【案例】房地產(chǎn)開發(fā)中小企業(yè)繳納增值稅一般稅款，通過招標(biāo)獲得1萬平方米土地所有權(quán)，用于開發(fā)商住樓(老項(xiàng)目)，繳納土地出讓金1800萬元，規(guī)劃總可銷售面積2萬平方米。中小企業(yè)采用預(yù)付款的方式出售已開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。他們于2016年5月開始預(yù)購(gòu)，獲得預(yù)付款444萬元(含稅)。目前簽訂的房產(chǎn)銷售合同面積2000平米，錢包項(xiàng)目進(jìn)度50%。

預(yù)售房?jī)r(jià)款應(yīng)在投票日提前支付:

司法部、國(guó)家研究所

金融事務(wù)

《我局關(guān)于全面推進(jìn)增值稅轉(zhuǎn)制改革的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2016〕36號(hào))附件一第四十五條明確規(guī)定，增值稅納稅責(zé)任發(fā)生的周，為應(yīng)納稅行為發(fā)生并收到銷售現(xiàn)金或取得索取銷售現(xiàn)金證明之日。如果先發(fā)文，就是發(fā)文日。

1.如果中小企業(yè)選擇適用一般征稅方法。增值稅銷項(xiàng)稅額為444÷(1+11%)×11%=44(萬元)，會(huì)計(jì)處理如下(單位:萬元，下同):

借款:利息444

貸款:預(yù)付400

應(yīng)交稅金-應(yīng)交增值稅(銷項(xiàng)稅)44

2.如果中小企業(yè)選擇采用簡(jiǎn)單計(jì)稅方法。根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)中小企業(yè)開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行規(guī)定》(國(guó)家院

金融事務(wù)

我局2016年18號(hào)文第八條明確規(guī)定，單獨(dú)開發(fā)用于一般稅收銷售的舊房地產(chǎn)項(xiàng)目，可按5%的稅率征稅。財(cái)稅法律法規(guī)庫(kù)一旦選擇簡(jiǎn)單計(jì)稅方式，36個(gè)月內(nèi)不得改為一般計(jì)稅方式計(jì)稅。

中小企業(yè)應(yīng)該支付

增值稅

Is: 444÷(1+5%)×5%=21.14(萬元)

借款:利息444

貸款:提前422.86

應(yīng)付稅-未付

增值稅

21.14

預(yù)售房?jī)r(jià)如何提前投票日扣除土地出讓金

商務(wù)部2016年第18號(hào)新聞稿第四條明確規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)中小企業(yè)之間新開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的一般納稅銷售，按照一般納稅方法納稅，營(yíng)業(yè)額按照取得的總價(jià)和超成本，以及扣除當(dāng)期銷售的房地產(chǎn)項(xiàng)目相同地價(jià)后的金額計(jì)算。成交額比例如下:成交額=(總價(jià)及額外成本-本期允許扣除的地價(jià))÷(1+11%)。

第五條明確規(guī)定，本期允許扣除的地價(jià)按以下公式計(jì)算:本期允許扣除的地價(jià)=(本期出售房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地面積÷可供出售房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地面積)×已支付的地價(jià)。繳納的地價(jià)是指必須由中央政府、土地管理機(jī)構(gòu)或者從中央政府領(lǐng)取地價(jià)的單位繳納的地價(jià)。

如果中小企業(yè)選擇適用一般計(jì)稅方式，可以從營(yíng)業(yè)額中扣除財(cái)稅法規(guī)庫(kù)繳納的地價(jià)(新項(xiàng)目一般會(huì)有一定程度的計(jì)稅)。

發(fā)展中小企業(yè)采用預(yù)付款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，將預(yù)購(gòu)價(jià)提前至投票日時(shí)，既然不是全額投票日，那么允許在當(dāng)期扣除的地價(jià)，如何按照當(dāng)期出售的房地產(chǎn)項(xiàng)目占地面積計(jì)算？

用增值稅取代營(yíng)業(yè)稅

在時(shí)間點(diǎn)前后有預(yù)付款或者分階段錢包方式的情況下，一定程度上存在這樣的問題。在我看來，這只能相當(dāng)于按照錢包項(xiàng)目的進(jìn)度賣出一些房產(chǎn)。因此，按照預(yù)付款占簽訂的房地產(chǎn)買賣合同總價(jià)的比例來計(jì)算當(dāng)前銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目的建筑面積更為合適。

如果中小企業(yè)選擇一般計(jì)稅方式，將預(yù)購(gòu)項(xiàng)目提前至投票日。然后:

本期允許扣除的地價(jià)=(2000×50%→20000)×1800 = 90(萬元)

營(yíng)業(yè)額=(444-90)÷(1+11%)=318.92(萬元)

借款:應(yīng)交稅金-應(yīng)交增值稅(

用增值稅取代營(yíng)業(yè)稅

銷項(xiàng)稅抵消)8.92 [90現(xiàn)值(1+11%) × 11%]

貸款:8.92英鎊

同一土地價(jià)格不得從粗略計(jì)稅方法下的營(yíng)業(yè)額中扣除。商務(wù)部2016年第18號(hào)新聞稿第九條明確規(guī)定，單獨(dú)開發(fā)用于一般稅收銷售的舊房地產(chǎn)項(xiàng)目，采用簡(jiǎn)單計(jì)稅方法計(jì)稅的，取得的總價(jià)和額外費(fèi)用視為營(yíng)業(yè)額，不得扣除相同地價(jià)。

財(cái)稅法規(guī)庫(kù)向民間支付的土地出讓價(jià)款，根據(jù)取得的增值稅專用發(fā)票抵扣。

所以房地產(chǎn)開發(fā)的中小企業(yè)一般都是通過納稅來銷售自己開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，支付給政府機(jī)構(gòu)的土地出讓金可以從營(yíng)業(yè)額中扣除。支付給非政府組織的土地出讓價(jià)款不能從成交額中抵扣，應(yīng)在賣方取得的增值稅專用發(fā)票中抵扣，以取得進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣。

假設(shè)房地產(chǎn)中的中小企業(yè)向某單位購(gòu)買土地所有權(quán)，支付的土地出讓金為1800萬元(不含稅)，從賣方取得的增值稅專用發(fā)票上注明的增值稅為198萬元。會(huì)計(jì)處理是:

借款:應(yīng)交稅金-應(yīng)交增值稅(進(jìn)項(xiàng)稅)198

成本1800

貸款:1998年利息