房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中小企業(yè)在銷售小區(qū)時(shí)，一般會(huì)代表相關(guān)機(jī)構(gòu)向購(gòu)房者收取一定的額外費(fèi)用。但是，價(jià)外支出是指各種費(fèi)用、地價(jià)、支出等。除了在支付銷售運(yùn)費(fèi)或提供應(yīng)稅勞務(wù)的稅款時(shí)向買方收取的價(jià)格。如LPG(原油)代收費(fèi)、取暖費(fèi)、衛(wèi)星電視初裝費(fèi)、電話號(hào)碼初裝費(fèi)、并發(fā)產(chǎn)權(quán)證費(fèi)(房屋交易利息、權(quán)屬登記費(fèi)、其他基本權(quán)利登記費(fèi)、債券費(fèi)、契稅、住宅購(gòu)銷合同稅、私有房屋產(chǎn)權(quán)證稅、農(nóng)用土地使用證稅、房屋維修基金會(huì))等。一般來(lái)說(shuō)，這些費(fèi)用首先由房地產(chǎn)公司收取，然后轉(zhuǎn)移到委托單位。那么，這些收取的費(fèi)用是否應(yīng)該征稅，應(yīng)該征收什么樣的稅，如何征收？本文擬對(duì)這些相關(guān)的涉稅處理做一個(gè)非常簡(jiǎn)單的梳理。

緊密相關(guān)的

規(guī)則和解釋

為了收費(fèi)，

待遇主要體現(xiàn)在營(yíng)業(yè)稅、中小企業(yè)個(gè)人所得稅、農(nóng)用土地稅率等相關(guān)法律法規(guī)上。

1.營(yíng)業(yè)稅

根據(jù)營(yíng)業(yè)稅的有關(guān)規(guī)定，中小企業(yè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中收取的額外費(fèi)用需要征稅。《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅組織法》(國(guó)務(wù)院令第540號(hào))第五條規(guī)定，應(yīng)稅銷售額為提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)或出售資產(chǎn)所收取的總價(jià)和額外費(fèi)用。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅組織法》法律法規(guī)第十三條規(guī)定，該法第五條所稱的額外收費(fèi)包括各種實(shí)物財(cái)產(chǎn)的利息、支出、基金會(huì)、代收費(fèi)用、返還收入、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、違約金、滯納金、延期付款貸款、賠償金、代收款項(xiàng)、預(yù)付現(xiàn)金、罰息等額外收費(fèi)，但不包括中央政府基金會(huì)或以下列場(chǎng)所名義收取的行政事業(yè)性收費(fèi):

(一)中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院或司法部批準(zhǔn)的中央政府基金會(huì)，中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院或省級(jí)天津市人民政府及其財(cái)政、物價(jià)部門批準(zhǔn)的行政服務(wù)收費(fèi)；

(二)發(fā)行募集時(shí)由省級(jí)以上財(cái)政部門印制的金融債券；

(3)收到的現(xiàn)金金額應(yīng)上繳財(cái)政。

根據(jù)營(yíng)業(yè)稅的相關(guān)政策規(guī)定，征收費(fèi)用應(yīng)作為額外成本的營(yíng)業(yè)稅繳納，即只要是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司代為征收，無(wú)論是計(jì)入企業(yè)合理的避稅物業(yè)價(jià)格還是投票日(不同于中小企業(yè)的個(gè)人所得稅和農(nóng)用土地稅率)，都應(yīng)計(jì)入銷售額作為計(jì)稅依據(jù)。但對(duì)于一些類似的征收費(fèi)用，不需要繳納營(yíng)業(yè)稅，如征收符合上述三個(gè)前提的中央財(cái)政資金和行政事業(yè)性收費(fèi)，如征收住房專項(xiàng)維修資金，以及《商務(wù)部關(guān)于免征住房專項(xiàng)維修資金營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2004〕69號(hào))。其他征收費(fèi)用全額征收為成本外營(yíng)業(yè)稅及其附加。作為一種稅收，

既然是稅，不是代收費(fèi)，那就不用收了。

2.中小企業(yè)個(gè)人所得稅

根據(jù)《商務(wù)部關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中小企業(yè)個(gè)人所得稅必要處理的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào))第五條規(guī)定，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品收入的范圍是銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品一步獲得的總價(jià)款，包括支票、支票等價(jià)物及其他經(jīng)濟(jì)發(fā)展的個(gè)人利益。中小企業(yè)代表有關(guān)機(jī)構(gòu)、單位和中小企業(yè)收取的各種基金會(huì)、費(fèi)用和附加費(fèi)，計(jì)入中小企業(yè)開(kāi)發(fā)或發(fā)行的產(chǎn)品價(jià)格，應(yīng)確認(rèn)為按時(shí)銷售；未計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)格的，由中小企業(yè)以外的其他代收機(jī)構(gòu)和單位發(fā)行的，可作為現(xiàn)金收付管理。

第十六條規(guī)定，中小企業(yè)將已計(jì)入銷售額的共用干線、共用公共設(shè)施的電子設(shè)備維修基礎(chǔ)按時(shí)轉(zhuǎn)讓給相關(guān)機(jī)構(gòu)和單位的，在轉(zhuǎn)讓時(shí)扣除。

可見(jiàn)，在中小企業(yè)個(gè)人所得稅中，如何合理避稅，取決于中小企業(yè)的發(fā)展是否會(huì)將征收費(fèi)用納入物價(jià)稅，以及征收費(fèi)用是否會(huì)出具單據(jù)。如果中小企業(yè)發(fā)展會(huì)出具單據(jù)或者將代收費(fèi)用計(jì)入物業(yè)價(jià)格，那么就需要計(jì)算收益，在支付給相關(guān)機(jī)構(gòu)時(shí)可以作為成本扣除，否則不作為收益使用，同時(shí)也不計(jì)入成本。因此，即使將征收費(fèi)用納入中小企業(yè)所得稅，如何合理避稅，也只是相當(dāng)于“繳入繳出”和“全額收付”，并不會(huì)對(duì)個(gè)人所得稅本身產(chǎn)生負(fù)面影響，只會(huì)對(duì)以收入為序數(shù)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)和促銷費(fèi)的抵扣金額產(chǎn)生負(fù)面影響。

3.農(nóng)田

司法部、商務(wù)部《關(guān)于農(nóng)用地

《關(guān)于企業(yè)如何合理避稅的通知》(財(cái)稅字〔1995〕48號(hào))第六條規(guī)定，天津市縣級(jí)以上人民政府規(guī)定的中小企業(yè)在出售房屋期間進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收取的費(fèi)用，如果已計(jì)入房地產(chǎn)價(jià)格并向購(gòu)房人全額收取的，可以作為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入征稅；代收費(fèi)用不計(jì)入物業(yè)價(jià)格，但與物業(yè)價(jià)格分開(kāi)收取的，不得視為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。征收費(fèi)作為轉(zhuǎn)讓收入征稅的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)可以扣除，但不允許作為20%扣除的序數(shù)；代收費(fèi)用不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入征稅的，在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。

商務(wù)部發(fā)布的《關(guān)于印發(fā)〈農(nóng)用地清理估價(jià)稅率業(yè)務(wù)原則〉的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2007〕132號(hào))第二十五條規(guī)定，凡按天津市縣級(jí)以上人民政府規(guī)定在售房期間收取的費(fèi)用，應(yīng)根據(jù)不同情況分別處理:

(一)代收費(fèi)用計(jì)入房地產(chǎn)價(jià)格并向購(gòu)買人足額收取的，代收費(fèi)用作為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得征稅。具體繳納的代收費(fèi)用，在計(jì)算項(xiàng)目定額扣款時(shí)可以扣除，但不允許作為追加扣款的序數(shù)。

(二)征收費(fèi)用與房產(chǎn)價(jià)格分開(kāi)收取，不計(jì)入房產(chǎn)價(jià)格，不視為房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除征收費(fèi)用。

《商務(wù)部關(guān)于印發(fā)〈農(nóng)用地稅率清算管理規(guī)定〉的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2009〕91號(hào))第二十八條規(guī)定，征收費(fèi)用的審核，是指天津市縣級(jí)以上人民政府要求中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在售房期間征收費(fèi)用時(shí)，審核征收費(fèi)用是否計(jì)入房?jī)r(jià)，是否向購(gòu)房人足額征收；現(xiàn)代汽車的成本計(jì)入物業(yè)價(jià)格時(shí)，檢查征收成本是否計(jì)入扣除，并計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的序數(shù)。

綜上所述，農(nóng)地稅率收費(fèi)政策是務(wù)實(shí)的。政策沒(méi)有新的變化，從財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)文件規(guī)定到國(guó)稅發(fā)〔2007〕132號(hào)文件，再到國(guó)稅發(fā)〔2009〕91號(hào)文件，只再次強(qiáng)調(diào)了收費(fèi)的辦理規(guī)定。至于要不要征收，要看征收費(fèi)用是否包含在物業(yè)價(jià)格中，征收費(fèi)用必須由天津市縣級(jí)以上人民政府規(guī)定的中小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)征收。因此，關(guān)于收取費(fèi)用的農(nóng)用地稅率的規(guī)定是明確而具體的。

案例和解決方案

某市財(cái)政檢查局檢查某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，該公司年?duì)I業(yè)收入3億元，其他應(yīng)付款4500萬(wàn)元。虛假的其他應(yīng)付款賬戶發(fā)現(xiàn)，該公司在xx至xx銷售小區(qū)時(shí)，共向客戶收取了4500萬(wàn)元(含專項(xiàng)維修資金800萬(wàn)元)。4500萬(wàn)元的催收費(fèi)，公司什么都沒(méi)做。

巡邏處理決定:

1.專項(xiàng)維修基金800萬(wàn)元，符合國(guó)稅發(fā)〔2004〕69號(hào)文件規(guī)定，不征收

，其余3700萬(wàn)元未按法律法規(guī)批準(zhǔn)支付。根據(jù)中華民國(guó)

《組織法》第一條、第二條、第四條、《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅組織法》第十三條、《稅收征管法》及其法規(guī)等。，追回該公司代收款項(xiàng)的營(yíng)業(yè)稅及附加費(fèi)，并收取滯納金，并處以偷逃稅款50%至5倍的罰款。這種情況下，逾期營(yíng)業(yè)稅及附加費(fèi)為3700×5.6% = 2072(萬(wàn)元)。注:大部分地方教育費(fèi)的附加費(fèi)費(fèi)率為2%，滯納金按日收取，按萬(wàn)分之五的費(fèi)率計(jì)算，少繳50%稅的違約金金額為103.6萬(wàn)元。

2.由于代收代付保證金由委托方出具，根據(jù)國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)關(guān)于如何合理避稅的規(guī)定，該筆代收代付款項(xiàng)不計(jì)入應(yīng)納稅所得額

。

3.由于代收費(fèi)用未通過(guò)單獨(dú)審核計(jì)入物業(yè)價(jià)格，故不要求繳納

。

從本案中可以看出，由于公司收取額外費(fèi)用，未能按照法律法規(guī)進(jìn)行處理，不僅被追繳營(yíng)業(yè)稅和附加費(fèi)，還被收取滯納金和罰款。所以，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的中小企業(yè)一定要嚴(yán)格按照法律法規(guī)的規(guī)定處理超價(jià)收費(fèi)，千萬(wàn)不要心存僥幸，不要得不償失，“偷雞不成蝕把米”，到時(shí)候只有空空可以抱怨后悔已經(jīng)來(lái)不及了。