房地產(chǎn)中小企業(yè)在完成銷售的下一階段一般會出現(xiàn)以下問題:開發(fā)的產(chǎn)品已經(jīng)達到交付前提，房地產(chǎn)中小企業(yè)將房地產(chǎn)交付給開發(fā)商，在財務處理中結(jié)轉(zhuǎn)銷售和銷售生產(chǎn)成本；與建設單位進行竣工結(jié)算時，房地產(chǎn)中小企業(yè)要確認竣工結(jié)算調(diào)查報告，向建設單位支付施工結(jié)算價款。此時一般開發(fā)項目的成本基本可以確認。房地產(chǎn)公司涉及的增值稅大多是:中小企業(yè)個人所得稅、土地增值稅、某市土地使用稅、房產(chǎn)稅、營業(yè)稅等增值稅。

一、中小企業(yè)個人所得稅

(a)完工時

處理

國家研究所

我局《關于中小企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務必須辦理個人所得稅問題的通知》(國稅發(fā)〔2009〕31號)第九條明確規(guī)定，中小企業(yè)銷售未完成產(chǎn)品取得的收入，應按預定應稅毛利率按季(或按月)計算，計入當期應納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完成后，中小企業(yè)應結(jié)清其應納稅生產(chǎn)成本，并在此之前計算具體三好銷售額，同時，具體三好金額與同一預定三好金額之間的利息應計入本項目及中小企業(yè)當年其他項目的應納稅所得額。

所以納稅要注意開發(fā)出來的產(chǎn)品是否滿足完成前提。如果達到完工前提，則應在第一時間結(jié)算應稅生產(chǎn)成本，并計算該時間之前的具體三好銷售額。今年中小企業(yè)個人所得稅匯算清繳時，具體三好金額與同一預定三好金額之間的利息應變動。

(二)完成前提的判斷

國稅發(fā)〔2009〕31號明確規(guī)定了確認產(chǎn)成品的三個前提條件:(1)開發(fā)產(chǎn)品完工證明如何正常避稅，材料已報房地產(chǎn)管理機構備案。(2)開發(fā)的產(chǎn)品已經(jīng)開始搭建。(3)開發(fā)的產(chǎn)品已取得初始權屬證書。因此，竣工前提的確認是以竣工、使用、權屬誰先為原則。只要開發(fā)出來的產(chǎn)品滿足上述前提條件之一，就應該在完成后進行財務處理。

2009年6月26日，商務部發(fā)布了《關于中小房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品竣工財務確認前如何避稅的批復》(國稅函[2009]342號)。在《?？谑袊叶悇站株P于海南島魂工商金融有限公司偷稅案中如何確定已開發(fā)產(chǎn)品已開始建設的請示》(郭瓊國稅發(fā)〔2009〕121號《如何正常避稅》)的批復中，強調(diào)已建產(chǎn)品， 中小企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)中開發(fā)研制的，無論工程質(zhì)量是否通過驗收，也無論竣工(竣工)備案手續(xù)和決算手續(xù)是否同時辦理，在開工時都應視為已經(jīng)竣工。 并說明“已開發(fā)產(chǎn)品開始建造”是指房地產(chǎn)開發(fā)中小企業(yè)開始辦理已開發(fā)產(chǎn)品的交付手續(xù)(包括入住手續(xù))或開始具體建造。

《關于房地產(chǎn)開發(fā)中小企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品竣工處所確認問題的通知》(國稅函[2010]201號)再次重申了這一問題。文件明確規(guī)定，根據(jù)《商務部關于對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中小企業(yè)征收個人所得稅難點問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕31號)中明確規(guī)定的定罪，無論工程質(zhì)量是否通過驗收，也無論竣工(竣工)備案手續(xù)與竣工決算手續(xù)是否同時完成，房地產(chǎn)開發(fā)中小企業(yè)建造、開發(fā)、研制的產(chǎn)品在開工時即視為已經(jīng)竣工。房地產(chǎn)開發(fā)中小企業(yè)應在第一時間結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品的應稅生產(chǎn)成本，并提前計算銷售開發(fā)產(chǎn)品獲得的具體三好收入金額。同時，開發(fā)產(chǎn)品的特定三好金額與同一預定三好金額之間的利息，將計入完工前夕(本年度)的應納稅所得額。

但在公共政策上，很多中小企業(yè)已經(jīng)滿足了發(fā)達產(chǎn)品已經(jīng)開始建設的前提，但仍然用各種方法拖延收益結(jié)轉(zhuǎn)。比如公司的業(yè)務雖然也完成了交割手續(xù)，但以聯(lián)合竣工決算為收益結(jié)轉(zhuǎn)時點，通過延遲聯(lián)合竣工決算來延遲收益結(jié)轉(zhuǎn)周；以收到現(xiàn)金和發(fā)放月單作為結(jié)轉(zhuǎn)收入的時間點，收入確認受中小企業(yè)人為因素控制，延遲收入確認周，等等。

(3)今年審批說明

國稅發(fā)〔2009〕31號，中小房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品完成后，中小企業(yè)應出具開發(fā)產(chǎn)品具體三好量與預定三好量差異的調(diào)查報告，以及稅務機關要求的其他相關資料，如差異變化的財務鑒證調(diào)查報告、開發(fā)項目的地理環(huán)境和統(tǒng)計數(shù)據(jù)、土地占用、開發(fā)利用、初始開發(fā)周、竣工周、總銷售面積、現(xiàn)有等。

案例:某中小房地產(chǎn)企業(yè)，開發(fā)項目A，2008年簽訂預購合同，獲得預購收入2500萬元，2009年完成。開發(fā)產(chǎn)品完工證明材料已報房產(chǎn)管理機構備案，但未交付開發(fā)商。2009年，A項目預收收入6500萬元。如何正常避稅？a .中小企業(yè)每個項目毛利率15%，暫只計算增值稅，不考慮此期間的費用。

研究:根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號文，項目A已滿足文件規(guī)定的竣工前提條件之一，即視為法律意義上的竣工。此時，中小企業(yè)應先結(jié)算應納稅生產(chǎn)成本，計算具體的三好銷售額，并將具體的三好銷售額與預定的三好銷售額之間的利息計入當年應納稅所得額。2009年預購收入和個人所得稅不能按預定毛利率15%計算。但2008年，25，000，000.00元的預付款在今年的最終結(jié)算中根據(jù)預定的應稅毛利率進行了變更，然后在2009年減少了付款。假設項目A的具體應納稅生產(chǎn)成本已知為4500萬元，則項目A的最終應納稅所得額為(6500-4500-6500×5%)-(2500×15%-2500×5%)= 1625-250 = 1175(萬元)。

二、土地增值稅

(一)稅收簡單且在范圍內(nèi)

《土地增值稅組織法》第二條:轉(zhuǎn)讓地上產(chǎn)權、建筑物、附著物所有權并取得收入的單位和個人，應當繳納土地增值稅。

《土地增值稅組織法》第五條、第二條所稱收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的總價及相關經(jīng)濟利益。

《土地增值稅組織法》第二條所稱單位，是指各類中小企業(yè)、企事業(yè)單位、國家機關和社會團體及其他組織的單位。說一個人，包括個體戶。

以上明確規(guī)定，土地增值稅的征稅對象，簡單來說就是產(chǎn)權、地上建筑物及其附著物所有權轉(zhuǎn)移所取得的增值額。

(二)清算前提

《土地增值稅組織法法律法規(guī)》第十六條:項目未竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入難以計算土地增值稅的，可以先行征收土地增值稅，待項目竣工結(jié)算后再進行結(jié)算。

1.單獨清算

國稅發(fā)〔2009〕91號文件第九條明確規(guī)定，納稅符合下列前提條件之一的，應當清算土地增值稅。(一)房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工并出售；(二)房地產(chǎn)開發(fā)項目未完成竣工決算的整體移交；(三)土地所有權的必要轉(zhuǎn)移。

第十條符合下列條件之一的，主管稅務機關可以要求繳納土地增值稅清算稅款。(1)已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)占整個項目實用面積的比例為85%，如何正常避稅，或者雖然比例不超過85%，但剩余實用面積已出租或自用；(二)出售(預購)許可證三年未出售；(三)申請注銷財務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；(四)省(自治州、省轄市、計劃單列市)稅務機關規(guī)定的其他條件。有前款第(三)項情形的，應當在注銷登記前清算土地增值稅。

2.要求清算

符合下列條件之一的，主管稅務機關可以要求繳納土地增值稅清算稅款。

(一)已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目實用面積的比例在85%以上，或者雖不超過85%，但剩余實用面積已經(jīng)出租或者自用的；(二)出售(預購)許可證三年未出售；(三)申請注銷財務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；(四)省級稅務機關規(guī)定的其他條件。

(三)清算單位

章程第八條:土地增值稅應為最基本的審計項目或?qū)徲嫾兇獾膯挝弧?/p>

章程第九條:房地產(chǎn)經(jīng)納稅后分期開發(fā)轉(zhuǎn)讓的，可按轉(zhuǎn)讓土地所有權總面積與面積之比，或按占地面積，或按稅務機關確認的其他方式計算分攤扣除項目金額。

國稅發(fā)〔2009〕91號文件第十七條明確規(guī)定，清算審計時，應當審查房地產(chǎn)開發(fā)項目是否由主管部門核準備案的項目進行清算；對于分期開發(fā)的項目，是否以分期項目為單位進行清算；對于不同類型的房地產(chǎn)，是否分別計算增值額和增值率，繳納土地增值稅。

(4)土地增值稅的計算

1.基本上，計算是明確定義的

土地增值稅按照房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓取得的增值額和明確規(guī)定的稅額計算征收。

增值額=房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入-扣除項目定額

增值率=增值額÷扣除項目定額

應納稅額=增值稅金額×扣稅項目金額×快速扣除比率

2.收入解決方案

《法》第二條轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權、地上建筑物及其附著物所有權(以下簡稱房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓)并取得收益的單位和個人，是土地增值稅的納稅義務人，應當依照本法繳納土地增值稅。

本法第二條所稱收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的總價和相關經(jīng)濟利益。包括貨幣收入、商品收入、其他收入和等價銷售。

中小企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品用于員工福利、獎勵、內(nèi)部融資、再分配給大股東或投資者、償還債務、換取其他單位和個人的非貨幣資本等。，而產(chǎn)權轉(zhuǎn)讓應該相當于出售房地產(chǎn)。

等值銷售按以下方式和順序確認:①根據(jù)同一周邊地區(qū)、同一年度中小企業(yè)銷售的同類型房地產(chǎn)的平均價格；②由主管稅務機關參照當?shù)豦ve和同類型房地產(chǎn)的消費市場價格或風險評估確定。

中小企業(yè)將一部分開發(fā)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為中小企業(yè)自用或出租時，不轉(zhuǎn)讓所有權的，不征收土地增值稅，所得收入不計入納稅清算，也不扣除相應的生產(chǎn)成本和費用。

3.扣除項目解決方案

計算增值額的扣除額: (一)取得土地所有權所支付的金額；(二)土地開發(fā)的生產(chǎn)成本和費用；(三)新建房屋及設施、公共設施的生產(chǎn)成本和費用，或者舊房屋及建筑物的風險評估價格；(四)與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關的稅收；(5)司法部規(guī)定的其他扣除(追加扣除)。

(一)取得土地所有權所支付的金額，是指為取得土地所有權所支付的土地價款和按照國家統(tǒng)一明確的規(guī)定支付的相關費用。以出讓方式取得土地所有權的，為繳納的土地出讓金；以行政事務劃撥方式取得土地所有權的，為土地所有權轉(zhuǎn)移時按時繳納的出讓金；以出讓方式取得土地所有權的，以支付的地價為準。

(2)開發(fā)土地和新建房屋及設施、公共設施的生產(chǎn)成本(簡稱房地產(chǎn)開發(fā))是指應稅房地產(chǎn)開發(fā)項目的具體生產(chǎn)成本，包括①征地拆遷補償(包括征地費、耕地占用稅、勞動力安置費和地上地下附著物拆遷補償凈支出、辦公用房拆遷安置費等)。)②后期費用(包括規(guī)劃、設計、工程初步設計、地質(zhì)、地質(zhì)構造、勘察、測量、“三通一平”等。)③建筑安裝費用(指通過外包方式支付給承包商的建筑安裝費用和通過運營管理方式發(fā)生的建筑安裝費用)④交通設施費用(包括小區(qū)外主干道開發(fā)、水、 供電供水)綠化帶等項目建設發(fā)生的支出)⑤公共設施費用(包括開發(fā)社區(qū)外不能有償轉(zhuǎn)讓的公共設施發(fā)生的費用)⑥開發(fā)間接費用(指組織管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費用、水電費、職工高利貸、周轉(zhuǎn)房攤銷等。 ).

(三)為正常避稅而開發(fā)土地、建造房屋及設施的費用(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用)，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目相關的銷售費用、管理費用和財務費用。財務費用中的利息費用可以根據(jù)房地產(chǎn)項目的轉(zhuǎn)讓情況進行計算、分攤和提供

如果政府機構證明，可以從事實中扣除，但最低金額不得超過按同類型金融機構歷年利率匯率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用應當在按照本條第(一)項和第(二)項計算的金額之和的5%以內(nèi)計算和扣除。凡不能按房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項目計算分享利息費用或不能提供的

政府機構證明的，應當在本條第(一)項、第(二)項規(guī)定的計算定額之和的10%以內(nèi)計算扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用。

(四)與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關的稅收，是指增值稅、城市維護建設工程稅和轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的稅收(不包括出售資產(chǎn)所繳納的稅收)。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所繳納的教育費附加也可以作為稅收扣除。

(五)房地產(chǎn)開發(fā)繳納的稅款，可以按第(一)項、第(二)項規(guī)定的計算金額之和扣除20%。

4.計算扣除項目金額時要遵循的標準

(1)在土地上

清算時，在計算扣除項目金額時，發(fā)生的具體費用在未取得正確憑據(jù)前不得扣除。

(2)扣除項目定額中收取的各種生產(chǎn)成本和費用必須具體(期間費用除外)。

(3)每個扣款項目應準確收集扣款項目的金額，不得混淆。

(4)如何避稅正常情況下扣除項目定額中收取的所有生產(chǎn)成本和費用，這些都是清算項目開發(fā)中必須或應該分攤的。

(五)一個項目分期納稅開發(fā)或者同時開發(fā)多個項目，或者在同一個項目中建設不同類型的房地產(chǎn)的，應當采用適當?shù)脑俜峙浞绞?，按照簡單收益分攤共同成本和費用。

(6)同類事項應采用相同的會計政策或處理方法。會計和財務處理不完全一致的，以財務處理為準。

第三，征收城市土地使用稅

《商務部關于明確房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅有關政策規(guī)定的通知》(國稅發(fā)〔2003〕89號)第二條第一款明確規(guī)定，房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅從房屋投入使用后的次月起征收?？梢姺康禺a(chǎn)如何避稅。在所有開發(fā)社區(qū)都由中小企業(yè)交付后，開發(fā)社區(qū)占用的一個城市的地稅繳納責任將全部轉(zhuǎn)移給購買者。從土地被占用的次月到完全交付社區(qū)的1月，房地產(chǎn)開發(fā)的中小企業(yè)負責為開發(fā)社區(qū)占用的土地繳納城市土地使用稅。從所有開發(fā)的產(chǎn)品交付給開發(fā)商后的第一個月起，房地產(chǎn)中小企業(yè)就沒有責任為開發(fā)社區(qū)占用的土地繳納城市土地稅

案例:2008年8月，某中小房地產(chǎn)企業(yè)因小區(qū)開發(fā)征用土地10萬平方米，2010年8月底同意交付產(chǎn)權轉(zhuǎn)讓合同，并取得產(chǎn)權證明。第二年9月開始開發(fā)，2009年6月售出5萬平方米?！兑殉鍪圩≌瑓^(qū)房屋所有權分割轉(zhuǎn)讓證明》共分割土地15000平方米。所有房地產(chǎn)于2010年6月底售出并交付?！兑殉鍪圩≌瑓^(qū)房屋所有權分割轉(zhuǎn)讓證明》共分割土地10萬平方米。那么2008年，一個城市應繳納的土地使用稅=10×5×年單位稅額/12；2009年1月至6月，一個城市應繳納土地使用稅=10×6×年單位稅額/1如何正常避稅2；2009年7月至12月，一個城市應繳納的土地使用稅=(10-1.5)×6×年單位稅額/12；2010年1月-如何正常避稅？六月到期的土地

(10-1.5)×6×年單位稅/12；房地產(chǎn)全部交付后，開發(fā)小區(qū)占用的土地就不需要再繳納城市土地使用稅了。

第四，

根據(jù)中華民國

《組織法》及其法律法規(guī)明確規(guī)定，小區(qū)竣工后出售時，簽訂小區(qū)出售合同或者小區(qū)預購合同的，應當按照簽訂協(xié)議時合同記載金額的萬分之五繳納稅款貼花或者按月統(tǒng)計。

v、

根據(jù)國稅地〔1986〕8號的明確規(guī)定，基礎設施建設現(xiàn)場所有為公眾服務的工作棚、材料棚、休息棚、辦公室、食堂、茶爐房、摩托車房等臨時用房，從基礎設施建設完成后的次月開始征收，工程中小企業(yè)如將臨時用房退回或轉(zhuǎn)讓估價給基礎設施單位，應按明確規(guī)定征收。

。

所以基本建設結(jié)束，臨時建筑由基建單位使用的，必須從基建單位使用后的次月起繳納房產(chǎn)稅。