一、成立物業(yè)管理公司分為營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)申報(bào)兩個(gè)環(huán)節(jié)。

1。營業(yè)執(zhí)照登記一般是有限責(zé)任公司。注冊(cè)資本按物業(yè)公司等級(jí)計(jì)算，初始為“暫定三級(jí)”(臨時(shí)資質(zhì)等級(jí)已取消)，一年內(nèi)有效，一年內(nèi)需重新評(píng)級(jí)，否則資質(zhì)無效。從“三級(jí)”開始。三級(jí)物業(yè)管理的注冊(cè)資本為50萬元。你要和當(dāng)?shù)毓ど叹趾藢?duì)營業(yè)執(zhí)照名稱，然后開始辦理工商登記、股權(quán)確認(rèn)等一系列手續(xù)。但是每個(gè)成立過公司的人都知道，注冊(cè)公司的程序非常繁瑣。自己跑10次8次很正常，可能做的不太順利。所以建議一部分“錢”應(yīng)該是別人“賺”的。我建議你找一家當(dāng)?shù)刈?cè)的公司，花幾千塊錢，他們會(huì)幫你弄一些，不用自己費(fèi)心。如果樓主沒有50萬現(xiàn)金，可以幫你注冊(cè)公司。注冊(cè)后，他們將提取資金。在廣東注冊(cè)一家50萬元的物業(yè)公司，一萬元左右的注冊(cè)代理，什么都幫你，你只需要提供資料。他們會(huì)幫你辦理商業(yè)登記、稅務(wù)登記、公司蓋章等。

這個(gè)時(shí)候，值得提醒的是:如果你讓注冊(cè)代理機(jī)構(gòu)拿到50萬的注冊(cè)資金，那就不存在了，因?yàn)樽?cè)代理機(jī)構(gòu)不能白送給你，你工商注冊(cè)成功后他們會(huì)把資金收回。所以在理財(cái)方面，應(yīng)該是房東或者相關(guān)股東向自己公司借50塊錢，并在借條上簽字備案，因?yàn)檫@50萬根本不存在，理財(cái)時(shí)需要說明資金去向。即公司出現(xiàn)問題時(shí)，如果出現(xiàn)債務(wù)修正，需要按照股權(quán)份額承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。你的有限責(zé)任公司注冊(cè)資本是50萬元，也就是說你可能要承擔(dān)50萬元的最大風(fēng)險(xiǎn)。

二、物業(yè)公司資質(zhì)申報(bào)條件如下:

(三級(jí)資質(zhì)):

1.注冊(cè)資本50萬元以上；

2 .物業(yè)管理專業(yè)人員和工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)的專職管理技術(shù)人員不少于10人。其中，中級(jí)以上職稱人員不少于5人，工程、金融等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱；

3 .物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得專業(yè)資格證書

4.委托物業(yè)管理項(xiàng)目；

5.建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案制度。

第六條新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件向工商登記所在地的直轄市或者設(shè)區(qū)的市人民政府房地產(chǎn)主管部門提出申請(qǐng):

(一)營業(yè)執(zhí)照；

(二)企業(yè)章程；

(三)驗(yàn)資證明。

(四)企業(yè)法定代表人身份證明；

(五)物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動(dòng)合同，管理技術(shù)人員的職稱證書和勞動(dòng)合同。

第七條新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)，其資質(zhì)等級(jí)按照最低等級(jí)核定，并設(shè)立一年臨時(shí)期限。

第九條申請(qǐng)資質(zhì)等級(jí)核準(zhǔn)的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)提交下列材料:

(一)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)申報(bào)表；

(二)營業(yè)執(zhí)照；

(三)企業(yè)資質(zhì)證書原件和復(fù)印件；

(四)物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動(dòng)合同，管理技術(shù)人員的職稱證書和勞動(dòng)合同，工程財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人的職稱證書和勞動(dòng)合同；

(五)物業(yè)服務(wù)合同復(fù)印件；

(六)物業(yè)管理績效材料。

也就是你拿到營業(yè)執(zhí)照后，需要去國土房管局物業(yè)處申請(qǐng)“臨時(shí)資質(zhì)”，他們給你一年時(shí)間。一年內(nèi)，你要申請(qǐng)“臨時(shí)資質(zhì)”到“三級(jí)資質(zhì)”。如果您在一年內(nèi)未達(dá)到相關(guān)資質(zhì)申報(bào)的要求，您有兩種選擇:

1)沒有資格承接業(yè)務(wù)，目前占物業(yè)公司總數(shù)的30%左右。但是如果物業(yè)部門發(fā)現(xiàn)了，就要罰款。如果與當(dāng)?shù)匚飿I(yè)部門關(guān)系不好，也可以撤銷“臨時(shí)資質(zhì)”。

2)專業(yè)公司代理，有實(shí)力的物業(yè)管理公司與物業(yè)司有關(guān)系(一般一個(gè)辦理營業(yè)執(zhí)照登記的機(jī)構(gòu)是不能辦理這個(gè)業(yè)務(wù)的，因?yàn)樾枰c物業(yè)司和建設(shè)部有關(guān)。如果注冊(cè)代理機(jī)構(gòu)告訴你可以的話，應(yīng)該是“小心上當(dāng)”。因?yàn)閲矣嘘P(guān)部門很“那種”，錢可以解決問題。在廣東，三級(jí)資質(zhì)代理機(jī)構(gòu)需要4-5萬元才能出證。

第三，

1.你公司的內(nèi)部組織應(yīng)該由你如何設(shè)定業(yè)務(wù)方向來決定。物業(yè)管理公司的常見結(jié)構(gòu)可分為直線職能制、事業(yè)部制和混合結(jié)構(gòu)三種。不同的架構(gòu)模式適應(yīng)不同的服務(wù)市場，因此相應(yīng)設(shè)置不同的專業(yè)部門。所以，你要了解你的物業(yè)公司的業(yè)務(wù)方面。只有從“專業(yè)”的角度分析以上三種流行的結(jié)構(gòu)中哪一種適合你的公司，才能確定精確的部門組織。另外，哪些職能是自己設(shè)置的，哪些職能是委托給社會(huì)專業(yè)公司的，直接決定了你的內(nèi)部組織。

2.內(nèi)部機(jī)構(gòu)給你投入多少成本？如果維持公司總部的成本是直接掛鉤的，也就是不同的投資會(huì)有不同的結(jié)果。正規(guī)化的物業(yè)公司有10多家，組建了幾家小型物業(yè)公司。這個(gè)沒有定論，需要你仔細(xì)算算成本。另外，根據(jù)物業(yè)管理行業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，“物業(yè)公司總部的支出要與項(xiàng)目收支成本分開計(jì)算，只從項(xiàng)目中分擔(dān)一定的適當(dāng)比例”，這是原則！請(qǐng)樓主注意，因?yàn)檫@是兩個(gè)完全不同的“賬號(hào)”。

四、物業(yè)管理行業(yè)不同于其他行業(yè)，人力資源配置最講究的是“內(nèi)功”。物業(yè)公司總部的人員配備和接管項(xiàng)目人員的匹配是兩個(gè)獨(dú)立的成本計(jì)算原則。最“陽光”的成本核算要考慮三個(gè)原則:人工成本支出、固定成本支出、變動(dòng)成本支出，都有一個(gè)最合適的“陽光比”。因此，如何規(guī)劃人力資源，既要與階段性發(fā)展規(guī)劃相匹配，又要違背“日照比例”。實(shí)際上，應(yīng)該到處保存。而且人力資源的配置與內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)直接“掛鉤”，人力成本要“內(nèi)外”比較。所以不要簡單的裝“幾個(gè)部門”，請(qǐng)裝幾個(gè)總監(jiān)或者經(jīng)理。這是一個(gè)“戰(zhàn)略”層面的事情。

5.在物業(yè)公司接手的項(xiàng)目中，雖然有些項(xiàng)目的表觀利潤不高，但有很多收入是“外人”根本不知道，也無法掌握的。所以這幾年，很多人看到了“朝陽產(chǎn)業(yè)”里的“賺錢”和“長期飯票”，都“挖金子”。但要知道，真正的物業(yè)管理需要“良好的內(nèi)部實(shí)力和運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)”，物業(yè)管理本身就是一個(gè)“高風(fēng)險(xiǎn)、高責(zé)任”的行業(yè)，在眾多的服務(wù)行業(yè)中，風(fēng)險(xiǎn)是第一位的。所以，除非有足夠的準(zhǔn)備和經(jīng)驗(yàn)，否則如果你貿(mào)然入市，我真心奉勸“小心，小心！”