出售單獨(dú)開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，又稱出售一手住房的財(cái)務(wù)處理，分為

和

兩種方法:一般稅11%，差額稅可以從進(jìn)項(xiàng)稅額中扣除；粗稅征收率為5%，稅額不能從進(jìn)項(xiàng)稅額中扣除。老工程項(xiàng)目可以簡(jiǎn)單征稅；新項(xiàng)目只能普遍征稅。納稅義務(wù)發(fā)生周也類似。預(yù)購(gòu)開發(fā)項(xiàng)目收到預(yù)付款時(shí)，不發(fā)生增值稅納稅義務(wù)，但需預(yù)付3%增值稅。在一般計(jì)稅方式下，預(yù)付增值稅等于預(yù)付款乘以1.11再乘以3%；在簡(jiǎn)單計(jì)稅方式下，增值稅預(yù)繳等于預(yù)繳乘以1.05再乘以3%；按照法律的明確規(guī)定，發(fā)展中小企業(yè)房地產(chǎn)

稅款應(yīng)在取得預(yù)繳款后的次月納稅申報(bào)期內(nèi)，預(yù)繳到政府機(jī)構(gòu)常駐地的固定行政主管機(jī)關(guān)。私房交付開發(fā)商時(shí)，其納稅責(zé)任由福州簿記公司承擔(dān)，需要政府機(jī)構(gòu)常駐負(fù)責(zé)人確定行政機(jī)關(guān)

。

房地產(chǎn)開發(fā)中小企業(yè)對(duì)銷售和開發(fā)的產(chǎn)品有明確的差別征稅規(guī)定；

1.如果選擇簡(jiǎn)單計(jì)稅，只能算稅額，不能算差額稅，不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅。其應(yīng)繳納的增值稅等于銷售開發(fā)產(chǎn)品所收取的總價(jià)和額外費(fèi)用乘以1.05再乘以5%。

2.如果稅一般算的話，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)的中小企業(yè)來說，要開發(fā)房子，首先要拿到土地。獲得土地的渠道有兩種:一種是從中央獲得土地，即從中央獲得土地所有權(quán)。因?yàn)橹醒胝D(zhuǎn)讓土地，免征增值稅，不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅。但是土地的生產(chǎn)成本占整個(gè)房地產(chǎn)成本的比例非常高，所以這種情況下只能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅，其稅率會(huì)提高。所以國(guó)家明確規(guī)定，從中央拿地可以按差額納稅，其銷項(xiàng)稅額等于賣房總價(jià)和額外費(fèi)用減去付給中央的地價(jià)。兩者之差乘以1.11再乘以11%，計(jì)算出銷項(xiàng)稅。第二，土地是通過其他方式取得的，比如從其他中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)到轉(zhuǎn)讓一半的項(xiàng)目建設(shè)。如果通過這種方式取得土地所有權(quán)，只能繳納一定數(shù)額的稅款，不允許征收差額稅。理論上，只有從中央取得土地所有權(quán)，才會(huì)涉及級(jí)差納稅問題。

對(duì)于其他納稅人轉(zhuǎn)讓的土地，中小企業(yè)在轉(zhuǎn)讓土地所有權(quán)時(shí)需要繳納增值稅。上游企業(yè)只能是福州代理記賬公司，可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅。應(yīng)交增值稅等于銷售房產(chǎn)的總價(jià)和額外成本乘以1.11再乘以11%，再扣除可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅，即為應(yīng)交增值稅。

房地產(chǎn)開發(fā)中小企業(yè)銷售單獨(dú)開發(fā)的產(chǎn)品時(shí)的注意事項(xiàng)；

(1)差額稅只能用一般稅收計(jì)算。這和建筑零售業(yè)正好相反，建筑零售業(yè)只能通過簡(jiǎn)單的算稅來算差稅。

(2)只有中小房地產(chǎn)企業(yè)從中央獲得土地所有權(quán)，一般都是征稅，其他中小企業(yè)從中央獲得土地。

(三)允許扣除的地價(jià)，包括土地受讓方向政府機(jī)構(gòu)支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地開發(fā)后期費(fèi)用和土地出讓利潤(rùn)；征地時(shí)支付給其他單位或一人的拆遷補(bǔ)償也允許差額；

(4)級(jí)差稅可以不在支付地價(jià)時(shí)計(jì)算，在出售開發(fā)產(chǎn)品時(shí)計(jì)算:級(jí)差地價(jià)按出售房地產(chǎn)總面積占總面積的比例計(jì)算。理論上:

本期允許扣除的地價(jià)=(本期出售房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地面積，福州代理記賬公司，該房地產(chǎn)項(xiàng)目可供出售的土地面積)×已付地價(jià)

(5)差額計(jì)稅時(shí)，土地出讓金必須是支付給中央的土地價(jià)款，應(yīng)取得省級(jí)以上(含省級(jí))財(cái)政部門的財(cái)政債券；拆遷補(bǔ)償支付給其他單位或者一人的，必須有拆遷協(xié)議和對(duì)方簽字的文件，方可允許差額。這是對(duì)一般稅收計(jì)算差異的明確規(guī)定。

房地產(chǎn)開發(fā)中小企業(yè)如果有一般稅收項(xiàng)目、粗稅項(xiàng)目、免稅項(xiàng)目，應(yīng)該怎么做？出現(xiàn)這種情況，進(jìn)項(xiàng)稅能區(qū)分就能區(qū)分。不能區(qū)分的，不能抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅按建設(shè)項(xiàng)目數(shù)(占地面積)的比例確定。比例如下:

不能抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額=當(dāng)期難以劃分的全部進(jìn)項(xiàng)稅額×(簡(jiǎn)單免稅房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)項(xiàng)目數(shù)/房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)項(xiàng)目總數(shù))

對(duì)于普通中小企業(yè)，發(fā)生這種情況時(shí)，按照營(yíng)業(yè)額比例計(jì)算可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅。但對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)的中小企業(yè)來說，也差不多，抵扣進(jìn)項(xiàng)稅由土地面積決定。

貴州蘇家專諸

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