自然人王某2010年5月購入位于市區(qū)車站南路一幢商住兩用宿舍樓。2011年9月，王某將該宿舍樓出租給運(yùn)河酒店有限公司使用。按照雙方簽訂房屋經(jīng)營租賃協(xié)議，租賃期自2012年至2017年，年租金210萬元，其中房租190萬元，電力設(shè)備租金15萬元，辦公家具租金5萬元。承租方應(yīng)在2012年1月10日前一次性支付6年租金1260萬元，出租方收取租金時，應(yīng)提供合法票據(jù)。雙方均實際履行合同。

合同即將到期時，王某與原承租方初步商談后，草擬了意向性合同修改條款：續(xù)租宿舍樓，租賃期自2018年至2022年，先付款后使用，每年1月10日前一次性支付當(dāng)年租金230.80萬元，其中房租220.50萬元，電力設(shè)備租金8.24萬元，辦公家具租金2.06萬元。出租方應(yīng)提供增值稅專用發(fā)票。

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意向合同需繳納的稅款

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王某委托審計人員審核修改合同條款。審計人員分析了合同、電力設(shè)備和辦公家具清單等資料后認(rèn)為，與原合同相關(guān)稅種統(tǒng)一在地稅申報不同，修改后合同涉及營改增政策，應(yīng)分別向國稅和地稅申報。

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(一)應(yīng)向地稅繳納的各稅

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依據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅改征增值稅委托地稅機(jī)關(guān)代征稅款和代開增值稅發(fā)票的公告》(國家稅務(wù)總局公告2016年第19號)規(guī)定，王某取得的房租收入，在地稅申報。主管地稅機(jī)關(guān)規(guī)定，自然人出租非住房按出租收入的綜合稅率8.50%計算，其中增值稅5%、房產(chǎn)稅3%和個人所得稅0.5%。2018年應(yīng)繳稅費：

1.應(yīng)繳增值稅=220.50÷1.05×5%=10.50(萬元)。

2.應(yīng)繳房產(chǎn)稅=210.00×3%=6.30(萬元)。

3.應(yīng)繳個人所得稅=210.00×0.5%=1.05(萬元)。

合計應(yīng)繳稅款=10.50+6.30+1.05=17.85(萬元)。

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(二)應(yīng)向國稅繳納的各稅

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電力設(shè)備、辦公家具租賃收入涉及增值稅在國稅申報，其他稅費由國稅機(jī)關(guān)代征。

1.應(yīng)繳增值稅=(8.24+2.06)÷1.03×3%=10.00×3%=0.30(萬元)。

2.應(yīng)繳城建稅和教育費附加=0.30×(7%+5%)=0.04(萬元)。

3.應(yīng)繳印花稅=(8.24+2.06)×5×0.1%=0.05(萬元)。

4.應(yīng)繳個人所得稅=(10.00-0.04-0.05)×(1-20%)×20%=1.59(萬元)。

合計應(yīng)繳稅款= 0.30+0.04+0.05+1.59 =1.98(萬元)。

在國、地稅繳納稅款總額=17.85+1.98=19.83(萬元)。

稅負(fù)率=19.83÷230.80=8.59%。

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合并出租標(biāo)項的納稅變化

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對于意向性合同修改條款，審計人員的意見是：電氣柜、變壓器等電力設(shè)備屬于房屋附屬設(shè)施，一般情況下不能單獨出租，只有與房屋一并使用才能發(fā)揮其效能。辦公家具已使用7年，可作為出租房屋的配套辦公設(shè)施。這兩類動產(chǎn)不需要在合同中單獨反映出租項目，應(yīng)并入到房租中，租金總額仍為230.80萬元。但合同應(yīng)明確：承租方在租賃期內(nèi)，對電力設(shè)備和辦公家具按規(guī)定用途使用，不再單獨收費，并對資產(chǎn)安全、完整負(fù)責(zé)和協(xié)助出租方定期盤點義務(wù)。

通過合并出租標(biāo)的項目，王某只需在地稅窗口納稅申報，且稅負(fù)也隨之發(fā)生變化。各稅種計算如下：

1.應(yīng)繳增值稅=230.80÷1.05×5%=10.99(萬元)。

2.應(yīng)繳房產(chǎn)稅=219.81×3%=6.59(萬元)。

3.應(yīng)繳個人所得稅=219.81×0.5%=1.10(萬元)。

合計應(yīng)繳稅款=10.99+6.59+1.10=18.68(萬元)。

稅負(fù)率=18.68÷230.80=8.09%。

經(jīng)計算與比較，承租方增加進(jìn)項稅額抵扣金額0.19萬元(10.99-10.50-0.30)，是有利的。出租方減少稅費現(xiàn)金流量支出金額1.15萬元(19.83-18.68)，稅負(fù)降低比率0.50%(8.59%-8.09%)。