新年伊始，房地產(chǎn)股票化，甚至擴(kuò)大化。2月19日，司法部等三部委發(fā)布了減少房地產(chǎn)交易的方案

契稅

營(yíng)業(yè)稅。但是這次政策放寬了，二線城市又被繞過(guò)了。

根據(jù)通知，如果一個(gè)人購(gòu)買(mǎi)中產(chǎn)階級(jí)(包括購(gòu)房人、配偶和家庭中的未成年父母)唯一一套面積為90平方米及以下的房子，稅率將下調(diào)1%

契稅；面積超過(guò)90平方米的，契稅減征1.5%。一個(gè)人買(mǎi)第二套面積90平米及以下的中產(chǎn)階級(jí)改良房，契稅減征1%；面積超過(guò)90平方米的，契稅減征2%。

此外，如果一個(gè)人出售購(gòu)買(mǎi)時(shí)間不到2年的房子，將征收金額

營(yíng)業(yè)稅

；個(gè)人購(gòu)買(mǎi)2年以上(含2年)的房屋，內(nèi)部出售的，免征

營(yíng)業(yè)稅

。

同時(shí)，通知指出，廣東省蘇州市海淀區(qū)、廣州市暫不執(zhí)行契稅、營(yíng)業(yè)稅改征政策，將沿用原政策。

契稅按照社區(qū)的網(wǎng)上簽約價(jià)格征收。在此之前，稅率一般在1%到3%之間。首房，面積小于90平方米的，按1%征收，面積在90-140平方米的，按1.5%征收，面積大于140平方米或“非普通住宅”的，按3%征收；對(duì)于第二套房，在此之前，無(wú)論面積大小，都是按3%征收。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，減稅主要是刺激對(duì)急需和改善的住房的需求。假設(shè)北平的王先生想買(mǎi)一套改良的房子。如果是90平米以?xún)?nèi)，總值200萬(wàn)，他現(xiàn)在需要交6萬(wàn)塊的契稅，改革實(shí)施后才2萬(wàn)。面積90多平米的話，就算總值200萬(wàn)，現(xiàn)在要交6萬(wàn)，改革后要交4萬(wàn)。

營(yíng)業(yè)稅個(gè)人避稅在各個(gè)方面，張大偉認(rèn)為，與以前相比，大部分主要體現(xiàn)在非一般住房上。在現(xiàn)行政策下，大套公寓、廉租房、平房等開(kāi)發(fā)商兩年后也要繳納利息營(yíng)業(yè)稅，這是開(kāi)放政策中沒(méi)有規(guī)定的。如果當(dāng)?shù)亓杩盏恼鲁桃彩前凑兆》縼?lái)算的話，那么對(duì)于改善需求來(lái)說(shuō)會(huì)構(gòu)成一個(gè)非常明顯的利好。

值得一提的是，這是自去年2月底以來(lái)的第三次房地產(chǎn)優(yōu)惠政策。

2月2日，央行發(fā)布通知，下調(diào)不受限制的城鎮(zhèn)購(gòu)房首付比例，可降至20%；昨天，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等三部委發(fā)布通知，從2月21日起，職工住房社會(huì)保障賬戶(hù)利率將由目前按征收周計(jì)息的當(dāng)期和三個(gè)月期基準(zhǔn)利率調(diào)整為一年期定期存款綜合基準(zhǔn)利率，即目前執(zhí)行1.50%。

根據(jù)工商股微觀團(tuán)隊(duì)研究，改革主要是套利房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)低迷，去庫(kù)存化，不會(huì)帶來(lái)全國(guó)房地產(chǎn)的崛起。但二線城市在政策放松和貸款量的帶動(dòng)下，可能會(huì)繼續(xù)被邊緣化。下一步，我們可能會(huì)繼續(xù)推行房地產(chǎn)去庫(kù)存化政策。

所得稅

買(mǎi)賣(mài)項(xiàng)目稅有望進(jìn)一步下調(diào)，國(guó)家住房金融機(jī)構(gòu)也有望提上日程，但降息風(fēng)險(xiǎn)不大。