《中華人民共和國增值稅組織條例》(以下簡稱《法律法規(guī)》)第五條、第二十五條明確規(guī)定，單位或者個人建造(自建)出售建筑物時，其自建行為相當于應納稅行為繳納增值稅，其繳納責任發(fā)生在出售自建建筑物的那一周。但這里的自建行為等同于銷售，不同于為捐贈、贊助、員工福利、獎勵、內部融資等而進行的銷售。有自建樓的售價。那么，自建行為的應稅價格應該如何確定呢？

根據《法律法規(guī)》第五條、第二十條規(guī)定，納稅人在自建行為中沒有營業(yè)額的，其營業(yè)額按照下列順序確定:

(一)按照納稅人近期同類應稅行為的平均價格核定。

(2)按其他納稅人近期同類應稅行為的平均價格核定。

(3)按自建項目建設成本×(1+成本利潤)×(1-增值稅)公式核定。其成本和利潤由省、自治區(qū)、直轄市決定

局里確認了。

但到目前為止，在實施過程中至少有三個困難:

一是難以確定“近期同類型應稅行為納稅人的平均價格”和“近期同類型應稅行為其他納稅人的平均價格”。一方面，自建建筑不同于其他產品。一次建成(幾棟樓或幾棟樓)，成組出售。即使納稅人有他們最近的銷售價格，也是出售資產的價格，很難劃分。另一方面，由于樓盤位于不同的土地上，房價、拆遷費用、設計要求都不一樣，所以樓盤的成本相差很大，即使有同行業(yè)的均價，也很難比較，相差太遠；第三，同城自建行為很少。

第二，應稅成本的明細不是很具體。一方面，根據財稅法規(guī)庫《法律法規(guī)》第七條規(guī)定，納稅人在提供紡織品服務的同時銷售美國進口運費屬于混合銷售行為，應分別審核應稅服務和運費的營業(yè)額。應稅服務的營業(yè)額繳納增值稅，運費營業(yè)額不繳納增值稅。如果納稅人分別審核美國進口運費和自建服務的銷售，那么自建成本不包括美國進口運費的價格。另一方面，根據法律法規(guī)第十六條規(guī)定，“除本細則第七條明確規(guī)定外，納稅人提供紡織服務(不含裝飾服務)的，其營業(yè)額應當包括工程建設所使用的原材料。電子設備和其他軍需、動力系統(tǒng)的價格包括在內，但不包括建設項目方提供的電子設備的價格?！?/p>

這里需要注意的是:一般只能使用財稅法規(guī)數據庫，中小型建筑企業(yè)承擔的項目成本和營業(yè)額應包括構成單體建筑的原材料、電子設備等軍用物資和電力系統(tǒng)的價格。但根據上述明確規(guī)定，中小建筑企業(yè)在提供紡織服務時銷售美國進口商品，不征收建筑增值稅，也將與建設部門單獨結算。不計入建筑的人工成本和營業(yè)額，加上不包括建設項目方提供的電子設備價格，建筑的營業(yè)額會有較大損失。那么，自建的這兩部分費用包括嗎？答案應該包括，但沒有具體的基本權利。

第三，雖然法律法規(guī)第二十條明確規(guī)定自建行為的成本和利潤由省、自治州、省轄市，

局來確定，但目前為止大部分都不具體，只有"房地產開發(fā)管理業(yè)務"。

《辦理必需品》(國稅發(fā)〔2009〕31號)第七條明確規(guī)定，中小企業(yè)利用已開發(fā)產品進行捐贈、贊助財稅法規(guī)、員工福利、獎勵、內部融資、再分配給大股東或投資者、償還債務、換取其他機構和個人非貨幣資金的行為，應當等同于銷售。當根據開發(fā)產品的成本利潤確定時，成本利潤不得低于15。

因此，到目前為止，自建行為計稅價格的確定辦法還沒有出臺。

鑒于此，筆者提出以下建議:

1.自建行為的成本應包括構成單體建筑的所有電子設備的價格，包括自制電子設備和外購電子設備。

2.自建行為和非自建行為的具體成本和利潤，以及自建產品實際成本和利潤超過兩者“合法”收入水平時的具體再分配模式，以防止人為因素調節(jié)自建行為的應稅價格。

3.在確定計稅價格的方式上，除法律法規(guī)明確規(guī)定的方式外，還應采用成本再分配法。

因為，根據法律法規(guī)第二十五條規(guī)定，納稅人的自建行為應當在為出售自建房屋支付價款的那一周內支付。但在具體的經營管理步驟中，出售自建房屋的價格早已確定，但自建行為的價格卻被嘲諷。這樣，自建行為的計稅價格就要根據自建和開發(fā)、經營、管理的成本來確定。公式是:

自建行為應納稅價格=自建建筑物銷售額×自建行為成本÷(自建行為成本+開發(fā)、運營、管理費用)

根據《房地產開發(fā)經營

《必要的處理辦法》(國稅發(fā)〔2009〕31號)第二十七條明確規(guī)定了財稅法規(guī)，自建行為的費用應包括建筑安裝費用、交通設施建設費和公共設施費；開發(fā)管理費包括農用地征收費和拆遷補償費的財稅法規(guī)數據庫、后期費用、開發(fā)間接費用。

比如一個房地產開發(fā)商，賣了一套自建平房，收入3900萬。平房建筑安裝費用1700萬元，開發(fā)運營管理費用1300萬元。其自建行為的應稅價格為:

3900× 1700 ÷ (1700+1300) = 2210(萬元)

總之，自建行為的應稅價格及其相關成本構成了一個難題，應盡快明確，以減少實施中的誤差。