土地增值稅預(yù)征收規(guī)定

納稅人在項目竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，因生產(chǎn)成本確定或其他因素難以計算土地增值稅的，可以預(yù)征收土地增值稅，項目竣工結(jié)算后一并清算。大多數(shù)具體措施是由省、市、自治州和省轄市采取的

局因地制宜。

司法部、國家研究所

< 財稅代理p>《局關(guān)于土地增值稅若干難點問題的通知》(財稅字[2006]21號)第三條規(guī)定，各地要進一步提高土地增值稅的必要性。根據(jù)省臺金融業(yè)的增值水平和消費市場的可持續(xù)發(fā)展，一般住宅、非一般住宅和商品房等有不同的類別。，并應(yīng)科學(xué)合理地確定預(yù)收率，積極改變。建設(shè)工程竣工結(jié)算后，應(yīng)當(dāng)?shù)谝粫r間進行清算。未在規(guī)定期限內(nèi)預(yù)繳稅款的，按照稅收征管法及其法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，從限定納稅期限屆滿之日起加收滯納金。

財稅機構(gòu)遵守規(guī)定，地方稅務(wù)局對房地產(chǎn)開發(fā)中小企業(yè)項目竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入(含預(yù)購收入)有明確的預(yù)征稅必要性和預(yù)征稅率。

例如，邢臺市地方稅務(wù)局《關(guān)于邢臺市土地增值稅管理必要性的通知》(陸機地稅發(fā)〔2006〕37號)規(guī)定:

1.由財稅代理人從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入(包括預(yù)購房收入)，應(yīng)在每月初或季度末10日內(nèi)，按照多數(shù)稅務(wù)機關(guān)確定的審批期限繳納土地增值稅。根據(jù)稅收征管法及其法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，從限定納稅期限屆滿之日起收取滯納金。

2.土地增值稅預(yù)征收率的幅度為0.3%至3%。各區(qū)市地方稅務(wù)局可根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r和以下國際標(biāo)準確定明確的預(yù)征收率:房屋(房屋除外)預(yù)征收率幅度為0.3%至2%；各類房屋、商業(yè)建筑、商品房預(yù)征率幅度為2%-3%。既開發(fā)住宅區(qū)又開發(fā)其他房地產(chǎn)的納稅人，應(yīng)按上述預(yù)征率分別審核；劃分不清的，按比例從高預(yù)征。

3.納稅人建造中央有關(guān)機構(gòu)認定的適合經(jīng)濟發(fā)展的房屋，不提前征收土地增值稅，而是在竣工決算后按時征收免征土地增值稅。

《海淀區(qū)地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅征管難點問題的通知》(財稅[2006]509號)規(guī)定，自2007年1月1日起，除經(jīng)中央批準的商品房和經(jīng)濟開發(fā)限價住房外，本市房地產(chǎn)開發(fā)中小企業(yè)預(yù)售和銷售住宅小區(qū)收入的1%不得預(yù)征。對逾期未預(yù)繳土地增值稅的中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，從納稅期限屆滿之日起，按日加收欠繳稅款萬分之五的滯納金。

土地增值稅的結(jié)算

(一)清算項目和清算單位

1.《地方稅務(wù)代理人增值稅組織法法律法規(guī)》第八條規(guī)定，土地增值稅按納稅人房地產(chǎn)成本核算最基本的審計項目或單位計算。

2.《商務(wù)部關(guān)于漢口東莞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司繳納土地增值稅問題的批復(fù)》(國稅函[2003]922號)進一步明確:房地產(chǎn)開發(fā)有限公司按照最基本的審計項目分別征收土地增值稅。

3.《商務(wù)部關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)中小企業(yè)土地增值稅清理管理難點的通知》(國稅發(fā)〔2006〕187號):土地增值稅按主管部門批準的房地產(chǎn)開發(fā)項目進行清算，對分期開發(fā)財稅代理的項目，按分期項目進行清算。開發(fā)項目同時包含普通住宅和非普通住宅的，增值額另行計算。

4.《土地增值稅清算管理條例》(國稅發(fā)〔2009〕91號)第十七條:審查清算時，應(yīng)審查房地產(chǎn)開發(fā)項目是否由主管部門核準備案的項目進行清算；對于分期開發(fā)的項目，是否以分期項目為單位進行清算；不同類型的房地產(chǎn)是否可以計算增值額、增值率和繳納土地增值稅都有規(guī)定。

5.邢臺市土地增值稅管理辦法(發(fā)[2006]37號)第十九條:納稅人房地產(chǎn)開發(fā)成本核算按照最基本的審計項目進行支付清算。

6.《關(guān)于印發(fā)的通知》(發(fā)〔2008〕100號)第二十條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項目同時包括普通住宅和非普通住宅的，中小企業(yè)開發(fā)應(yīng)當(dāng)單獨計算增值額，土地增值稅按照普通住宅和非普通住宅的增值率單獨計算。未經(jīng)單獨審計的，扣除項目的金額按照普通房屋和非普通房屋的套內(nèi)建筑面積與可銷售套內(nèi)建筑面積的比例確定。青島市地方稅務(wù)局房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算管理暫行規(guī)定

7.《貴州省地方稅務(wù)局關(guān)于清理特定土地增值稅若干難點問題的通知》(發(fā)〔2008〕44號)第三條規(guī)定，涉及普通住宅、非普通住宅及其他寫字樓的房地產(chǎn)開發(fā)項目，如何同時進行增值計算:

(1)開發(fā)項目包括普通住宅、非普通住宅及其他寫字樓的，增值額另行審核。

⑵在以上項目的計算中，如果將成本費用混合審計，則應(yīng)按建筑面積分攤不同類型的辦公空間。

(二)土地增值稅清算前提

1 .納稅人應(yīng)進行的土地增值稅清算包括:

(1)所有房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工并出售；

2 .整體轉(zhuǎn)讓未完成的房地產(chǎn)開發(fā)項目；

③需要進行土地權(quán)屬轉(zhuǎn)移。

2.主管稅務(wù)機關(guān)可以要求納稅人進行土地增值稅清算，包括:

(一)已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目實用面積的比例在85%以上，或者雖不超過85%，但剩余實用面積已經(jīng)出租或者自用的；

以上85%的規(guī)定可以通過以下公示來表達:(轉(zhuǎn)讓可銷售面積+租賃或自用可銷售面積)÷總可銷售面積≥85%

2銷售(預(yù)購)許可證三年未售出；

3 .納稅人申請注銷財務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

省級稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他條件。

(三)土地增值稅清算期限

1、對符合要求的土地增值稅清算項目，納稅人應(yīng)在最大月份的90日內(nèi)，到主管稅務(wù)機關(guān)辦理清算手續(xù)。

2.對符合稅務(wù)機關(guān)要求納稅人進行土地增值稅清算的項目，由責(zé)任稅務(wù)機關(guān)決定是否進行清算；需要清算的項目，由主管稅務(wù)機關(guān)出具清算通知書，納稅人自收到清算通知書之日起90日內(nèi)，一并辦理清算手續(xù)。

3.應(yīng)進行土地增值稅清算的納稅人或主管稅務(wù)機關(guān)認定需要清算的納稅人拒絕清算或未在上述規(guī)定期限內(nèi)提供清算資料的，主管稅務(wù)機關(guān)可按《中華人民共和國稅收征收條例》的有關(guān)規(guī)定辦理。

(4)土地增值稅清算準備信息

納稅人清算土地增值稅時應(yīng)提供的清算信息:

1 .房地產(chǎn)開發(fā)項目清算說明書，主要內(nèi)容應(yīng)包括國家發(fā)展改革委對房地產(chǎn)開發(fā)項目、公共設(shè)施、開發(fā)、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、

主管稅務(wù)機關(guān)需要了解的納稅情況和其他情況。

財稅局2。與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、生產(chǎn)成本和費用有關(guān)的經(jīng)證明的資料，如工程竣工決算過程、為取得土地所有權(quán)而支付的土地價款清單、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、貸款結(jié)算通知書、工程建設(shè)合同結(jié)算單、住宅買賣合同統(tǒng)計表、銷售明細表、預(yù)購許可證等。主管稅務(wù)機關(guān)需要對應(yīng)項目的會計憑證的，納稅人還應(yīng)提供會計憑證的函件。

3.納稅人應(yīng)提交經(jīng)金融中介機構(gòu)審核認定的清算事項，還應(yīng)提交中介機構(gòu)出具的土地證明

清算稅認定調(diào)查報告。

主管稅務(wù)機關(guān)收到納稅人的清算資料后，對符合清算前提且提交的清算資料完整的項目予以受理；納稅人符合清算前提但提交的清算資料不完整的，要求納稅人在規(guī)定期限內(nèi)補報，納稅人在規(guī)定期限內(nèi)完成清算資料后受理；不符合清算前提的項目不予受理。上述具體期限由各省、市、自治州、省轄市、計劃單列市稅務(wù)機關(guān)確定。未經(jīng)強制執(zhí)行，納稅人不得撤銷主管稅務(wù)機關(guān)受理的清算申請。