昨天，魯西房地產(chǎn)開發(fā)有限公司通過產(chǎn)權(quán)公告的方式，收購了某市13338.4平方米(相當(dāng)于20畝)的農(nóng)用地。轉(zhuǎn)讓前提中寫明該地塊違法建筑小于等于3.0，經(jīng)濟(jì)適用住房分配的具體要求是:廉租住房分配比例不低于地面總居住面積的5%，公共租賃住房分配比例不低于地面總居住面積的5%。這一公開公布的轉(zhuǎn)讓前提規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)中小企業(yè)必須承擔(dān)建造保障性住房的法律責(zé)任。

公司的一些財(cái)務(wù)人員很不解。根據(jù)實(shí)際理解，廉租房建設(shè)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)商品房和公共租賃住房應(yīng)該是中央政府的行為。作為民營企業(yè)，民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展必須承擔(dān)建設(shè)的特殊任務(wù)？這個(gè)轉(zhuǎn)讓前提下的配置要求是否有政策依據(jù)？

強(qiáng)制分配政策的歷史背景

自2011年以來，中央各級(jí)政府相繼出臺(tái)了關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)整和保障性住房建設(shè)的相關(guān)明確規(guī)定或?qū)嵤┮庖?。這樣，在社區(qū)建設(shè)過程中，經(jīng)濟(jì)適用房的分配被作為征地的前提條件和強(qiáng)制準(zhǔn)入的手段。

2011年2月28日，魯西所在地邢臺(tái)市發(fā)布了《中央人民政府政務(wù)院關(guān)于加快保障性安居工程建設(shè)的實(shí)施意見》(鄭績[2011]28號(hào))，其中第四條第二款指出，保障性住房應(yīng)按比例分配。作為一項(xiàng)強(qiáng)制性措施，住房分配應(yīng)該進(jìn)行。自2011年3月1日起，上市出售的產(chǎn)房公共設(shè)施新建項(xiàng)目必須按項(xiàng)目總面積10%以上(廉租住房5%，公共租賃住房5%)的比例配置保障性住房，并在規(guī)劃和出讓前提中予以明確。建設(shè)項(xiàng)目未按時(shí)實(shí)施的，不予辦理土地出讓、公共設(shè)施建設(shè)規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑施工許可證、預(yù)購許可證等手續(xù)，并依法追究相關(guān)機(jī)構(gòu)和相關(guān)工作人員的法律責(zé)任。

2011年4月6日，河北省天津市人民政府還發(fā)布了《河北省天津市人民政府關(guān)于加快保障性安居工程建設(shè)的實(shí)施意見》(石[2011]6號(hào))，其中第五條明確規(guī)定: (一)強(qiáng)制分配保障性租賃住房。市規(guī)劃機(jī)構(gòu)牽頭，邊境和住房保障部門參與。3月初之前，將對(duì)2010年6月1日以來取得住宅建設(shè)公共設(shè)施的工程項(xiàng)目進(jìn)行全面查處，嚴(yán)格執(zhí)行劃撥要求。如果確實(shí)難以強(qiáng)制分配和建設(shè)，可以通過對(duì)違法建設(shè)進(jìn)行必要的改進(jìn)來滿足分配和建設(shè)的要求。對(duì)于確實(shí)難以建設(shè)的項(xiàng)目，必須經(jīng)市保障性安居工程副組長批準(zhǔn)。

2010年6月1日以后，普通商品房項(xiàng)目以住宅總面積5%的比例配建廉租房；自2011年3月1日起，上市出售的產(chǎn)房公共設(shè)施新建項(xiàng)目按項(xiàng)目總面積的10%(廉租住房5%，公共租賃住房5%)比例配置保障性租賃住房。配建的廉租住房無償移交給中央財(cái)政；配建公共租賃住房的，中央財(cái)政按建筑安裝成本價(jià)回購。經(jīng)濟(jì)適用住房租賃按住宅總面積的15%比例分配給中央財(cái)政主導(dǎo)融資的經(jīng)濟(jì)發(fā)展適用住房項(xiàng)目，由中央財(cái)政按照物價(jià)局核定的經(jīng)濟(jì)發(fā)展適用住房銷售價(jià)格回購；非政府融資的經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目和劃撥建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用租賃住房，由中央財(cái)政按照物價(jià)局核定的經(jīng)濟(jì)適用住房銷售價(jià)格，扣除收入和管理費(fèi)用后回購。住宅區(qū)改造和舊城改造項(xiàng)目，按照住宅區(qū)規(guī)劃總面積扣除搬遷安置總面積后，按5%的比例配置保障性租賃住房，由中央政府按建筑安裝成本價(jià)回購。建筑安裝成本價(jià)以公安局判定的中心評(píng)估價(jià)為準(zhǔn)。每年季度前，市財(cái)政評(píng)估中心應(yīng)當(dāng)制定回購評(píng)估價(jià)格，并提供給住房保障部門。強(qiáng)制分配的保障性租賃住房所有權(quán)歸中央所有。

未制定保障性租賃住房分配建設(shè)計(jì)劃，或者市保障性安居工程項(xiàng)目負(fù)責(zé)人簽署批準(zhǔn)意見的，市規(guī)劃建設(shè)房管機(jī)構(gòu)不得同時(shí)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、社區(qū)預(yù)購許可證等手續(xù)。

為了加快保障性住房建設(shè)項(xiàng)目的進(jìn)度，保證公司完成專項(xiàng)任務(wù)時(shí)如何合法避稅，不僅邢臺(tái)各省市增加了保障性住房強(qiáng)制分配建設(shè)的前提。中央政府長期以來是經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)唯一的融資整體，任何一家房地產(chǎn)開發(fā)公司只要進(jìn)行住宅開發(fā)，都必須建設(shè)。因此，作為一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商，公司的財(cái)務(wù)人員對(duì)保障性住房的稅收制度有一個(gè)正確的認(rèn)識(shí)，并按照政策明確執(zhí)行，這樣公司就可以享受相應(yīng)的稅收優(yōu)惠。

相關(guān)稅收制度

廉租房相關(guān)公司的合法避稅制度主要體現(xiàn)在司法部和國家研究院

我局關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)發(fā)展如何適用合法避稅房屋及房屋租賃的通知(財(cái)稅[2008]24號(hào))。第一條第二款明確規(guī)定，建設(shè)廉租住房公共設(shè)施、經(jīng)濟(jì)適用住房、經(jīng)營管理廉租住房的單位，按照中央規(guī)定的價(jià)格免征一個(gè)城市的農(nóng)用地使用稅，并保障廉租住房公共設(shè)施的簡易出租。