自營改增實(shí)施以來，《關(guān)于全面推進(jìn)增值稅轉(zhuǎn)型改革的通知》(

財(cái)稅[2016]36號(hào)文件

二手房買賣，除了將出售資產(chǎn)的愛國彩票改為增值稅憑證外，還涉及哪些變更？什么東西和以前一樣？

納稅的“三大變化”

案例:

2016年5月3日，第一次購房的李先生以180萬元的價(jià)格出售了某縣所轄市區(qū)總面積為143平方米的房產(chǎn)。李先生購買該房產(chǎn)用于避稅的時(shí)間為2015年1月6日，該房產(chǎn)原值為150萬元。全步驟對(duì)比了營改前后李先生納稅情況的變化。

一、增值稅的變化

財(cái)務(wù)條例”

明確規(guī)定從增值稅到增值稅體制改革的過渡政策

“具體:一個(gè)人會(huì)買一套嚴(yán)重不滿2年的房子，內(nèi)部出售，按5%的稅率繳納增值稅。如果一個(gè)人買房超過2年(含2年)，內(nèi)部出售，為什么要避稅，免征增值稅(北上廣深除外)；在北上廣深周邊地區(qū)，一個(gè)人購買2年以上(含2年)的非普通住房，內(nèi)部出售的，按扣除購房款后的利息按5%的比例繳納增值稅。內(nèi)部出售2年以上(含2年)的普通房屋，免征增值稅。

以上情況，李先生在營改前需要繳納增值稅9萬元(180×5%)，營改后只需繳納增值稅8.57萬元[180/(1+5%) × 5%]。對(duì)比兩者，營改后，李先生節(jié)稅4300元。

二、個(gè)人所得稅的變化

金融法規(guī)《關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)賣住房所得征收個(gè)人所得稅困難問題的通知》(財(cái)稅字[1999]278號(hào))第四條明確規(guī)定，個(gè)人轉(zhuǎn)讓中產(chǎn)階級(jí)唯一一棟貧困辦公樓5年以上取得的所得，免征個(gè)人所得稅。不符合上述政策的，應(yīng)按“個(gè)人財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”繳納個(gè)人所得稅，征收方式有檢查征收或?qū)徟魇諆煞N。納稅時(shí)能提供房屋原值的原始、準(zhǔn)確的匯票的，應(yīng)當(dāng)核定征收，否則應(yīng)當(dāng)核定征收。

為什么要避稅

財(cái)務(wù)條例”

關(guān)于營改增后房產(chǎn)稅和耕地增值稅個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)難的通知

國稅發(fā)〔2016〕43號(hào)文件(以下簡稱“國稅發(fā)〔2016〕43號(hào)文件”)第四條第二款明確規(guī)定，個(gè)人轉(zhuǎn)讓私有房屋的個(gè)人所得稅應(yīng)納稅所得額不含增值稅，取得私有房屋后支付的價(jià)款中包含的增值稅計(jì)入個(gè)人財(cái)產(chǎn)原值，計(jì)算轉(zhuǎn)讓所得時(shí)可抵扣的稅額不含本次轉(zhuǎn)讓所繳納的增值稅。

以上情況，假設(shè)適當(dāng)?shù)目傻挚圪M(fèi)用為10萬元。

如果選擇查收:個(gè)人所得稅=(計(jì)稅價(jià)格-房屋原值-轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的相關(guān)稅費(fèi)-適當(dāng)費(fèi)用)×20%

營改前:李先生繳納增值稅及附加費(fèi)9.9萬元【180× 5% (1+7%+3%)】。

個(gè)人所得稅=[180-150-9.9-10]×20% = 20200元

營改增后，李先生繳納的增值稅及附加費(fèi)為94，270元[180/(1+5%) × 5% (1+7%+3%)]。其中增值稅8.57萬元，城建稅、教育費(fèi)附加合計(jì)8570元。

個(gè)人所得稅=[171.43-150-0.857-10]×20% = 21140元

營改增后，李先生的個(gè)人所得稅就他為什么要避稅增加了0.94萬元。增加的因素是李先生在本次轉(zhuǎn)讓中繳納的增值稅無法抵扣，抵扣轉(zhuǎn)讓中繳納的稅款減少。如遇綜合增值稅(或增值稅)及附加稅，李先生的稅率仍會(huì)降低。

采用核定征收的，個(gè)人所得稅=計(jì)稅價(jià)格×1%(具體比例由省地稅局或省地稅局授權(quán)的地稅局根據(jù)區(qū)位、地理環(huán)境、建造周數(shù)、私房類別、轉(zhuǎn)賣房屋平均價(jià)格水平等環(huán)境因素，在房屋轉(zhuǎn)讓收入的1%-3%幅度內(nèi)確定。)

營改前，李先生應(yīng)繳納個(gè)人所得稅1.8萬元(180×1%)；營改增后，李先生應(yīng)繳納個(gè)人所得稅17100元[180/(1+5%) × 1%]，節(jié)約個(gè)人所得稅900元。

第三，契稅的變化

財(cái)務(wù)條例”

關(guān)于房地產(chǎn)交易項(xiàng)目契稅增值稅變更外商投資的通知

(國稅發(fā)〔2016〕23號(hào))明確規(guī)定，個(gè)人購買中產(chǎn)階級(jí)唯一一套總面積90平方米及以下的住房，契稅減征1%；總面積在90平方米以上的，契稅減征1.5%。除了北方、廣州、深圳，如果一個(gè)人買了中產(chǎn)階級(jí)第二套改良房，總面積90平米及以下，契稅減征1%；總面積在90平方米以上的，契稅減征2%。

勞改營改造前，李先生要交契稅22500元(150×1.5%)。如果發(fā)生在改革陣營之后，根據(jù)

財(cái)稅[2016]43號(hào)文件

明確規(guī)定契稅交易價(jià)格不含增值稅。李先生只需繳納契稅21400元[150 ÷ (1+5%) × 1.5%]。對(duì)比兩者，營改后李先生的契稅為1100元。

總的來說，既然增值稅是附加稅，而增值稅是內(nèi)稅，那么營改增后，二手房銷售的稅率只會(huì)降低，不會(huì)增加，這是好事。

交易服從“三不變”

首先，稅收將保持不變

營改增后，在一定過渡期內(nèi)，將個(gè)稅交由地方稅務(wù)局為一人二手房銷售辦理納稅申報(bào)受理、稅收價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、稅收征收、單證生成等事宜，個(gè)稅不變。

第二，稅收程序保持不變

營改增后，二手房買賣的稅務(wù)手續(xù)及相關(guān)事宜仍按“國科院”辦理

金融事務(wù)

司法部、國土資源部關(guān)于加強(qiáng)房產(chǎn)稅管理的通知(國稅發(fā)〔2005〕89號(hào))國家稅務(wù)總局

金融事務(wù)

現(xiàn)將我局《關(guān)于房地產(chǎn)稅收制度實(shí)施中幾個(gè)明確問題的通知》(國稅發(fā)〔2005〕172號(hào))的有關(guān)明確規(guī)定予以貫徹執(zhí)行。

第三，外國投資保持不變

營改增后，二手房出售完全相當(dāng)于將增值稅政策轉(zhuǎn)化為

增值稅

上，原

增值稅

外商投資相關(guān)減免稅保持不變，減免稅所需資料仍按原明確規(guī)定報(bào)送。