還是11%還是17%

討論的話題之一，從目前稅務籌劃公司的死亡來看，實施11%風險極大。

去年，很多人把它當成了“營改增”的六年。在此之前，中華人民共和國國務院明確指出，“十二五”期間增值稅應盡快改為增值稅(以下簡稱“增值稅改革”)。

截至目前，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、銀行業(yè)、貧困零售業(yè)三大企業(yè)尚未納入“營改增”行列。多位金融人士告訴中國商報記者，建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的“營改增”將一起展開。

文九的間接稅伙伴關系將在下半年與建筑業(yè)的“業(yè)務改革和增加”一起啟動，相關文件將很快發(fā)布。

包括周桓、黃澍、黃澍、宋康和京京，該行業(yè)更喜歡11%的稅率。一家新聞媒體稅收籌劃公司昨日援引配額局研究員的話說，房地產(chǎn)增值稅稅率暫定為11%。

然而，上?！盃I改增”管理工作組的核心成員陳知建告訴幾名記者，稅率尚未確定。“11%和17%都是可能的。如果定為11%，則與建筑行業(yè)實時，如果定為17%，則與人民幣實時。明確的稅率還沒有交給我們討論?！?/p>

到目前為止，房地產(chǎn)行業(yè)實行增值稅，稅率為5%。根據(jù)金融公眾預測，如果房地產(chǎn)行業(yè)實行11%的增值稅稅率，對中小企業(yè)的外部控制更好，與實行增值稅相比，中小企業(yè)的稅負可以降低1個比例左右。

但由于稅率和稅務籌劃公司抵扣項目的目的到目前為止急轉直下，中小企業(yè)的外部管理狀況不同，下游企業(yè)的增值稅抵扣狀況也不明朗。很多金融人士表示，“營改增”后，房地產(chǎn)中小企業(yè)稅負的增減情況仍難以判斷。

中小房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)成本主要來自三個部分:農(nóng)用地生產(chǎn)成本、具體建筑安裝生產(chǎn)成本和財務生產(chǎn)成本。其中，農(nóng)用地的生產(chǎn)成本一般占總成本的50%以上。因此，“營改增”后，農(nóng)地收購價格能否扣除，成為決定房企稅負的關鍵。

根據(jù)前述新聞媒體引用的配額局研究員的意見，目前為止的版本是中央允許房企使用財政部門寫的農(nóng)用地作為抵扣票據(jù)。理論上，隨著建筑業(yè)和銀行業(yè)“營改增”制度的改革，房企的稅負會略有減輕。

對于房企，秦，大部分中央政府在購買農(nóng)業(yè)用地的時候都不是中小企業(yè)，所以是不可能發(fā)行的

，可以用虛推演。比如上面說的，中央允許房地產(chǎn)企業(yè)使用財政部門寫的農(nóng)用地作為抵扣票據(jù)。實際操作很簡單，中央政府控制也方便。然而，這對大多數(shù)稅收有多大的負面影響，將成為政策制定的一個關鍵項目問題。

此外，增值稅實施后，如何處理中小型房地產(chǎn)企業(yè)的新老項目也是一個難題。

比如一個房地產(chǎn)項目已經(jīng)完成，但是銷售還沒有完成。如果此時實施營改增，稅率將從以前的5%增值稅改為11%或17%增值稅。由于項目已經(jīng)完成，無法獲得原材料等投入抵扣憑證，且售房合同已經(jīng)確定，房企很難修改價格，這將明顯增加房企的稅負。

根據(jù)上述配額局研究員的說法，房地產(chǎn)各領域的“業(yè)務改革和增加”將采取過渡政策，即根據(jù)項目的建設狀況進行業(yè)務改革和增加制度的改革。

“營改增”實施后，房地產(chǎn)行業(yè)將在會計處理、新的經(jīng)營方式、文件管理和中小企業(yè)外部稅收制度等方面面臨諸多挑戰(zhàn)。

專家建議，中小企業(yè)應提前從外部梳理經(jīng)營方式，梳理原有購銷合同的狀況，考慮會計核算可能發(fā)生的變化，計算“營改增”對財務和收入的潛在負面影響，考慮價格變動政策，改變合同條款，制定外部文件報告和內(nèi)部控制制度，制定更新改造聯(lián)合行動。