房地產(chǎn)開發(fā)中小企業(yè)在銷售小區(qū)時，一般會代表相關(guān)機構(gòu)向購房者收取一定的額外費用。但是，價外支出是指各種費用、地價、支出等。除了在支付銷售運費或提供應(yīng)稅勞務(wù)的稅款時向買方收取的價格。如LPG(原油)代收費、取暖費、衛(wèi)星電視初裝費、電話號碼初裝費、并發(fā)產(chǎn)權(quán)證費(房屋交易利息、權(quán)屬登記費、其他基本權(quán)利登記費、債券費、契稅、住宅購銷合同稅、私有房屋產(chǎn)權(quán)證稅、農(nóng)用土地使用證稅、房屋維修基金會)等。一般來說，這些費用首先由房地產(chǎn)公司收取，然后轉(zhuǎn)移到委托單位。那么，這些收取的費用是否應(yīng)該征稅，應(yīng)該征收什么樣的稅，如何征收？本文擬對這些相關(guān)的涉稅處理做一個非常簡單的梳理。

緊密相關(guān)的

規(guī)則和解釋

為了收費，

待遇主要體現(xiàn)在營業(yè)稅、中小企業(yè)個人所得稅、農(nóng)用土地稅率等相關(guān)法律法規(guī)上。

1.營業(yè)稅

根據(jù)營業(yè)稅的有關(guān)規(guī)定，中小企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)中收取的額外費用需要征稅?！吨腥A人民共和國營業(yè)稅組織法》(國務(wù)院令第540號)第五條規(guī)定，應(yīng)稅銷售額為提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)或出售資產(chǎn)所收取的總價和額外費用。

根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅組織法》法律法規(guī)第十三條規(guī)定，該法第五條所稱的額外收費包括各種實物財產(chǎn)的利息、支出、基金會、代收費用、返還收入、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款貸款、賠償金、代收款項、預(yù)付現(xiàn)金、罰息等額外收費，但不包括中央政府基金會或以下列場所名義收取的行政事業(yè)性收費:

(一)中華人民共和國國務(wù)院或司法部批準(zhǔn)的中央政府基金會，中華人民共和國國務(wù)院或省級天津市人民政府及其財政、物價部門批準(zhǔn)的行政服務(wù)收費；

(二)發(fā)行募集時由省級以上財政部門印制的金融債券；

(3)收到的現(xiàn)金金額應(yīng)上繳財政。

根據(jù)營業(yè)稅的相關(guān)政策規(guī)定，征收費用應(yīng)作為額外成本的營業(yè)稅繳納，即只要是房地產(chǎn)開發(fā)公司代為征收，無論是計入企業(yè)合理的避稅物業(yè)價格還是投票日(不同于中小企業(yè)的個人所得稅和農(nóng)用土地稅率)，都應(yīng)計入銷售額作為計稅依據(jù)。但對于一些類似的征收費用，不需要繳納營業(yè)稅，如征收符合上述三個前提的中央財政資金和行政事業(yè)性收費，如征收住房專項維修資金，以及《商務(wù)部關(guān)于免征住房專項維修資金營業(yè)稅問題的通知》(國稅發(fā)〔2004〕69號)。其他征收費用全額征收為成本外營業(yè)稅及其附加。作為一種稅收，

既然是稅，不是代收費，那就不用收了。

2.中小企業(yè)個人所得稅

根據(jù)《商務(wù)部關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中小企業(yè)個人所得稅必要處理的通知》(國稅發(fā)〔2009〕31號)第五條規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品收入的范圍是銷售開發(fā)產(chǎn)品一步獲得的總價款，包括支票、支票等價物及其他經(jīng)濟發(fā)展的個人利益。中小企業(yè)代表有關(guān)機構(gòu)、單位和中小企業(yè)收取的各種基金會、費用和附加費，計入中小企業(yè)開發(fā)或發(fā)行的產(chǎn)品價格，應(yīng)確認為按時銷售；未計入開發(fā)產(chǎn)品價格的，由中小企業(yè)以外的其他代收機構(gòu)和單位發(fā)行的，可作為現(xiàn)金收付管理。

第十六條規(guī)定，中小企業(yè)將已計入銷售額的共用干線、共用公共設(shè)施的電子設(shè)備維修基礎(chǔ)按時轉(zhuǎn)讓給相關(guān)機構(gòu)和單位的，在轉(zhuǎn)讓時扣除。

可見，在中小企業(yè)個人所得稅中，如何合理避稅，取決于中小企業(yè)的發(fā)展是否會將征收費用納入物價稅，以及征收費用是否會出具單據(jù)。如果中小企業(yè)發(fā)展會出具單據(jù)或者將代收費用計入物業(yè)價格，那么就需要計算收益，在支付給相關(guān)機構(gòu)時可以作為成本扣除，否則不作為收益使用，同時也不計入成本。因此，即使將征收費用納入中小企業(yè)所得稅，如何合理避稅，也只是相當(dāng)于“繳入繳出”和“全額收付”，并不會對個人所得稅本身產(chǎn)生負面影響，只會對以收入為序數(shù)的業(yè)務(wù)招待費和促銷費的抵扣金額產(chǎn)生負面影響。

3.農(nóng)田

司法部、商務(wù)部《關(guān)于農(nóng)用地

《關(guān)于企業(yè)如何合理避稅的通知》(財稅字〔1995〕48號)第六條規(guī)定，天津市縣級以上人民政府規(guī)定的中小企業(yè)在出售房屋期間進行房地產(chǎn)開發(fā)收取的費用，如果已計入房地產(chǎn)價格并向購房人全額收取的，可以作為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入征稅；代收費用不計入物業(yè)價格，但與物業(yè)價格分開收取的，不得視為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。征收費作為轉(zhuǎn)讓收入征稅的，在計算扣除項目金額時可以扣除，但不允許作為20%扣除的序數(shù)；代收費用不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入征稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費用。

商務(wù)部發(fā)布的《關(guān)于印發(fā)〈農(nóng)用地清理估價稅率業(yè)務(wù)原則〉的通知》(國稅發(fā)〔2007〕132號)第二十五條規(guī)定，凡按天津市縣級以上人民政府規(guī)定在售房期間收取的費用，應(yīng)根據(jù)不同情況分別處理:

(一)代收費用計入房地產(chǎn)價格并向購買人足額收取的，代收費用作為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得征稅。具體繳納的代收費用，在計算項目定額扣款時可以扣除，但不允許作為追加扣款的序數(shù)。

(二)征收費用與房產(chǎn)價格分開收取，不計入房產(chǎn)價格，不視為房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，在計算增值額時不允許扣除征收費用。

《商務(wù)部關(guān)于印發(fā)〈農(nóng)用地稅率清算管理規(guī)定〉的通知》(國稅發(fā)〔2009〕91號)第二十八條規(guī)定，征收費用的審核，是指天津市縣級以上人民政府要求中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房期間征收費用時，審核征收費用是否計入房價，是否向購房人足額征收；現(xiàn)代汽車的成本計入物業(yè)價格時，檢查征收成本是否計入扣除，并計算房地產(chǎn)開發(fā)成本的序數(shù)。

綜上所述，農(nóng)地稅率收費政策是務(wù)實的。政策沒有新的變化，從財稅字〔1995〕48號文件規(guī)定到國稅發(fā)〔2007〕132號文件，再到國稅發(fā)〔2009〕91號文件，只再次強調(diào)了收費的辦理規(guī)定。至于要不要征收，要看征收費用是否包含在物業(yè)價格中，征收費用必須由天津市縣級以上人民政府規(guī)定的中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征收。因此，關(guān)于收取費用的農(nóng)用地稅率的規(guī)定是明確而具體的。

案例和解決方案

某市財政檢查局檢查某房地產(chǎn)開發(fā)公司，該公司年營業(yè)收入3億元，其他應(yīng)付款4500萬元。虛假的其他應(yīng)付款賬戶發(fā)現(xiàn)，該公司在xx至xx銷售小區(qū)時，共向客戶收取了4500萬元(含專項維修資金800萬元)。4500萬元的催收費，公司什么都沒做。

巡邏處理決定:

1.專項維修基金800萬元，符合國稅發(fā)〔2004〕69號文件規(guī)定，不征收

，其余3700萬元未按法律法規(guī)批準(zhǔn)支付。根據(jù)中華民國

《組織法》第一條、第二條、第四條、《中華人民共和國營業(yè)稅組織法》第十三條、《稅收征管法》及其法規(guī)等。，追回該公司代收款項的營業(yè)稅及附加費，并收取滯納金，并處以偷逃稅款50%至5倍的罰款。這種情況下，逾期營業(yè)稅及附加費為3700×5.6% = 2072(萬元)。注:大部分地方教育費的附加費費率為2%，滯納金按日收取，按萬分之五的費率計算，少繳50%稅的違約金金額為103.6萬元。

2.由于代收代付保證金由委托方出具，根據(jù)國稅發(fā)〔2009〕31號關(guān)于如何合理避稅的規(guī)定，該筆代收代付款項不計入應(yīng)納稅所得額

。

3.由于代收費用未通過單獨審核計入物業(yè)價格，故不要求繳納

。

從本案中可以看出，由于公司收取額外費用，未能按照法律法規(guī)進行處理，不僅被追繳營業(yè)稅和附加費，還被收取滯納金和罰款。所以，房地產(chǎn)開發(fā)的中小企業(yè)一定要嚴(yán)格按照法律法規(guī)的規(guī)定處理超價收費，千萬不要心存僥幸，不要得不償失，“偷雞不成蝕把米”，到時候只有空空可以抱怨后悔已經(jīng)來不及了。