2010年12月，某房地產(chǎn)企業(yè)收到當?shù)卣r償500萬元。昨天，房地產(chǎn)公司討論了現(xiàn)金是作為收入處理還是抵消拆遷補償費用。需要繳納增值稅嗎？

房地產(chǎn)企業(yè)獲得中央政府拆遷補償，主要涉及個人所得稅、土地稅率、增值稅。根據(jù)法律規(guī)定，三種增值稅中賠償?shù)亩悇仗幚硎遣煌摹?/p>

企業(yè)個人所得稅的處理

在企業(yè)個人所得稅待遇的各個方面，中央政府的補償現(xiàn)金是財政性基金，不作為抵消相關成本費用的收入處理。

需要判斷中央政府補貼是否屬于非應稅收入。如果是非應納稅所得額，當期應納稅所得額不計入當期，但收入形成的成本和費用不能從凈利潤中扣除。不屬于非應納稅所得額的，應當在收到當期計入當期應納稅所得額征稅，其支出發(fā)生的費用也可以按照法律規(guī)定從凈利潤中扣除。

關于上述企業(yè)個人所得稅處理問題，司法部和國家研究院

《關于企業(yè)專項用作財政資金的個人所得稅處理困難問題的通知》(財稅〔2009〕87號)明確規(guī)定，2008年1月1日至2010年12月31日期間，企業(yè)從天津市縣級以上人民政府財政部門和部門取得的應計入總收入的財政資金，可視為非應稅收入， 并在計算應納稅所得額時從總收入中扣除: (二)財政部門或其他撥付資金的政府機構(gòu)對資金管理工作有必要或明確的管理要求； (三)企業(yè)應當將資金和資金發(fā)生的費用分別進行審計。上述非應納稅所得額用于支出的費用，在計算應納稅所得額時不予扣除；計算應納稅所得額時，不得扣除支出資本的折舊和攤銷。同時，文件明確規(guī)定，企業(yè)將符合條件的財政資金作為非應稅收入處理后，5年(60個月)內(nèi)未發(fā)生支出且未返還撥付資金的財政或其他政府機構(gòu)的部分，應重新計入獲得資金第六年的總收入；計入總收入價值的新增財政資金發(fā)生的支出，可以在計算應納稅所得額時扣除。

比如公司如何合理避稅？2010年，房地產(chǎn)企業(yè)當期應納稅所得額為1000萬元，中央政府補貼收入除外。如果500萬元是非應稅收入(該收入前夕用于管理工作機構(gòu)的行政費用為300萬元)，2010年的應稅收入仍為1300萬元(1000+300)。如果500萬元不屬于非應納稅所得額，則500萬元應計入當期應納稅所得額，其300萬元的費用也可從凈利潤中扣除，因此該房地產(chǎn)企業(yè)2010年的應納稅所得額為1500萬元(1000+500)。

陸地

處理

在陸地上

在辦理方面，500萬元拆遷補償收入應用于抵消拆遷補償支出，而不是單獨作為企業(yè)開業(yè)以外的收入處理。理論上，該收入不視為土地稅率收入，但應抵消成本中的補償支出，以減少計算土地稅率時項目的扣除額。

關于上述處理土地稅率的難點，《土地稅率組織法》法律法規(guī)第七條明確規(guī)定，計算增值額的工程項目抵扣明確如下:開發(fā)土地和新建房屋及設施、公共設施的生產(chǎn)成本，是指應稅房地產(chǎn)開發(fā)項目的具體生產(chǎn)成本，包括征地拆遷補償、后期費用、建筑安裝費用、交通設施費、公共設施及公共設施費、間接開發(fā)費用等。文件中征地拆遷補償?shù)捻椖糠秶唧w包括征地費、耕地占用稅、勞動力安置費、地面及地下附著物拆遷補償凈支出、辦公建筑拆遷安置支出等。雖然房地產(chǎn)企業(yè)拆遷補償費用全部可以作為成本，但法律法規(guī)明確規(guī)定了“凈費用”，即在拆遷步驟中，從各種收入中扣除全部補償費用后的具體凈費用。因此，中央政府給予企業(yè)的拆遷補償應從企業(yè)具體拆遷補償費用中扣除。

比如房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)一個工程項目，在購買土地所有權后，具體拆遷補償支出為2000萬元，但在收到中央政府500萬元的拆遷補償補貼時，構(gòu)成成本減去公司如何合理避稅的工程項目拆遷補償支出凈額為1500萬元，而不是2000萬元。500萬元補貼收入在一定程度上不作為計算土地稅率的項目收入。

處理

是否支付拆遷補償收入

，取決于公司如何合理避稅的條件。如果房地產(chǎn)企業(yè)在拆遷后單獨負責拆遷，而不是由中央政府移交，那么中央政府補助公司獲得的合理避稅收入不屬于增值稅應稅收入，不需要繳納增值稅。企業(yè)被中央或其相關機構(gòu)移交拆遷的，其獲得的拆遷補償收入屬于增值稅中的“零售行業(yè)-全電力行業(yè)”收入，其全電力利息收入應繳納增值稅。

關于上述增值稅處理政策問題，《商務部關于中央收回土地所有權并繳納拆遷補償款增值稅問題的通知》(國稅函〔2009〕520號)第二條明確規(guī)定，在向原土地所有者繳納房屋拆遷補償款和土地平整補償款的步驟中，提供房屋拆遷補償款和土地平整勞務的公司的合理避稅收入應按“紡織”稅目繳納增值稅；代表原土地所有者支付拆遷補償?shù)男袨閷儆凇傲闶坌袠I(yè)-全電力行業(yè)”行為，增值稅以提供全電力勞務所得總收入減去代表委托方支付的拆遷補償計算繳納。