昨天，司法部和國(guó)家研究所

金融事務(wù)

房管局、經(jīng)濟(jì)社會(huì)國(guó)土資源部聯(lián)合發(fā)布通知，從2月22日起，對(duì)外商投資房地產(chǎn)交易變更現(xiàn)行契稅和營(yíng)業(yè)稅。距離央行宣布降低一人住房貸款首付比例只有半個(gè)月了。

業(yè)內(nèi)人士表示，降低契稅和營(yíng)業(yè)稅，旨在非二線城市避稅，有助于降低購房生產(chǎn)成本，增加購房需求，降低庫存小的三四線城市房?jī)r(jià)上漲的可能性。在公安部推出的大部分改革之后，預(yù)計(jì)本季度房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)將迎來一輪嚴(yán)格的政策。

支持在買賣過程中減稅

《通知》指出，契稅各方面，一個(gè)人購買家庭唯一的房屋(包括購買人、配偶和家庭中的未成年父母)，面積在90平方米及以下的，減征1%。避稅的方法稅；面積超過90平方米的，契稅減征1.5%。購買面積在90平方米及以下的第二套改善住房者，契稅減征1%；面積超過90平方米的，契稅減征2%。

關(guān)于第二間客房的認(rèn)定，通知中特別說明，家庭二次改善房是指已經(jīng)擁有一套住房的家庭所購買的第二套住房。

營(yíng)業(yè)稅各方面，如果一個(gè)人買了一套嚴(yán)重不足2年的房子，內(nèi)部出售，就要征收營(yíng)業(yè)稅的金額；買房2年以上(含2年)且內(nèi)部出售的，免征營(yíng)業(yè)稅。需要注意的是，通知中規(guī)定的第二套完善的住房契稅、外商投資和營(yíng)業(yè)稅，在北上廣深四個(gè)二線城市暫不執(zhí)行，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓的營(yíng)業(yè)稅政策仍按現(xiàn)行明確規(guī)定執(zhí)行。中國(guó)社會(huì)科學(xué)院

公司避稅的方法

財(cái)經(jīng)新聞

《北京晚報(bào)》戰(zhàn)略研究所教授在接受采訪時(shí)表示，契稅和營(yíng)業(yè)稅的變化主要是為了取消非普通住宅公司和普通住宅的避稅方式的區(qū)別，增加第二套改善家庭住房折扣。

據(jù)《北京晚報(bào)》報(bào)道，未來，從大的角度來看，房產(chǎn)稅主要是減少開發(fā)和交易環(huán)節(jié)的稅收，有必要增加留存環(huán)節(jié)的稅收，讓企業(yè)避稅的方式改變負(fù)擔(dān)結(jié)構(gòu)?！百I賣環(huán)節(jié)的稅是重復(fù)使用的，可以在買賣時(shí)計(jì)算。從買賣環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)移到保留環(huán)節(jié)，會(huì)鼓勵(lì)買賣，總的市場(chǎng)價(jià)值會(huì)有很大的提升，有助于人民提高整體生活質(zhì)量。”

工商微觀分析師朱振鑫表示，系統(tǒng)降低買賣環(huán)節(jié)的稅收，提高保持環(huán)節(jié)的稅收，是房地產(chǎn)政策變化的大方向。房地產(chǎn)稅收制度的這一變化有利于支持購買適當(dāng)住房的需求，并加快去庫存化。預(yù)計(jì)下一步將繼續(xù)出臺(tái)房地產(chǎn)去庫存政策，并進(jìn)一步降低所得稅等銷售環(huán)節(jié)的稅收。

“這一變化是房地產(chǎn)去庫存和穩(wěn)定消費(fèi)市場(chǎng)的最重要樞紐?？梢詭?dòng)剛性需求，刺激改善需求，促進(jìn)二手房消費(fèi)市場(chǎng)的普及。”中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉表示，減稅、改貸、改住房社保等政策輪番出臺(tái)，反映了這種誘因，將從整體上刺激需求，對(duì)保持住房消費(fèi)市場(chǎng)的快速增長(zhǎng)和去庫存化產(chǎn)生強(qiáng)烈的負(fù)面影響。

親愛的控股公司總裁胡景暉認(rèn)為，減免非二線城市的契稅和營(yíng)業(yè)稅，將有助于降低購房生產(chǎn)成本，增加購房需求，加快庫存去庫存化，降低庫存少的三四線城市房?jī)r(jià)上漲的可能性。

困境房地產(chǎn)庫存壓力低難以減緩

< 公司避稅的方法p>的確，中華民族的大部分城市在庫存上仍然面臨著巨大的輿論壓力。根據(jù)最近的統(tǒng)計(jì)，2015年初，該小區(qū)的庫存面積為71853萬平方米，比2014年初的62169萬平方米高出9484萬平方米。這意味著，去庫存政策實(shí)施一年后，中華民族的房地產(chǎn)存量不降反升。

對(duì)此，國(guó)家研究中心主任王一鳴在月底表示，根據(jù)2015年的平均年銷售面積，中國(guó)房地產(chǎn)庫存到目前為止需要6至7個(gè)月才能排出；如果再加上在建房屋73.5億平方米的中等有效范圍，則清倉需要5年9個(gè)月；再加上要開發(fā)的有效射程面積大，庫存需要6年5個(gè)月才能排完。輿論對(duì)德斯托克商業(yè)寫字樓和寫字樓的壓力很大，按最寬計(jì)算會(huì)達(dá)到10年10個(gè)月。

中華全國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)趙紫陽也表示，現(xiàn)階段房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)的庫存情況比2008年相當(dāng)嚴(yán)重。“2008年，在政策的刺激下，房?jī)r(jià)在2009年迅速上漲，2010年開始回升，這是因?yàn)?008年沒有大量的房?jī)r(jià)庫存。之所以今天比2008年少，是因?yàn)榻裉齑尕浟看??！?/p>

按照趙紫陽的計(jì)算，竣工未售出的房屋包括4億多平方米的住宅區(qū)，2億多平方米的商業(yè)建筑和公共建筑，以及未售出的竣工倉儲(chǔ)設(shè)施?！艾F(xiàn)階段的下一個(gè)最大問題是，很大一部分庫存難以排出。按照全省每年近13億平方米的房地產(chǎn)銷售面積計(jì)算，接近7億平方米的庫存并不多。但問題是有大量庫存難以排泄?！?/p>

巴恩斯評(píng)分調(diào)查報(bào)告稱，中國(guó)在建住宅面積為51億平方米。按平均每戶2.97人計(jì)算，中國(guó)14億人口相當(dāng)于4.6億戶左右。假設(shè)中國(guó)的住房擁有率從90%上升到100%，這些新的房地產(chǎn)買家將更容易吸收所有在建的住宅區(qū)。但到目前為止，企業(yè)避稅的問題是商品房?jī)r(jià)格高，有效需求嚴(yán)重不足。

“我們的需求是有限的。”中國(guó)工程院和北京大學(xué)講師蔣易在接受《經(jīng)濟(jì)發(fā)展信息日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，2015年，中國(guó)村民

國(guó)際融資

根據(jù)作戰(zhàn)能力調(diào)查報(bào)告調(diào)查結(jié)果統(tǒng)計(jì)，我國(guó)家庭房產(chǎn)擁有率達(dá)到83.43%，擁有兩套以上房產(chǎn)的家庭占40.07%；其中，52.07%的家庭中，房地產(chǎn)的商業(yè)價(jià)值占家庭凈資產(chǎn)的一半以上，16.19%的家庭中，這一比例占80%以上。

預(yù)計(jì)以后還是會(huì)有嚴(yán)格的內(nèi)部政策空

事實(shí)上，房地產(chǎn)融資作為中華民族經(jīng)濟(jì)發(fā)展和增長(zhǎng)的主要可能性，在2014年以來的最后24個(gè)月里呈現(xiàn)出下降趨勢(shì)。從2015年的平均水平來看，房地產(chǎn)融資的單一市場(chǎng)增長(zhǎng)率在最近五個(gè)月里一度呈現(xiàn)穩(wěn)定增長(zhǎng)。與此同時(shí)，在房地產(chǎn)制造和消費(fèi)市場(chǎng)的后端，四個(gè)類似的基準(zhǔn)，即耕地購買面積、耕地交易量、私人住宅新開工面積和竣工面積，在過去幾個(gè)月也同時(shí)呈現(xiàn)穩(wěn)定增長(zhǎng)。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究所副所長(zhǎng)秦紅表示，類似于統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和穩(wěn)定增長(zhǎng)的四項(xiàng)在現(xiàn)代是從未有過的。中國(guó)銀行

國(guó)際融資

研究機(jī)構(gòu)的調(diào)查報(bào)告也指出，過去“賣重啟——提資金——穩(wěn)融資”的傳導(dǎo)輪這次可能很脆弱，兩者都出現(xiàn)了明顯的復(fù)蘇，熱度并沒有繼續(xù)向融資方延伸，反映出發(fā)展中小企業(yè)在利用資金進(jìn)行征地、擴(kuò)大建設(shè)等娛樂活動(dòng)時(shí)的謹(jǐn)慎。

統(tǒng)計(jì)顯示，2014年，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓收入占大多數(shù)中央政府收入的近四分之一，是資助大多數(shù)交通設(shè)施的最重要的民營(yíng)企業(yè)。房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)低迷，對(duì)大部分財(cái)政最必然的負(fù)面影響就是大部分國(guó)有企業(yè)土地出讓收入大幅下降。據(jù)2015年全省收支統(tǒng)計(jì)，2015年產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓收入32547億元，比上年減少8840億元，減幅為21.4%。2014年和2013年，這部分收入分別增長(zhǎng)了3.1%和45%。

與此同時(shí)，低房?jī)r(jià)帶來的輿論壓力不僅體現(xiàn)在賣地收入下降，還導(dǎo)致房地產(chǎn)相關(guān)稅收大幅下降。巴恩斯投資者公共服務(wù)有限公司總裁朱一寧表示:“房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)疲軟也導(dǎo)致大多數(shù)中央政府接管房地產(chǎn)

制造

少拿點(diǎn)稅。該企業(yè)的財(cái)政支出占2014年大多數(shù)中央政府稅收的40%。"

因此，張大偉表示，公安部大多數(shù)中繼部門出臺(tái)救市政策，計(jì)劃中的房地產(chǎn)后續(xù)政策仍將頻繁出現(xiàn)。

"未來的分城政策是政策放松的主要特征."張大偉說，到目前為止，經(jīng)濟(jì)發(fā)展和增長(zhǎng)缺乏動(dòng)力系統(tǒng)，房地產(chǎn)仍然是重要的增長(zhǎng)引擎。因此，為了應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)的新連續(xù)性，如當(dāng)?shù)叵M(fèi)市場(chǎng)的分裂和需求的疲軟上升，城市政策將成為未來房地產(chǎn)刺激的非主流。

張大偉預(yù)計(jì)，房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)將在最后一個(gè)季度遇到一輪密集的政策。"特別是CPPCC前后，各省市將出臺(tái)不同的房地產(chǎn)庫存政策."