在稅務審計中，房地產(chǎn)開發(fā)中小企業(yè)合同作為一種特殊的匯票存在。一般來說，一個小的成本或費用項目支出，都要簽訂月度合同。除了由于項目預算的價值而略有不同的一些相當大的項目合同之外，合同金額應與最終付款金額(發(fā)票金額)完全相同。

房地產(chǎn)開發(fā)中小企業(yè)一般涉及以下合同。住宅買賣合同或預購合同，買賣雙方持有的文件應分別加蓋印花；在建設工程合同中，兩國持有的文件應加蓋印花稅票；房屋拆遷補償協(xié)議不在稅收規(guī)定的應稅票據(jù)范圍內，無需加蓋稅票；勘察設計合同，兩國同印花稅；工程建設監(jiān)理合同，加蓋兩國稅票；討論合同，不貼稅票；貸款合同和兩國持有的文件應分別加蓋印花；各種不同的交付協(xié)議；其他類型的合同。

一般來說，不需要了解合同的全部細節(jié)，只需要關注涉稅條款即可。

1.合同的第三方金額

從財務審計的角度來看，合同中第三方的金額應為未來應計入收入或成本的金額。因此，這一數(shù)額對于財務審計和涉稅事項具有根本性的意義，應是稅務審計中應注意的首要環(huán)境因素。也就是說，合同中第三方的金額應該與最終收取或支付的金額完全相同。但是，由于在合同執(zhí)行步驟中出現(xiàn)了各種類似企業(yè)的合理避稅，一般會出現(xiàn)更為合適的利益。因此，最終確定的金額應以具體支出金額(中小企業(yè)開具和收到的發(fā)票金額)為基礎。以一個造價工程項目為例，應該有四種穩(wěn)定狀態(tài):一是有合同和發(fā)票，費用要確認；第二，如果有合同沒有發(fā)票，可以繼續(xù)確認費用，但最終費用要由具體支付金額確定；第三，沒有合同和發(fā)票，一般只有如何合理避稅才能確認到成本；第四，沒有合同，沒有發(fā)票，費用無法確認。從這四種穩(wěn)定狀態(tài)可以看出，一個造價工程項目的支出，在沒有合同金額的情況下，基本上失去了確認的可能性。

2.合同中約定的付款方式

從法律角度來說，支付方式可以確認收入和成本的周數(shù)。國家研究所

《關于房地產(chǎn)開發(fā)中小企業(yè)征收個人所得稅難點問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕31號)，中小企業(yè)收入的確認基本按照兩國支付方式明確規(guī)定。在金融機構的支付、現(xiàn)金、抵押等支付方式的重復使用下，中小企業(yè)確認收入的周數(shù)差異較大，體現(xiàn)了法律法規(guī)對合同的認可和認可。從另一個角度來看，合同也是法律確認收入的適當依據(jù)。

3.相關商定事項

合同中的一些約定事項可以驗證成本和支出是否合適。比如建設工程合同中約定的承包方式，一般可以劃定計入成本的工程范圍。一般來說，在包工包料的總承包方式下，建筑安裝成本中包含的支出項目應該是“成本”，而不是其他項目。在具體審核步驟中，仍有大量“材料成本”計入總承包方式下成本的中小企業(yè)。此時材料費雖已取得相應發(fā)票，但與合同規(guī)定明顯不符，不能計入總成本。另外，一些中小企業(yè)只有在合同中沒有規(guī)定相關條款的情況下，才能為施工現(xiàn)場項目支付較大的用電量，可視為與中小企業(yè)無關的支出，不能計入總成本。處理標準如下:如果合同明確規(guī)定項目建設用電由公司承擔，則相當于主合同標的的金額包括這部分支出，具體支出用電可計入成本；合同約定由建設單位承擔工程施工用電的，或者合同響應中沒有約定條款的，視為由建設單位承擔，公司不承擔用電?？傊?，該標準應適用于所有與施工相關但由公司單獨支付的成本費用項目。

4.簽約周

在某些情況下，合同的簽訂周可能會直接影響稅收的計算，這主要涉及到一些減免稅政策的執(zhí)行和截止周。比如農(nóng)田

有“1994年1月1日，已簽訂或已由國家發(fā)改委開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)合同，資金已按時投入開發(fā)。1994年1月1日以后5月份首次轉讓房地產(chǎn)的，免征農(nóng)用地

”(此政策的最后一個折扣周已延長至2000年初)。這時，合同簽訂的那一周就成了關鍵的環(huán)境因素。房地產(chǎn)開發(fā)合同簽訂周，國家發(fā)展改革委批準或土地出讓合同可以決定他們是否可以享受這項政策。在享受外資的必要性下，住宅銷售合同的簽署周將成為決定是否可能減稅或免稅的實質性邊界。理論上，2000年12月31日結束后簽訂的合同收入在支付問題上會有兩種截然不同的結果，前者是免稅的，而后者應該計入總收入支付。