政策依據(jù):“司法部、國(guó)家研究所

金融事務(wù)

《我局關(guān)于營(yíng)改增后契稅、房產(chǎn)稅、耕地增值稅、所得稅計(jì)稅依據(jù)困難的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2016〕43號(hào))明確規(guī)定:“出租房地產(chǎn)的，征收房產(chǎn)稅的租金收入不含增值稅。征收房產(chǎn)稅等增值稅時(shí)，

金融事務(wù)

行政機(jī)關(guān)核定的應(yīng)納稅價(jià)格或收入不包括

增值稅

。"

1.房地產(chǎn)租賃實(shí)施(或選擇)

增值稅

對(duì)于一般計(jì)稅方法，增值稅應(yīng)納稅額為“當(dāng)期銷項(xiàng)稅額-當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額”，從租金中征收

房產(chǎn)稅

以“不含增值稅”為基礎(chǔ)的租金收入是增值稅憑證中所列的“營(yíng)業(yè)額”，即按照11%的增值稅率折算后所獲得的全部租金收入的金額。比例如下:

個(gè)人租房如何避稅

房產(chǎn)稅

計(jì)稅基礎(chǔ)=總租金收入÷ (1+11%)

【例】某公司一般納稅人出租商業(yè)用房避稅，年租金收入111萬元(含稅)，其中租金收入采用一般計(jì)稅方式繳納增值稅。如果房產(chǎn)稅稅額為12%，房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額= 111 ÷ (1+11%) × 12% = 12萬元，需要將含稅租金改為不含稅租金收入。

2.如果一般納稅人選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅法或零星納稅人適用簡(jiǎn)易計(jì)稅法，從租金中征收房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)為不含增值稅的租金收入，即所有收到的租金收入按5%的征收率折算，比例如下:

從租金中征收的財(cái)產(chǎn)稅的計(jì)稅基礎(chǔ)=特定總租金收入÷ (1+5%)。

【例2】在前面的例子中，如果公司上述私有房屋的租金收入滿足采用粗征稅的前提，并選擇按粗征稅繳納增值稅，則適用的增值稅征收率為5%，則房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額= 111÷(1+5%)×12% = 12.69萬元。

3.需要提醒的是

(1)零星納稅人或其他個(gè)人符合小微中型企業(yè)3萬元增值稅優(yōu)惠條件的，也以不含增值稅的租金收入為基礎(chǔ)。

根據(jù)財(cái)會(huì)[2013]24號(hào)文規(guī)定，小微中型企業(yè)取得銷售時(shí)，應(yīng)按法律法規(guī)的明確規(guī)定計(jì)算應(yīng)納增值稅，確認(rèn)為應(yīng)納稅額。當(dāng)滿足通知中規(guī)定的免征增值稅的前提條件時(shí)，相關(guān)應(yīng)納增值稅轉(zhuǎn)入當(dāng)期業(yè)務(wù)之外的收入。

理論上，符合小微中型企業(yè)3萬元增值稅優(yōu)惠條件的中小企業(yè)的認(rèn)定收入也不包括如何避稅的稅收收入。

(2)無論納稅人開具的是專用票還是普通發(fā)票，從租金中征收房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)是不含增值稅的租金收入；

(3)無論取得專用租金票的納稅人是否可抵扣，從租金中征收房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)為不含增值稅的租金收入；