2010年12月，某房地產(chǎn)企業(yè)收到當(dāng)?shù)卣r償500萬元。昨天，房地產(chǎn)公司討論了現(xiàn)金是作為收入處理還是抵消拆遷補(bǔ)償費(fèi)用。需要繳納增值稅嗎？

房地產(chǎn)企業(yè)獲得中央政府拆遷補(bǔ)償，主要涉及個(gè)人所得稅、土地稅率、增值稅。根據(jù)法律規(guī)定，三種增值稅中賠償?shù)亩悇?wù)處理是不同的。

企業(yè)個(gè)人所得稅的處理

在企業(yè)個(gè)人所得稅待遇的各個(gè)方面，中央政府的補(bǔ)償現(xiàn)金是財(cái)政性基金，不作為抵消相關(guān)成本費(fèi)用的收入處理。

需要判斷中央政府補(bǔ)貼是否屬于非應(yīng)稅收入。如果是非應(yīng)納稅所得額，當(dāng)期應(yīng)納稅所得額不計(jì)入當(dāng)期，但收入形成的成本和費(fèi)用不能從凈利潤(rùn)中扣除。不屬于非應(yīng)納稅所得額的，應(yīng)當(dāng)在收到當(dāng)期計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額征稅，其支出發(fā)生的費(fèi)用也可以按照法律規(guī)定從凈利潤(rùn)中扣除。

關(guān)于上述企業(yè)個(gè)人所得稅處理問題，司法部和國(guó)家研究院

《關(guān)于企業(yè)專項(xiàng)用作財(cái)政資金的個(gè)人所得稅處理困難問題的通知》(財(cái)稅〔2009〕87號(hào))明確規(guī)定，2008年1月1日至2010年12月31日期間，企業(yè)從天津市縣級(jí)以上人民政府財(cái)政部門和部門取得的應(yīng)計(jì)入總收入的財(cái)政資金，可視為非應(yīng)稅收入， 并在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)從總收入中扣除: (二)財(cái)政部門或其他撥付資金的政府機(jī)構(gòu)對(duì)資金管理工作有必要或明確的管理要求； (三)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將資金和資金發(fā)生的費(fèi)用分別進(jìn)行審計(jì)。上述非應(yīng)納稅所得額用于支出的費(fèi)用，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)不予扣除；計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)，不得扣除支出資本的折舊和攤銷。同時(shí)，文件明確規(guī)定，企業(yè)將符合條件的財(cái)政資金作為非應(yīng)稅收入處理后，5年(60個(gè)月)內(nèi)未發(fā)生支出且未返還撥付資金的財(cái)政或其他政府機(jī)構(gòu)的部分，應(yīng)重新計(jì)入獲得資金第六年的總收入；計(jì)入總收入價(jià)值的新增財(cái)政資金發(fā)生的支出，可以在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。

比如公司如何合理避稅？2010年，房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)期應(yīng)納稅所得額為1000萬元，中央政府補(bǔ)貼收入除外。如果500萬元是非應(yīng)稅收入(該收入前夕用于管理工作機(jī)構(gòu)的行政費(fèi)用為300萬元)，2010年的應(yīng)稅收入仍為1300萬元(1000+300)。如果500萬元不屬于非應(yīng)納稅所得額，則500萬元應(yīng)計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，其300萬元的費(fèi)用也可從凈利潤(rùn)中扣除，因此該房地產(chǎn)企業(yè)2010年的應(yīng)納稅所得額為1500萬元(1000+500)。

陸地

處理

在陸地上

在辦理方面，500萬元拆遷補(bǔ)償收入應(yīng)用于抵消拆遷補(bǔ)償支出，而不是單獨(dú)作為企業(yè)開業(yè)以外的收入處理。理論上，該收入不視為土地稅率收入，但應(yīng)抵消成本中的補(bǔ)償支出，以減少計(jì)算土地稅率時(shí)項(xiàng)目的扣除額。

關(guān)于上述處理土地稅率的難點(diǎn)，《土地稅率組織法》法律法規(guī)第七條明確規(guī)定，計(jì)算增值額的工程項(xiàng)目抵扣明確如下:開發(fā)土地和新建房屋及設(shè)施、公共設(shè)施的生產(chǎn)成本，是指應(yīng)稅房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的具體生產(chǎn)成本，包括征地拆遷補(bǔ)償、后期費(fèi)用、建筑安裝費(fèi)用、交通設(shè)施費(fèi)、公共設(shè)施及公共設(shè)施費(fèi)、間接開發(fā)費(fèi)用等。文件中征地拆遷補(bǔ)償?shù)捻?xiàng)目范圍具體包括征地費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)、地面及地下附著物拆遷補(bǔ)償凈支出、辦公建筑拆遷安置支出等。雖然房地產(chǎn)企業(yè)拆遷補(bǔ)償費(fèi)用全部可以作為成本，但法律法規(guī)明確規(guī)定了“凈費(fèi)用”，即在拆遷步驟中，從各種收入中扣除全部補(bǔ)償費(fèi)用后的具體凈費(fèi)用。因此，中央政府給予企業(yè)的拆遷補(bǔ)償應(yīng)從企業(yè)具體拆遷補(bǔ)償費(fèi)用中扣除。

比如房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)一個(gè)工程項(xiàng)目，在購(gòu)買土地所有權(quán)后，具體拆遷補(bǔ)償支出為2000萬元，但在收到中央政府500萬元的拆遷補(bǔ)償補(bǔ)貼時(shí)，構(gòu)成成本減去公司如何合理避稅的工程項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償支出凈額為1500萬元，而不是2000萬元。500萬元補(bǔ)貼收入在一定程度上不作為計(jì)算土地稅率的項(xiàng)目收入。

處理

是否支付拆遷補(bǔ)償收入

，取決于公司如何合理避稅的條件。如果房地產(chǎn)企業(yè)在拆遷后單獨(dú)負(fù)責(zé)拆遷，而不是由中央政府移交，那么中央政府補(bǔ)助公司獲得的合理避稅收入不屬于增值稅應(yīng)稅收入，不需要繳納增值稅。企業(yè)被中央或其相關(guān)機(jī)構(gòu)移交拆遷的，其獲得的拆遷補(bǔ)償收入屬于增值稅中的“零售行業(yè)-全電力行業(yè)”收入，其全電力利息收入應(yīng)繳納增值稅。

關(guān)于上述增值稅處理政策問題，《商務(wù)部關(guān)于中央收回土地所有權(quán)并繳納拆遷補(bǔ)償款增值稅問題的通知》(國(guó)稅函〔2009〕520號(hào))第二條明確規(guī)定，在向原土地所有者繳納房屋拆遷補(bǔ)償款和土地平整補(bǔ)償款的步驟中，提供房屋拆遷補(bǔ)償款和土地平整勞務(wù)的公司的合理避稅收入應(yīng)按“紡織”稅目繳納增值稅；代表原土地所有者支付拆遷補(bǔ)償?shù)男袨閷儆凇傲闶坌袠I(yè)-全電力行業(yè)”行為，增值稅以提供全電力勞務(wù)所得總收入減去代表委托方支付的拆遷補(bǔ)償計(jì)算繳納。