月底，郭曉林在配額局發(fā)布的新聞聲明中表示，2015年，金融機(jī)構(gòu)將把“營(yíng)改增”的范圍擴(kuò)大到包括紡織和資產(chǎn)在內(nèi)的四家企業(yè)?！盃I(yíng)改增”迫在眉睫，房企蓄勢(shì)待發(fā)?！睹咳战?jīng)濟(jì)發(fā)展新聞》記者采訪了房企人士和企業(yè)研究人員，從稅率、稅負(fù)、

而其他方面將解讀房地產(chǎn)企業(yè)和房企在實(shí)施“營(yíng)改增”后帶來(lái)的得失。

1月初，郭曉林在新聞發(fā)布會(huì)上就配額局普通納稅人如何合理避稅發(fā)表聲明，稱2015年金融機(jī)構(gòu)將繼續(xù)推進(jìn)“營(yíng)改增”的擴(kuò)大，早日將“營(yíng)改增”范圍擴(kuò)大到包括紡織、資產(chǎn)在內(nèi)的4家企業(yè)。

昨日，來(lái)自《每日經(jīng)濟(jì)發(fā)展報(bào)》的記者從江蘇省、天津市多位稅制外地人處了解到，房地產(chǎn)行業(yè)的“商改增”定于2015年5月進(jìn)行，相關(guān)政策的制定可能于去年重啟。大多數(shù)金融機(jī)構(gòu)的反應(yīng)意味著去年“增資空的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加大。

一位業(yè)內(nèi)人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)發(fā)展報(bào)》記者，尚未進(jìn)行“營(yíng)改增”的四家企業(yè)，都是可玩性較差的企業(yè)。這些企業(yè)要么涉及大量關(guān)聯(lián)方，要么可抵扣投入較少，對(duì)中小企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)的負(fù)面影響較小。

蘇州市企業(yè)稅務(wù)代理高層合伙表示，由于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)改革困難重重，原抵扣輪無(wú)法形成，去年成功形成法案極其容易。

稅率作為房地產(chǎn)企業(yè)改革的結(jié)構(gòu)性方案，已經(jīng)成為所有利益相關(guān)者關(guān)注的話題。房地產(chǎn)業(yè)務(wù)改革的稅率設(shè)計(jì)必須統(tǒng)籌規(guī)劃，綜合考慮各相關(guān)方的個(gè)人利益?！睹咳战?jīng)濟(jì)發(fā)展新聞》的五名記者未能證實(shí)這一點(diǎn)。根據(jù)最初的反饋，11%的稅率風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。

據(jù)《中國(guó)稅務(wù)報(bào)》報(bào)道，如果租金不能抵扣，紡織實(shí)行11%的稅率，房地產(chǎn)行業(yè)平均稅率的下限為8.95%，其中最低稅率為14.83%，較低稅率為6.39%。根據(jù)這一計(jì)算結(jié)果，房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)行11%的稅率，一般納稅人的合理避稅正好在適當(dāng)?shù)膮^(qū)間，與已經(jīng)完成“營(yíng)改增”的交通運(yùn)輸業(yè)實(shí)行相同的稅率。

但很多行業(yè)認(rèn)為11%的稅率還是偏低。上述稅務(wù)代理經(jīng)紀(jì)公司的高層合伙告訴記者，由于進(jìn)項(xiàng)稅額目前幾乎無(wú)法確定，房地產(chǎn)開發(fā)的中小企業(yè)要繳納11%的稅率，而不是原來(lái)的5%的增值稅，不會(huì)增加稅負(fù)，8%的稅率可能更合適。

上海交通大學(xué)公共經(jīng)濟(jì)發(fā)展與管理學(xué)院講師朱表示，11%的稅率設(shè)計(jì)偏離了體制改革的思路，只有實(shí)施實(shí)體稅率，才能更符合稅收電氣化標(biāo)準(zhǔn)。據(jù)韓國(guó)、韓國(guó)等亞洲國(guó)家

把中華民族的稅率定在12%比較合適。

稅率設(shè)計(jì)作為“房地產(chǎn)改革與增長(zhǎng)”的結(jié)構(gòu)性方案，一直在業(yè)界和學(xué)術(shù)界爭(zhēng)論不休。該房地產(chǎn)公司的一位財(cái)務(wù)副總監(jiān)告訴《每日經(jīng)濟(jì)發(fā)展新聞》的一位著名記者，出售資產(chǎn)的稅率是中小企業(yè)至今所珍視的一個(gè)難題，這是改變中小企業(yè)稅負(fù)水平所必須的。如果最終實(shí)行11%的稅率，房企的稅負(fù)會(huì)增加。

據(jù)了解，中小房地產(chǎn)企業(yè)的成本主要來(lái)自三個(gè)部分:土地成本、建筑安裝成本和財(cái)務(wù)成本。近年來(lái)，“地王”頻頻出現(xiàn)在二線城市，大大刷新了土地拍賣的記錄。土地流轉(zhuǎn)作為大多數(shù)中央政府的主要收入，已經(jīng)成為大多數(shù)中央政府的“生命線”，租金可能在短時(shí)間內(nèi)下降。低土地成本已經(jīng)成為中小企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的沉重負(fù)擔(dān)。一般來(lái)說(shuō)，土地成本占總成本的50%以上?！盃I(yíng)改增”后，房企的征地成本是否可以抵扣，比例是多少，成為決定房企稅負(fù)的關(guān)鍵。

由于土地是由中小企業(yè)從中央政府購(gòu)買的，大多數(shù)中央政府不納稅，很難發(fā)放

，很難形成原來(lái)的免賠額車輪。但是，天津新民辯護(hù)律師經(jīng)紀(jì)公司高級(jí)合伙人劉福元告訴《每日經(jīng)濟(jì)發(fā)展新聞》的一位著名記者，土地出讓金要作為進(jìn)項(xiàng)扣除，中央可以允許房企使用財(cái)政部門出具的文件作為抵扣票據(jù)，類似于中小企業(yè)購(gòu)買大米可以抵扣13%的進(jìn)項(xiàng)稅。如果很難抵扣，房企的稅負(fù)會(huì)大大增加。

而朱認(rèn)為，土地作為一種純自然資源，包含著大量的稅率，不應(yīng)作為投入來(lái)抵扣，這意味著為了減輕房企的稅負(fù)而允許抵扣是違背稅率的基本原則的。

因?yàn)橥恋乜赡苁巧鷳B(tài)的，除了招標(biāo)、拍賣、掛地等方式取得土地外，中央無(wú)償劃撥、自發(fā)與村合作、入股等方式，大部分是完全不可能取得允許非法抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額憑證的。如何解決這些問(wèn)題，土地成本能否作為投入扣除，只有政策出臺(tái)后才能知道。