到目前為止，招標(biāo)拍賣掛牌制度要求土地作為“耕地”出售。但現(xiàn)實(shí)生活中，有些公司是先參與拆遷的，中央政府是招標(biāo)、拍賣、掛“松柏”，由公司負(fù)責(zé)拆遷。公司繳納土地出讓金后，政府機(jī)構(gòu)將部分返還給公司，用于拆遷補(bǔ)償或安置。

特殊情況

某房地產(chǎn)開發(fā)中，小企業(yè)通過招標(biāo)、拍賣、掛牌等方式購買了100畝土地，與邊境機(jī)構(gòu)簽訂的出讓合同價(jià)格為1億元，中小企業(yè)已繳納1億元土地出讓金。

根據(jù)協(xié)議，土地出讓金入庫后，甲方將通過財(cái)政支持的方式，對該項(xiàng)目1萬平方米土地及地上建筑物的拆遷費(fèi)用給予3000萬元的補(bǔ)助。邊境機(jī)構(gòu)應(yīng)將拆除建筑物、平整土地和向原土地所有者支付拆遷補(bǔ)償?shù)娜繖?quán)力移交給房地產(chǎn)開發(fā)公司。同意返還的3000萬元中，1000萬元用于拆遷費(fèi)用，2000萬元用于拆遷戶補(bǔ)償。中小企業(yè)向拆遷戶支付1500萬元補(bǔ)償。

處理

營業(yè)稅

根據(jù)國家研究所的說法

《國稅函發(fā)〔2009〕520號《關(guān)于中央收回土地所有權(quán)和繳納拆遷補(bǔ)償款營業(yè)稅困難問題的通知》第二條明確規(guī)定，在向原土地所有者支付拆遷補(bǔ)償款的步驟中，房屋拆遷和土地平整的勞務(wù)收入按“紡織”稅目繳納；代原土地所有者支付拆遷補(bǔ)償?shù)男袨閷儆凇傲闶蹠?jì)及報(bào)稅流程行業(yè)——全權(quán)限行業(yè)”行為，營業(yè)稅以提供全權(quán)限勞務(wù)所得的總收入減去代委托方支付的拆遷補(bǔ)償計(jì)算繳納。

因此，本案返還的3000萬元中，為房屋拆遷和土地平整提供勞務(wù)收入為1000萬元，按照“紡織”計(jì)算，營業(yè)稅應(yīng)為30萬元。全權(quán)支付拆遷補(bǔ)償利息，按“零售業(yè)-全權(quán)行業(yè)”征收營業(yè)稅25萬元[(2000-1500) × 5%]。

中小企業(yè)個(gè)人所得稅

在回報(bào)的3000萬元中，有1000萬元是通過提供房屋拆遷和土地平整的勞動(dòng)力獲得的。扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用后，利息應(yīng)計(jì)入前夜的應(yīng)納稅所得額。搬遷補(bǔ)償?shù)娜坷?yīng)計(jì)入前夜的應(yīng)納稅所得額。中小企業(yè)發(fā)生的營業(yè)稅及與上述業(yè)務(wù)相關(guān)的其他稅費(fèi)可在發(fā)生前夕扣除。

陸地

陸地

《組織法》第2條明確規(guī)定，轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)、地上建筑物及其附著物所有權(quán)并取得收益的單位和個(gè)人是

支付債務(wù)人。

《組織法》法律法規(guī)第二條明確規(guī)定，該法第二條所稱的產(chǎn)權(quán)、地上建筑物及其附著物和收益的轉(zhuǎn)讓，是指以轉(zhuǎn)售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。

中小企業(yè)返還的3000萬元中，提供房屋拆遷和土地平整的收入以及代理服務(wù)的收入不屬于轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的收入，因此不征收土地稅率。該收入不計(jì)入土地稅稅率清算收入。中小企業(yè)應(yīng)在成本中計(jì)入1億元土地出讓金的金額。