商務(wù)部實(shí)施營(yíng)改增已經(jīng)一年了。關(guān)于房地產(chǎn)增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣，你有沒有明確一些最重要的明文規(guī)定？讓我們和邊肖一起回顧一下。

與房地產(chǎn)相關(guān)的增值稅進(jìn)項(xiàng)抵扣相關(guān)文件主要包括

司法部、商務(wù)部關(guān)于全面推進(jìn)增值稅改革體制改革的通知(財(cái)稅[2016]36號(hào))

(以下簡(jiǎn)稱36號(hào)文件)附件2

《

關(guān)于增值稅轉(zhuǎn)型改革有關(guān)事項(xiàng)的明確規(guī)定

》

和

《

房地產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅分期抵扣暫行規(guī)定(商務(wù)部2016年第15號(hào)新聞稿)

(以下簡(jiǎn)稱15號(hào)新聞稿)。<金華財(cái)稅網(wǎng)/p >(親和網(wǎng)邊肖溫馨提示:點(diǎn)擊以上指南閱讀指南翻譯)

1.被收購(gòu)的房產(chǎn)如何抵扣？

1.金華財(cái)稅網(wǎng)政策明確規(guī)定

根據(jù)36號(hào)文件附件2第二條第一款規(guī)定，2016年5月1日以后取得并按人民幣核算的房地產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅或2016年5月1日以后取得的房地產(chǎn)在建工程，應(yīng)在取得當(dāng)月起兩年內(nèi)從銷項(xiàng)稅中扣除，扣除比例為第一年60%，第二年40%。

2.個(gè)案研究

y中小企業(yè)一般納稅。2016年7月1日，他們帶著利息(增值稅專用發(fā)票，進(jìn)項(xiàng)稅11萬(wàn)元)購(gòu)買了一棟商業(yè)價(jià)值100萬(wàn)元的寫字樓。購(gòu)買主樓的中小企業(yè)增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額如何抵扣？

政策中明確規(guī)定，取得抵扣聯(lián)時(shí)當(dāng)期即2016年7月的抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額為60%，即11×60%=6.6(萬(wàn)元)，剩余40%在第二年抵扣。

上述政策中所指的第二年，是指自取得抵扣聯(lián)之日起的第十三個(gè)月，即2017年8月1日的抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額=11×40%=4.4(萬(wàn)元)

二、在建房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)如何抵扣？

1.政策明確規(guī)定

根據(jù)15號(hào)新聞稿第3條，如果2016年5月1日之后購(gòu)買的商品和設(shè)計(jì)公共服務(wù)以及建筑公共服務(wù)用于建造額外的房地產(chǎn)，或用于改建、擴(kuò)建、修繕或裝修房地產(chǎn)，并將房地產(chǎn)原值提高50%以上，則兩年內(nèi)將根據(jù)必要的相關(guān)明確規(guī)定從銷項(xiàng)稅額中扣除進(jìn)項(xiàng)稅額。

2.個(gè)案研究

y中小企業(yè)附近有一個(gè)廠區(qū)，2015年12月購(gòu)買，溢價(jià)商業(yè)價(jià)值70萬(wàn)。2016年4月底，發(fā)現(xiàn)廠區(qū)天花板、外墻因河水反彈損壞嚴(yán)重。2016年5月底，中小企業(yè)采購(gòu)水泥瓦、金屬片修補(bǔ)吊頂，共繳納價(jià)格稅46.8萬(wàn)元，取得增值稅專用發(fā)票6.8萬(wàn)元。購(gòu)買水泥瓦和金屬板材如何抵扣進(jìn)項(xiàng)稅？

y中小企業(yè)購(gòu)買運(yùn)費(fèi)支付價(jià)格46.8/(1+17%) = 40萬(wàn)元

修繕支出增加房地產(chǎn)原值的比例為40/70=57%>50%，因此進(jìn)項(xiàng)稅應(yīng)按上述明確規(guī)定分期扣除。

2016年5月，當(dāng)期扣除60%，即6.8 * 60% = 4.08萬(wàn)元，2017年6月扣除剩余40%，扣稅6.8 * 40% = 2.72萬(wàn)元。

3.扣除的房產(chǎn)怎么轉(zhuǎn)出？

1.政策明確規(guī)定

15號(hào)新聞稿第七條明確規(guī)定，已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的房地產(chǎn)發(fā)生非正常傷亡，或已改變用途，且設(shè)有計(jì)稅方式簡(jiǎn)單的納稅項(xiàng)目、增值稅免稅項(xiàng)目、集體福利或個(gè)人消費(fèi)的。不能抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅按以下公式計(jì)算:

不可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅=(可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅+可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅)×房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值率

房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值率=(房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值÷房地產(chǎn)原值)×100%

可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額小于或等于該房地產(chǎn)可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的，應(yīng)當(dāng)在該房地產(chǎn)改變用途時(shí)的當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額中扣除可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。

可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額低于該房地產(chǎn)的可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的，在該房地產(chǎn)改變用途時(shí)，從當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額中扣除可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，并從該房地產(chǎn)待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額中扣除可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額和可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的利息。

2.個(gè)案研究

y 2016年7月1日，中小企業(yè)以11萬(wàn)元進(jìn)項(xiàng)稅購(gòu)買了一棟一樓商業(yè)用房。2017年4月，該中小企業(yè)將主樓改造為員工食堂。如何計(jì)算輸入轉(zhuǎn)賬金額？

案例一:假設(shè)該房產(chǎn)2017年4月的市值為90萬(wàn)元

y 2016年7月中小企業(yè)可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額為11 * 60% = 6.6萬(wàn)元

房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值率=(90/100)=90%

不可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅=(6.6+4.4)* 90% = 99000元

由于金華財(cái)稅網(wǎng)抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額小于該房產(chǎn)的可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額6.6萬(wàn)元，2017年4月應(yīng)轉(zhuǎn)出6.6萬(wàn)元作為進(jìn)項(xiàng)稅額，然后“利息”= 9.9-6.6 = 3.3萬(wàn)元，再?gòu)?.4萬(wàn)元的可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額中抵扣3.3萬(wàn)元的“利息”。這個(gè)中小企業(yè)要扣除的進(jìn)項(xiàng)稅是1

案例二:假設(shè)該房產(chǎn)2017年4月的市值為50萬(wàn)元

y 2016年7月中小企業(yè)可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額為11 * 60% = 6.6萬(wàn)元

房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值率=(50/100)=50%

不可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅=(6.6+4.4)* 50% = 5.5萬(wàn)元

如果扣除的55，000元進(jìn)項(xiàng)稅少于該房地產(chǎn)的扣除的66，000元進(jìn)項(xiàng)稅，則扣除的66，000元應(yīng)于2017年4月轉(zhuǎn)出55，000元。原用于當(dāng)年第二年抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額4.4萬(wàn)元，2017年8月可從銷項(xiàng)稅額中抵扣，因此該中小企業(yè)的可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額為5.5萬(wàn)元。

4.非免賠額房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為免賠額項(xiàng)目應(yīng)該怎么做？

1.政策明確規(guī)定

15號(hào)新聞稿第九條明確規(guī)定，進(jìn)項(xiàng)稅不按明確規(guī)定抵扣。金華財(cái)稅網(wǎng)房產(chǎn)發(fā)生變更，用于允許抵扣進(jìn)項(xiàng)稅的，變更后的次月按以下公式計(jì)算可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅:

可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額=增值稅抵扣聯(lián)注明或計(jì)算的進(jìn)項(xiàng)稅額×房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值率

2.個(gè)案研究

2016年7月1日，Y中小企業(yè)購(gòu)買員工宿舍兩層100萬(wàn)(進(jìn)項(xiàng)稅11萬(wàn)，不能抵扣)。在十月的前夕，中小企業(yè)把他們的平房變成了工廠。如何進(jìn)行？

金融事務(wù)

處理？

假設(shè)該房產(chǎn)的市值為70萬(wàn)

房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值率=70/100=70%

可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅= 11 * 70% = 7.7萬(wàn)元

2016年11月可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額為7.7 * 60% = 46200元，剩余40%從2017年12月銷項(xiàng)稅額中抵扣。

提醒:

根據(jù)36號(hào)文件附件二第二條第一款的明確規(guī)定，

投資

對(duì)于出租的房地產(chǎn)和在施工現(xiàn)場(chǎng)建造的臨時(shí)建筑和建筑物，進(jìn)項(xiàng)稅兩年內(nèi)不適用上述扣除的明確規(guī)定。