土地增值稅是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)凈利潤(rùn)產(chǎn)生負(fù)面影響的最重要的環(huán)境因素。為了規(guī)避土地增值稅，很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都想盡辦法，各奔東西。結(jié)合稅務(wù)稽查的具體業(yè)務(wù)，輔以相關(guān)資料，筆者總結(jié)并揭示了目前土地增值稅結(jié)算中存在的偷稅、漏稅、避稅等方式。

第一，中國(guó)的人物聯(lián)合開(kāi)發(fā)建造房屋避稅

司法部、國(guó)家研究所

《國(guó)土局關(guān)于如何合理避稅的通知》(財(cái)稅字〔1995〕48號(hào))明確規(guī)定了土地聯(lián)合開(kāi)發(fā):“一方出地，另一方出錢(qián)，兩國(guó)合伙人建房，竣工后分成房屋自用，暫免征收土地增值稅；轉(zhuǎn)讓完成后，應(yīng)征收土地增值稅”。

某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)專門(mén)購(gòu)買(mǎi)了石頭的土地所有權(quán)建造住宅區(qū)，并與土地出讓方簽訂了合伙建房協(xié)議。這樣就符合了一方出地，一方出資金的前提。這種與人為因素“共同發(fā)展”的避稅方式，已經(jīng)被很多房地產(chǎn)企業(yè)采用。

二、項(xiàng)目轉(zhuǎn)移法避稅

到目前為止，流行的房地產(chǎn)收購(gòu)方案是:首先，收購(gòu)方成立的公司可以享受稅收優(yōu)惠，然后，一般納稅人如何合理避稅？公司采用吸收合并的方式進(jìn)行項(xiàng)目合并，項(xiàng)目隨公司轉(zhuǎn)讓。但國(guó)家法律法規(guī)對(duì)合并具體給予稅收優(yōu)惠，免除資產(chǎn)變更中的增值稅、土地增值稅、契稅。至于在合并中吸收負(fù)債的可能性，被合并方應(yīng)提供擔(dān)保予以防止。

第三，以低得多的價(jià)格出售店鋪，減少銷售額

比如某項(xiàng)目銷售門(mén)店8420m2，平均售價(jià)18600元/m2，其中5150m2和9200元/m2售價(jià)明顯偏低，銷售額少了4841萬(wàn)元?！吨腥A人民共和國(guó)稅收征收條例》第三十五條第六項(xiàng)明確規(guī)定，稅收審批的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，沒(méi)有強(qiáng)制執(zhí)行。

行政機(jī)關(guān)無(wú)權(quán)核定其應(yīng)納稅額。

第四，銷售不審批不支付

由于房地產(chǎn)企業(yè)后期金額較小，為了避免資金不足、債務(wù)沉重等問(wèn)題，房地產(chǎn)企業(yè)往往選擇將銷售計(jì)入“預(yù)收賬款”科目，將存款計(jì)入“其他應(yīng)付款”科目，以達(dá)到拖延審批、少繳稅甚至不報(bào)稅的目的。

5.房地產(chǎn)交易所不確認(rèn)收入

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅組織法》的明確規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得包括貨幣所得、器物所得和其他所得。通過(guò)房產(chǎn)交換，雙方國(guó)家取得的房產(chǎn)收益，應(yīng)在土地增值稅范圍內(nèi)。交換雙方國(guó)家應(yīng)作為一種商品收入，審批繳納土地增值稅。

第六，曹魏項(xiàng)目建設(shè)成本低

比如2007年某市曹魏成本國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)為1540元/m2，某公司曹魏具體成本為3610元/m2，相差2070元/m2，相差率為134.41%。如果公司提供的曹瑋扣款金額明顯高于成本表且未強(qiáng)制執(zhí)行，則地租代理機(jī)構(gòu)將根據(jù)核定的必要性進(jìn)行扣款。

七、股權(quán)投資土地按風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的商業(yè)價(jià)值核算

根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，該公司通過(guò)股權(quán)投資一個(gè)房地產(chǎn)獲得的石頭土地的商業(yè)價(jià)值為7870萬(wàn)元，全部計(jì)入租賃成本，而支付地價(jià)的草稿僅為3150萬(wàn)元。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地成本未按現(xiàn)代成本和發(fā)生的具體成本(不計(jì)消費(fèi)市場(chǎng)商業(yè)價(jià)值+與征地相關(guān)的稅費(fèi))確認(rèn)和扣除。

普通納稅人如何合理避稅，通過(guò)入股獲得土地所有權(quán)？購(gòu)房者在購(gòu)房后要注意土地成本的量化。從會(huì)計(jì)處理的角度來(lái)看，土地風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的增值部分很難通過(guò)股權(quán)交易過(guò)程中的溢價(jià)來(lái)確認(rèn)。交易行為屬于股權(quán)投資，不屬于土地所有權(quán)交易。因此，在會(huì)計(jì)處理中，普通股支出只能計(jì)入相關(guān)融資成本，不能計(jì)入土地成本。相關(guān)資本的成本不能根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估確認(rèn)的商業(yè)價(jià)值確定，資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的增值部分計(jì)入土地成本。

八、代收手續(xù)費(fèi)列入扣除項(xiàng)目加計(jì)扣除

根據(jù)《司法部、商務(wù)部關(guān)于土地增值稅若干明確難點(diǎn)明確規(guī)定的通知》，天津市縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在售房期間收取的費(fèi)用，可以根據(jù)如何代表普通納稅人合理避稅，費(fèi)用是否計(jì)入房產(chǎn)價(jià)格，是否作為轉(zhuǎn)讓收入進(jìn)行扣除。代收費(fèi)用計(jì)入物業(yè)價(jià)格并向購(gòu)房人足額收取的，可以作為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得征稅；據(jù)此，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可以扣除代收費(fèi)用，但不允許作為扣除20%的序數(shù)。代收費(fèi)用不計(jì)入物業(yè)價(jià)格，但與物業(yè)價(jià)格分開(kāi)收取的，不得視為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。相應(yīng)地，在計(jì)算增值額時(shí)，如何合理地代普通納稅人避稅，是不允許從收入中扣除的。首先，確定天津市縣級(jí)以上人民政府是否要求收取費(fèi)用；其次，視情況決定是否作為扣款項(xiàng)目，不允許作為20%扣款計(jì)算的序數(shù)。

九、虛假公共設(shè)施公共設(shè)施支出

企業(yè)在簽訂建筑安裝合同時(shí)，已經(jīng)包含了附屬工程施工、水電工程、山墻防水工程等。在合同總價(jià)中，且在項(xiàng)目建設(shè)完成并結(jié)轉(zhuǎn)成本時(shí)，也為普通納稅人合理避稅而簽訂大量欺詐合同，或重復(fù)輸入成本作為公共設(shè)施和公共設(shè)施的支出憑證。

十、擴(kuò)大開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本

1.偽造重要文件。購(gòu)買(mǎi)建筑材料超過(guò)1500萬(wàn)元的，計(jì)入裝修費(fèi)用。第一，交付合同只能在工程竣工出售時(shí)簽訂和購(gòu)買(mǎi)，確實(shí)與此不符；二是在裝修和售房非常簡(jiǎn)單的前提下，少量的裝修工程施工消耗大量的鋼板建材，不合理。

2.預(yù)算的合同價(jià)格應(yīng)包括在工程建設(shè)成本中。

3.曹偉的證件都是虛開(kāi)的，參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)很少。一個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)包括設(shè)計(jì)、建筑工程安裝、制造、建材商業(yè)貿(mào)易、私房銷售、電視廣告、物業(yè)等多個(gè)機(jī)構(gòu)。不僅讓房地產(chǎn)企業(yè)在日常的債券處理上花費(fèi)大量資金，也讓成本核算更容易出現(xiàn)恐慌。這也給房地產(chǎn)企業(yè)膨脹的成本帶來(lái)了巨大的動(dòng)力。借助曹偉的文件，房地產(chǎn)公司只要繳納33%的增值稅和附加費(fèi)，就可以逃避25%的企業(yè)個(gè)人所得稅。

十一、整層倉(cāng)庫(kù)計(jì)入公共設(shè)施和公共設(shè)施扣除

企業(yè)單獨(dú)修建的停車位，應(yīng)簡(jiǎn)單地單獨(dú)作為成本進(jìn)行審計(jì)。有的公司利用地下交通設(shè)施形成的停車位作為公共設(shè)施進(jìn)行處理。比如某項(xiàng)目一樓建了36個(gè)鋼筋混凝土停車位，建設(shè)費(fèi)用全部計(jì)入公共設(shè)施，從公共設(shè)施中扣除。

十二、稅收計(jì)入與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅收抵扣

《司法部、商務(wù)部關(guān)于明確土地增值稅若干疑難問(wèn)題的通知》明確規(guī)定:“章程規(guī)定允許抵扣的稅款，是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的稅款。根據(jù)《工程和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》的相關(guān)明確規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)繳納的稅款計(jì)入管理費(fèi)，并已相應(yīng)扣除?！倍惤饝?yīng)計(jì)入企業(yè)管理費(fèi)用進(jìn)行抵扣，不應(yīng)計(jì)入“與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金”。

十三.延期清算周的延期付款

有的房地產(chǎn)企業(yè)用各種方法鉆《土地增值稅組織法》空，不按期進(jìn)行決算，或者留下一兩套尾房，使得整個(gè)項(xiàng)目無(wú)法進(jìn)行決算，逃避土地增值稅的清算，這已經(jīng)成為普遍現(xiàn)象。

十四.商店經(jīng)營(yíng)和管理逃避支付個(gè)人使用

一部分高增值率的已開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，如商鋪、倉(cāng)庫(kù)等，將轉(zhuǎn)移給企業(yè)自用或出租。由于所有權(quán)沒(méi)有轉(zhuǎn)移，所以不需要繳納土地增值稅，也不會(huì)有收入計(jì)入納稅清算，也不會(huì)扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。普通納稅人的避稅權(quán)不轉(zhuǎn)移的，不征收土地增值稅。

15.未按預(yù)征收率繳納土地增值稅的

地方稅務(wù)機(jī)關(guān)將根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展情況，改變土地增值稅征收項(xiàng)目和預(yù)征收率。比如廣州從2008年7月1日起改變土地增值稅預(yù)征收率，變化如下:一般來(lái)說(shuō)，國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)住宅區(qū)按1%的銷售額預(yù)征收，納稅人避稅合理，洋房3%，其他類型房地產(chǎn)2‰。自2008年6月30日起，已按0.5%的國(guó)際居住面積標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行預(yù)征收。部分房地產(chǎn)企業(yè)不按變更后的預(yù)征收率第一時(shí)間繳納土地增值稅。

十六、利息費(fèi)用不允許列入扣除項(xiàng)目

根據(jù)《土地增值稅組織法》法律法規(guī)的明確規(guī)定，利息費(fèi)用應(yīng)根據(jù)情況確定，分為明確規(guī)定范圍內(nèi)扣除和10%以內(nèi)扣除兩種情況。誰(shuí)可以根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓份額來(lái)計(jì)算和提供

政府機(jī)構(gòu)證明的，允許扣除事實(shí)，但最低金額不得超過(guò)按同類型金融機(jī)構(gòu)歷年利率匯率計(jì)算的金額。凡不能按房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目計(jì)算分享利息費(fèi)用或不能提供的

政府機(jī)構(gòu)證明的，利息費(fèi)用不單獨(dú)計(jì)算，并入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用全額扣除。在這種情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用在土地所有權(quán)支付金額與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的10%以內(nèi)計(jì)算和扣除。

十七、代收費(fèi)用不準(zhǔn)列入扣除項(xiàng)目加扣

代收費(fèi)用計(jì)入物業(yè)價(jià)格并向購(gòu)房人足額收取的，可以作為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得征稅；據(jù)此，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可以扣除代收費(fèi)用，但不允許作為扣除20%的序數(shù)。代收費(fèi)用不計(jì)入物業(yè)價(jià)格，但與物業(yè)價(jià)格分開(kāi)收取的，不得視為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。因此，在計(jì)算增值額時(shí)，不允許從收入中扣除代收費(fèi)用。首先確定整個(gè)收費(fèi)是否來(lái)自天津市縣級(jí)人民政府；其次，視情況決定是否作為扣款項(xiàng)目，不允許作為20%扣款計(jì)算的序數(shù)。

十八、設(shè)施費(fèi)用扣除

一些房地產(chǎn)企業(yè)不允許將行政村、俱樂(lè)部、停車位(車庫(kù))、物業(yè)娛樂(lè)活動(dòng)、居民區(qū)村民夜總會(huì)等設(shè)施的費(fèi)用計(jì)入扣除。根據(jù)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)個(gè)人所得稅處理辦法》(國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào))，如果是以營(yíng)利為目的，或者所有權(quán)歸企業(yè)所有，或者所有權(quán)不具體，或者無(wú)償捐贈(zèng)給中央和公用事業(yè)以外的其他單位，其費(fèi)用另行審計(jì)。除企業(yè)自用外，按人民幣進(jìn)行建設(shè)處理，其他產(chǎn)品不允許按建設(shè)開(kāi)發(fā)處理。

十九.通過(guò)出售關(guān)聯(lián)方轉(zhuǎn)移收入

到目前為止，許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都有幾家經(jīng)營(yíng)管理細(xì)節(jié)不同的公司，如室內(nèi)設(shè)計(jì)公司、高盛一般納稅人的合理避稅、商業(yè)貿(mào)易公司、建筑工程公司等。通過(guò)這兩家公司之間的買(mǎi)賣，將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的收益進(jìn)行轉(zhuǎn)移，導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目收益低或利潤(rùn)低。

二十、對(duì)外再分配、清算和注銷不保留和繳納稅款

建議投資者或合伙人在進(jìn)行個(gè)人利益再分配之前，保留足夠的應(yīng)納稅款，既可以避免納稅的可能性，又可以避免合伙人所避免的經(jīng)濟(jì)糾紛。稅收清算后，兩國(guó)將重新分配配額。

二十一.總結(jié)

總結(jié)和揭示當(dāng)前房企土地增值稅被盜、漏稅、避稅的方式，目的是提示預(yù)提稅率的可能性，根據(jù)運(yùn)營(yíng)實(shí)踐提前防范，協(xié)助企業(yè)與政府相關(guān)機(jī)構(gòu)溝通，第一時(shí)間采取對(duì)策，化解項(xiàng)目預(yù)提稅率風(fēng)險(xiǎn)，有效化解商業(yè)與財(cái)務(wù)目標(biāo)的意見(jiàn)分歧。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)企業(yè)的具體特點(diǎn)和經(jīng)營(yíng)管理情況，通過(guò)稅收外資和研究等手段，推測(cè)法律法規(guī)的安全漏洞和嚴(yán)重不足，適當(dāng)選擇新的會(huì)計(jì)處理技術(shù)，并辦理稅務(wù)機(jī)關(guān)的日常檢查和稅務(wù)清算。在充分了解稅收制度的同時(shí)，進(jìn)行適當(dāng)和適當(dāng)?shù)?/p>

，盡量把方針對(duì)企業(yè)的有利負(fù)面影響降低到最高峰。