自去年2月22日起，除上海、天津、上海、深圳外的其他周邊地區(qū)個(gè)人購(gòu)買總面積90平方米的兩套房，可享受1%或2%的稅收優(yōu)惠。一名記者記得被告知司法部，

金融事務(wù)

我局和住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于修改外商投資房地產(chǎn)銷售項(xiàng)目稅收的通知》，決定根據(jù)中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院的有關(guān)安排，個(gè)人購(gòu)買2年以上(含2年)的住房，內(nèi)部出售仍有差價(jià)。一般來(lái)說(shuō)，房屋可以免征營(yíng)業(yè)稅(不含北上廣深)。

■

契稅

提高個(gè)人購(gòu)買第二套房的契稅優(yōu)惠

改革明確規(guī)定，全省范圍內(nèi)購(gòu)買總面積90平方米及以下的個(gè)人(包括購(gòu)房人、配偶和未成年父母)唯一住房的，契稅減征1%；總面積在90平方米以上的，契稅減征1.5%。

除北上廣深外，個(gè)人購(gòu)買總面積90平方米及以下的第二套改善住房，契稅減征1%；總面積在90平方米以上的，契稅減征2%。

相關(guān)機(jī)構(gòu)強(qiáng)調(diào)，家庭第二套改善住房是指已經(jīng)擁有一套住房的家庭購(gòu)買的第二套住房。

這一次，三家機(jī)構(gòu)還明確規(guī)定，如果報(bào)稅享受稅收優(yōu)惠，根據(jù)報(bào)稅或授權(quán)，購(gòu)房地房產(chǎn)部門將出具納稅人住房情況書面查詢結(jié)果，查詢結(jié)果及相關(guān)住房數(shù)據(jù)將首次傳輸。什么是合理避稅

金融事務(wù)

行政機(jī)關(guān)。如果暫時(shí)無(wú)法提供沒(méi)有查詢前提的家庭住房查詢結(jié)果，應(yīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交家庭住房實(shí)際數(shù)量的書面?zhèn)惱肀ＷC書。如果倫理保證是虛假的，則屬于欺詐性納稅申報(bào)，應(yīng)按《中華人民共和國(guó)稅收征收條例》的相關(guān)明確規(guī)定辦理，非倫理的記錄應(yīng)納入個(gè)人信用信息系統(tǒng)。

據(jù)了解，在此之前，2010年司法部、國(guó)家稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部也下發(fā)了《關(guān)于改變房地產(chǎn)銷售方案的意見》

契稅

《外商投資企業(yè)所得稅通知》中，此前有關(guān)機(jī)構(gòu)明確規(guī)定，個(gè)人購(gòu)買一般房屋，且該房屋屬于家庭唯一房屋(包括核心成員內(nèi)的購(gòu)房人、配偶、未成年父母)的，減半征收

契稅

。個(gè)人購(gòu)買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于唯一家庭住房的，契稅減按1%的稅率征收。一般來(lái)說(shuō)，個(gè)人購(gòu)買不符合上述明確規(guī)定的住房，不享受上述外商投資。

換句話說(shuō)，這項(xiàng)改革相當(dāng)于增加個(gè)人購(gòu)買家庭第二套住房的契稅優(yōu)惠。

比如市民在2月22日月底購(gòu)買200平米的房子，房子總價(jià)值400萬(wàn)元，房子是家庭第二套房子。此時(shí)國(guó)家應(yīng)繳納的契稅暫按3%計(jì)算，共計(jì)12萬(wàn)元。但2月22日以后，購(gòu)買一定價(jià)格、總面積的第二套房子，應(yīng)繳契稅的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)降為2%，具體繳納契稅8萬(wàn)元，相當(dāng)于契稅各方面優(yōu)惠4萬(wàn)元。

■

營(yíng)業(yè)稅

出售2年以上的房屋征收營(yíng)業(yè)稅

改革是具體的。個(gè)人會(huì)買嚴(yán)重不滿2年的房子。什么是合理避稅和內(nèi)部銷售，會(huì)征收多少營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購(gòu)房2年以上(含2年)且內(nèi)部出售的，免征營(yíng)業(yè)稅。此優(yōu)惠不含北上廣深。

同時(shí)，在明確的免稅程序中，購(gòu)房周、發(fā)放證件、以非購(gòu)房方式取得住房等相關(guān)活動(dòng)，

稅收管理

明確規(guī)定，按照《中共中央辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)土資源部等機(jī)構(gòu)關(guān)于做好合理避稅和穩(wěn)定房?jī)r(jià)管理工作意見的通知》、《商務(wù)部、司法部、國(guó)土資源部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)、

稅收管理

執(zhí)行《商務(wù)部關(guān)于實(shí)施房產(chǎn)稅制度若干明確問(wèn)題的通知》的有關(guān)規(guī)定。

記者獲悉，2015年，司法部和國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布了《個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓變更》

營(yíng)業(yè)稅

政策通知明確規(guī)定，個(gè)人購(gòu)買嚴(yán)重不滿2年的房屋，內(nèi)部出售的，征收金額

營(yíng)業(yè)稅

；個(gè)人在內(nèi)部出售已購(gòu)買2年以上(含2年)的非一般房屋的，按照出售所得利息減去房屋購(gòu)買價(jià)格征收營(yíng)業(yè)稅；一般來(lái)說(shuō)，個(gè)人買房超過(guò)2年(含2年)的，免征營(yíng)業(yè)稅。

相比之下，這次推出的改革，相當(dāng)于個(gè)人在購(gòu)買2年以上(含2年)的住房并內(nèi)部出售時(shí)，仍然區(qū)分普通住房和非普通住房，可以在不繳納營(yíng)業(yè)稅的情況下獲得盡可能多的優(yōu)惠。

舉個(gè)例子，如果一個(gè)市民在2月22日底賣掉了一套購(gòu)買2年以上的總價(jià)值500萬(wàn)元的大房子，他將獲利150萬(wàn)元。此時(shí)國(guó)家應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅暫按5%計(jì)算，共計(jì)7.5萬(wàn)元。2月22日以后，賣房子的利潤(rùn)在一定程度上是一模一樣的，但此時(shí)已經(jīng)免征營(yíng)業(yè)稅，相當(dāng)于改革，在營(yíng)業(yè)稅各方面給了7.5萬(wàn)元的優(yōu)惠。

■

研究者解讀

有利于非二線城市的“去庫(kù)存化”

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，首先，從直接影響來(lái)看，房地產(chǎn)政策繼續(xù)嚴(yán)格，有利于非二線城市房地產(chǎn)價(jià)格的去庫(kù)存化。從政策的直接影響來(lái)看，契稅對(duì)需要改善的購(gòu)房者有著重大的負(fù)面影響。在目前的政策下，大部分城市對(duì)首間客房都有不同程度的減免，14什么是合理避稅0或者144平米以上，全部?jī)商锥及?%收取。

比如北平的王先生想買一套90平米以內(nèi)總價(jià)值200萬(wàn)的改良房，現(xiàn)在要交6萬(wàn)契稅，今天開放政策后才2萬(wàn)?？偯娣e90多平米，現(xiàn)在需要交6萬(wàn)，改革后才4萬(wàn)。所以這對(duì)于有改進(jìn)需求的買家是非常不利的。

此外，營(yíng)業(yè)稅政策與以前不同，主要體現(xiàn)在非一般住房上。對(duì)于單位大、價(jià)格低、平房多的開發(fā)商，在現(xiàn)行政策中，2年后還需要繳納利息營(yíng)業(yè)稅，這是開放政策中沒(méi)有規(guī)定的。理論上，如果凌空的含量也是按照房屋計(jì)算的話，對(duì)改善需求是非常有利的。

一線城市將成為消費(fèi)市場(chǎng)

張大偉表示，總體而言，房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)預(yù)計(jì)將在本季度遇到一輪密集而嚴(yán)格的政策。到目前為止，從各個(gè)城市來(lái)看，二線城市最受公司青睞。特別是降息后，一線城市的房?jī)r(jià)和資金會(huì)明顯改善。從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局關(guān)于什么是合理避稅的數(shù)據(jù)來(lái)看，房地產(chǎn)價(jià)格全面上漲。但由于三四線存貨價(jià)值過(guò)高，去年下半年救市政策仍將停滯不前，說(shuō)明房地產(chǎn)對(duì)整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的負(fù)面影響相對(duì)較小，房?jī)r(jià)政策繼續(xù)嚴(yán)格。然而，在消費(fèi)市場(chǎng)分割布局下，房地產(chǎn)仍然面臨著很大的可能性，尤其是二線城市的房東對(duì)房?jī)r(jià)上漲的要求非常高。去年，房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)的一線城市將成為消費(fèi)市場(chǎng)的細(xì)分市場(chǎng)。