1.中小房地產(chǎn)企業(yè)在審批房地產(chǎn)銷售時，如何沖減預繳的增值稅是不一樣的。預提稅在項目之間是否可以相互抵消？

答案:1。在審批時，1月份預繳的增值稅可以沖減當期應納稅額。嚴重不足以沖抵的，稅款應返還利息部分。如果沖抵后仍有額度，則作為多付額沖抵下一筆應納稅款。預繳稅金和納稅申報是齊頭并進的。

2.中小房地產(chǎn)企業(yè)不同項目已經(jīng)預繳的稅款，可以在申報納稅時與當期應納稅款沖減。

第二，既然自來水只能開具3%的增值稅專用發(fā)票，那么房地產(chǎn)開發(fā)中小企業(yè)轉(zhuǎn)售供水是否可以簡單地按3%征收，開具3%征收率的增值稅專用發(fā)票？

答:根據(jù)商務部2016年第54號新聞稿，中小房地產(chǎn)企業(yè)在提供物業(yè)公共服務(即產(chǎn)品和公共服務命名為“物業(yè)公共服務”)過程中，同時收取居民的供水費用，以扣除內(nèi)部供水電費后的金額作為營業(yè)額，按照3%的稅率按照簡單的計稅方法計算繳納增值稅。

3.一個從事房地產(chǎn)開發(fā)的中小企業(yè)，一般是納稅的，其開發(fā)項目采用的是粗略的計稅方法，但同時有代理服務和轉(zhuǎn)售水電費，那么其購買辦公用房的人民幣進項稅額是否可以用于扣除代理服務和轉(zhuǎn)售水電費？

答:根據(jù)全面實施體制改革(36號文件附件一)第二十七條規(guī)定，用于購買簡單計稅方式的稅目、增值稅免稅項目、集體福利或個人消費的運費、原材料修理和重置人工、公共服務、資產(chǎn)和房地產(chǎn)。涉及的人民幣、資產(chǎn)和房地產(chǎn)僅指分配給上述項目的人民幣、資產(chǎn)(不含其他權(quán)利資產(chǎn))和房地產(chǎn)。因此，如果中小企業(yè)購買人民幣，并將其用于簡單納稅申報和納稅申報，可以扣除人民幣的進項稅額。

人民幣范圍內(nèi)，有機器人、機器、車輛等與制造、經(jīng)營、管理有關(guān)的電子設(shè)備、機器、電器等有形財產(chǎn)，使用期限超過12個月。

第四，房地產(chǎn)開發(fā)的中小企業(yè)一般都是計稅的，其開發(fā)項目采用的是粗略的計稅方法。獲得的增值稅專用發(fā)票是否需要認證后審核抵扣，然后錄入轉(zhuǎn)出？如果沒有認證，有沒有“滯留票”的可能？

答:到目前為止，沒有要求納稅取得的增值稅專用發(fā)票必須經(jīng)過認證。但從發(fā)票管理的角度，建議對納稅取得的增值稅專用發(fā)票進行認證，認證后的專用發(fā)票不需要審批抵扣，即不計入納稅申報表。另外，根據(jù)我局15日新聞報道如何申報納稅，如果將原房產(chǎn)轉(zhuǎn)為允許抵扣進項稅額的項目，可按時按公式計算抵扣進項稅額。預計如果中小企業(yè)對建設(shè)項目期間取得的增值稅專用發(fā)票未進行審驗，則不允許計算進項稅額抵扣。

動詞 （verb的縮寫）房地產(chǎn)公司A付錢給經(jīng)理B為B的組織提供場地。兩國同意將B扣除材料生產(chǎn)成本、人工成本等生產(chǎn)成本后的娛樂收入按一定比例分配給A公司，然后A公司收到利潤分成后繳納增值稅。如果要繳納增值稅，會繳納哪些項目？

答:對于這種管理行為，中小房地產(chǎn)企業(yè)要按照房地產(chǎn)管理租約繳納增值稅。

六、房地產(chǎn)中小企業(yè)或物業(yè)公司將高開車位納稅申報如何向開發(fā)商申報多年，租賃期為20年，且地價為重復使用收取，那么此事應按照出售房地產(chǎn)還是租賃房地產(chǎn)繳納增值稅？

答:根據(jù)《物權(quán)法》，租賃期限不得超過20年。所以，一個20年的中小企業(yè)租賃車位到汽車的合同，可以視為房地產(chǎn)租賃業(yè)務，按照房地產(chǎn)租賃公共服務繳納增值稅。

七、房地產(chǎn)開發(fā)中小企業(yè)收到預付款可以開具發(fā)票，如何投票，投票日是否標志著支付責任已經(jīng)發(fā)生，如何批準支付，是否有清算事項，如何確定清算時間？

答:1。房地產(chǎn)開發(fā)中小企業(yè)在收到預付款時，可根據(jù)2016年第53號新聞稿，開具編碼方式為“602”的免稅發(fā)票；

2.中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售新開發(fā)房地產(chǎn)時，付款責任周按以下方法確定:中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售的新開發(fā)房地產(chǎn)項目付款責任周難以確定。如果采購合同沒有明確采用必要的錢包方式，不允許按照預付款方式確認。收到預付款時，要求開具編碼方式為“602”且稅號為“無稅”的普通納稅申報單，并以納稅和權(quán)屬登記周為例，按時預繳稅款。如果首先開具適用的增值稅發(fā)票，則開具發(fā)票的周應為支付責任發(fā)生的周。如果合同已經(jīng)采用了必要的錢包方式，無論是否在約定的周收到現(xiàn)金，都會根據(jù)約定的付款周確認為付款責任周，不提前繳稅。

3.房地產(chǎn)審批時，對當期責任確認的銷售行為，按照適用的稅種(征收率)審批應納稅額，對當期收到的預付款，按照預征收率審批。

4.根據(jù)《司法部、商務部關(guān)于增值稅若干政策的通知》(國稅發(fā)〔2005〕165號)第六條規(guī)定，協(xié)商期內(nèi)取消一般納稅或者取消一般納稅定額的，存貨不轉(zhuǎn)出進項稅，留存的稅款不予退還。所以在取消一般納稅之前，不存在清算問題。

八、房地產(chǎn)開發(fā)中小企業(yè)引進袋裝入戶(即成套電器和餐具等)。)，或者以租房送裝修、物業(yè)費、電器、摩托車等銷售方式來促進銷售，鑒于此類情況，銷售合同中約定的物業(yè)價格難以分割，則:

(1)如何開具發(fā)票，同一張發(fā)票是否表明銷售房地產(chǎn)和貨運(或公共服務)發(fā)票與合同不完全一致，如何處理

(2)如何對上述行為中包含的貨運或公共服務征收增值稅

(3)如果購買運費或公共服務(開發(fā)商的公共服務)取得增值稅專用發(fā)票，是否可以采用一般征稅的方式，在必要時扣除上述取得的投入？

答:房產(chǎn)銷售伴隨著捐贈的電子產(chǎn)品和摩托車。捐贈的電子產(chǎn)品和摩托車屬于貨運，不構(gòu)成單一的房地產(chǎn)樞紐。適用稅額高于銷售房地產(chǎn)適用稅額或者征收率的，應當按照兼營行為處理。進項稅可以從購買的電子產(chǎn)品和摩托車中扣除，但銷項稅需要以不低于購買價格的價格單獨計提，銷售房地產(chǎn)的營業(yè)額可以相應減少。如果變更后的銷售價格明顯降低，稅務機關(guān)無權(quán)進行變更。在投票日，可以分別為股份銷售開具增值稅發(fā)票，也可以為房地產(chǎn)銷售開具增值稅發(fā)票，以獲得全價和額外費用，但應單獨審核?！痉科蠖惏俣?fdccspx】

房地產(chǎn)的銷售伴隨著免費的停車位、裝修和物業(yè)費，這些構(gòu)成了房地產(chǎn)的單一樞紐。物業(yè)費適用稅額不高于房地產(chǎn)銷售適用稅額，按混合銷售處理。進項稅可以從購買的運費、勞務、公共服務或資產(chǎn)中扣除，不需要單獨計提銷項稅。在投票日，如何報稅可以根據(jù)出售房產(chǎn)獲得的總價和額外費用開具增值稅發(fā)票，無需單獨審核。

在提出選擇納稅的經(jīng)營策略時，要充分考慮制度環(huán)境因素，在簽訂協(xié)議時要提前處理好不同的稅目，避免納稅的可能性。

九.為建筑物提供公共服務

增值稅發(fā)票是在政府機關(guān)駐地開具還是從選擇簡易計稅方式的建筑物中提取的建筑物公共服務？中小企業(yè)是按照已經(jīng)取得的總價和額外費用還是按照扣除外包款后的金額來開具稅務？銷項稅在發(fā)票上是如何體現(xiàn)的，與具體應納稅額是否有差異，什么時候清算？

答:在建筑物內(nèi)提供公共服務的一般納稅以增值稅發(fā)票為準(包括增值稅發(fā)票和

)，根據(jù)選擇的計稅方式，適用稅額，計提銷項稅，不允許計息。取得允許抵扣利息的外包發(fā)票，從會計處理中扣除預提銷項稅，如實填寫納稅申報表的相應欄目。發(fā)票、會計、報稅不存在差異問題，不存在清算問題。

十、房地產(chǎn)開發(fā)中小企業(yè)增值稅可抵減預繳稅金嗎？

答:增值稅留存的稅款不能與預征稅款沖抵。

十一、實施分期開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)項目，二期項目銷售完成后，如多繳稅款，原多繳稅款可申請退稅或沖減二期預購造成的預征稅款？

答:房地產(chǎn)銷售的預繳稅金在銷售完成后少于應納稅額的，可以申請退稅或結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵扣應納稅額，但不能抵扣預繳稅金。

十二."

《關(guān)于體制改革有關(guān)事項的明確規(guī)定》第二條第(十)款第(二)項明確規(guī)定:“房地產(chǎn)開發(fā)中小企業(yè)舊房地產(chǎn)項目的一般稅收銷售，以及2016年4月30日終了時取得的房地產(chǎn)的一般稅收租賃，適用一般計稅方法。如果計算稅款，應根據(jù)所得總價和額外費用向常駐政府機構(gòu)負責人的稅務機關(guān)申報納稅?！?/p>

該政策專門針對中小房地產(chǎn)企業(yè)老項目實行普遍征稅的問題。但是，到目前為止，對于新項目適用一般計稅法、老項目適用簡易計稅法的跨縣(市、區(qū))房地產(chǎn)開發(fā)的預繳稅款問題，局方文件并未作出明確規(guī)定。是否也是按3%的預繳率預繳稅款后向政府機構(gòu)常駐負責人的稅務機關(guān)繳納稅款？

答:出售與政府機構(gòu)住所不完全一致的房地產(chǎn)(即跨縣市)，預付稅應由項目住所負責人的固定行政機關(guān)審批，而不是由政府機構(gòu)負責人的固定行政機關(guān)審批。無論是新老項目還是不同的計稅方式，預繳稅金的計稅依據(jù)和預收率與項目駐地和政府機報稅的計稅依據(jù)和預收率幾乎相同。

十三.新開發(fā)房地產(chǎn)項目的一般銷項稅額，一般計稅、粗計稅、免征增值稅所必需的，難以劃分。不可抵扣進項稅符合劃分。36號文件第29條明確規(guī)定按營業(yè)額計算劃分，18號新聞稿第13條明確規(guī)定按建設(shè)項目數(shù)劃分。中小企業(yè)如何應用這兩個國際標準？建設(shè)項目數(shù)是否包括已完成部分，是否有必要考慮如何換算尚未開工的項目數(shù)？

答:對于為一般銷項稅單獨開發(fā)的房地產(chǎn)項目，以及有一般稅項需求、粗稅項需求、免征增值稅的房地產(chǎn)項目，如果難以劃分不可抵扣進項稅，則應以《建設(shè)工程施工許可證》注明的“建設(shè)工程數(shù)量”(即總面積)為依據(jù)進行劃分?！敖ㄔO(shè)工程數(shù)量”以取得的《建設(shè)工程施工許可證》為準，并根據(jù)取得的狀況按期變更，與已完成或未開工無關(guān)。

十四.如果建筑材料(如鋼筋混凝土中小企業(yè)、屋面原材料)銷售的同時提供建筑公共服務，是否需要分別簽訂銷售合同和建筑公共服務合同，或者可以在一份合同中注明作為兼營區(qū)別的依據(jù)？沒有單獨注明的，按照高申請或者對方主營業(yè)務或者合同總值的比例劃分？

答:根據(jù)《增值稅組織法》法律法規(guī)第六條規(guī)定:“下列混合銷售稅務行為，應分別審核運費營業(yè)額和非增值稅應稅勞務銷售額，以及如何根據(jù)其銷售運費營業(yè)額申報納稅。計算繳納增值稅，銷售非增值稅應稅勞務不繳納增值稅；未單獨審核的，由其主管稅務機關(guān)核定其貨運周轉(zhuǎn)量: (一)銷售美國進口貨運，同時提供紡織勞務”。因此，對于上述情況，應要求稅務分別審核銷售和裝運部分以及建筑安裝部分，只能在同一合同中單獨注明，不需要簽訂多個合同。如果沒有單獨審核，稅收會更高。

15.乙方與甲方簽訂了房地產(chǎn)項目合同，項目許可證上注明的開工日期為4月30日。5月1日后，甲方與丙方簽訂外包合同，丙方能否根據(jù)舊房項目選擇簡易計稅方式？

如果施工合同注明開工日期為2001年，如何在6年4月30日結(jié)束時上報建筑公共服務建設(shè)項目，新建項目以如何上報建設(shè)項目為依據(jù)經(jīng)住建部批準，2016年5月1日后簽訂新合同，是否可以自由選擇適用簡易計稅？

對于舊項目范圍(選擇簡易計稅)，以及2016年5月1日后新簽訂的小規(guī)模項目建設(shè)合同或綠化帶建設(shè)合同，甲乙雙方能否適用簡易計稅的必要性？

答案:1。工程建設(shè)公共服務新老項目劃分的國際標準，按照《建筑施工許可證》注明的開工日期、總承包合同簽訂周、具體開工順序確定。凡以工程建設(shè)公共服務老項目為基礎(chǔ)的工程建設(shè)公共服務外包、公共服務安裝、公共服務修繕、建筑裝飾公共服務或其他公共服務，均按老項目確定。

2、經(jīng)部門批準，在舊項目基礎(chǔ)上新建的細節(jié)建設(shè)項目但未形成新的建筑項目，作為舊項目的一部分。

十六、根據(jù)36號文件規(guī)定，體制改革前已繳納增值稅的房地產(chǎn)項目，如果體制改革后發(fā)生退稅，應向原負責租金管理的機關(guān)申請退還已繳納的增值稅。但在具體的管理工作中，這類業(yè)務可能跨度較短，很難雙拍一張單獨的一定開盤價的已付租金賬單。交付建筑期間測量的總面積中的一些差異會導致差額退款。這種退款業(yè)務怎么兼營？在具體的并發(fā)步驟中，是否開具定額紅字發(fā)票？估計房租管理機關(guān)沒有增值稅管理機構(gòu)，定額是否有相同的處置銜接機構(gòu)？

答:根據(jù)2016年第9號新聞稿的明確規(guī)定，2016年4月30日末出售公共服務、資產(chǎn)或房地產(chǎn)已開具增值稅發(fā)票。2016年5月1日后，暫停銷售、折扣、投票日期應相等，發(fā)票不滿足失效前提。開具時應開具紅字增值稅普通發(fā)票，并在備注欄注明原增值稅發(fā)票的文字、電話號碼及開具因素。

十七、物業(yè)公司提供停車公共服務(出租非自有車位)，按什么項目計稅，如果是房地產(chǎn)出租公共服務，并且在4月30日結(jié)束，可以按簡易？

如果收取的費用包括長期租賃現(xiàn)金或購買所有權(quán)的現(xiàn)金，還包括物業(yè)公司的停車管理費，是否需要單獨審計？

答:物業(yè)公司提供停車公共服務，無論是否取得車位所有權(quán)，均按房產(chǎn)管理租約繳納增值稅，屬于4月30日末取得的車位，可選擇適用簡易計稅方法。

納稅申報表中長期租賃結(jié)算現(xiàn)金如何申報屬于房地產(chǎn)租賃公共服務，重復使用現(xiàn)金買斷永久所有權(quán)屬于房地產(chǎn)買賣，停車管理費屬于物業(yè)公共服務。納稅提供適用于不同稅種或征收率的應稅行為，應單獨審計。如果不單獨審計，應采用較高的適用稅或征收率?！痉科蠖惏俣?fdccspx】

18.2016年4月30日年末，公司準備開工建設(shè)項目或建成小區(qū)進行內(nèi)部租賃，待項目開發(fā)成熟后，5月1日后進行租賃。如何確定計稅方法？房地產(chǎn)收購周用什么國際標準確認？房地產(chǎn)開發(fā)可以采用國際標準的新老項目內(nèi)部銷售嗎？

答:根據(jù)2016年68號文件規(guī)定，一般納稅和出租單獨開發(fā)的舊房地產(chǎn)項目時，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應納稅額。判斷為國際標準與中小房地產(chǎn)企業(yè)確認的國際標準完全一致，分別開發(fā)新老項目進行內(nèi)部銷售。

十九.A、公司中標A標段，以A的名義繳納了耕地轉(zhuǎn)讓費，收到了A的耕地轉(zhuǎn)讓費保證金，現(xiàn)在如何申報A的納稅申報表，公司在B項目經(jīng)營A標段，邊境機構(gòu)不允許變更耕地是B，B，公司增值稅采用一般計稅方法。b公司能否以公司農(nóng)地租賃債券的利息計算增值稅？如果a將公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓給c，那么公司可以計算有利息的增值稅。

答:1。根據(jù)國稅發(fā)〔2016〕140號文規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)中小企業(yè)(包括由多家房地產(chǎn)開發(fā)中小企業(yè)組成的合作項目)已經(jīng)將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為向政府機構(gòu)繳納農(nóng)用地價款，然后設(shè)立項目。如果公司開發(fā)出讓的農(nóng)用地，且滿足以下前提條件，項目公司可以按時扣除房地產(chǎn)開發(fā)中小企業(yè)支付給政府機構(gòu)的農(nóng)用地價款:(1)房地產(chǎn)開發(fā)中小企業(yè)、項目公司與政府機構(gòu)簽訂變更協(xié)議。(二)政府機構(gòu)出讓的農(nóng)用地用途和規(guī)劃不變的前提下，簽訂變更協(xié)議或補充合同時農(nóng)用地價格總價值不變；(三)項目公司所有股份均由獲得耕地的中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有。

2.根據(jù)國稅發(fā)〔2016〕47號文規(guī)定，轉(zhuǎn)讓2016年4月30日終了取得的農(nóng)用地所有權(quán)時，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的總價和額外費用減去農(nóng)用地所有權(quán)的市場價格作為成交額，按照5%的征收率計算繳納增值稅。因此，除集團公司外，涉及不同稅種的農(nóng)地所有權(quán)轉(zhuǎn)讓，都要對銷售資產(chǎn)征收增值稅，購買方取得的增值稅專用發(fā)票可以作為進項抵扣票據(jù)。

(以上回答如與新發(fā)布的政策文件相悖，以當月發(fā)布的政策文件為準。因相關(guān)政策變化導致有效范圍發(fā)生變化的，以新發(fā)布的有效范圍為準。)