根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中小企業(yè)所得稅處理的必要性》(國稅發(fā)〔2009〕31號)，房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品生產(chǎn)成本如何合法避稅的具體內(nèi)容主要包括征地費和拆遷補償費、工后費、建筑安裝工程費、交通設(shè)施建設(shè)費、公共設(shè)施和開發(fā)管理費六項。根據(jù)《土地增值稅組織法》的法律規(guī)定，在計算土地增值稅抵扣項目成本時，大致有相同的明細，即征地拆遷補償費、工后費用、建筑安裝費用、交通設(shè)施費用、公共設(shè)施和開發(fā)間接費用。雖然兩種表述相同，但在中小企業(yè)所得稅和土地增值稅中的成本處理仍然不同。

1.征地費和拆遷補償費不一樣。在中小企業(yè)所得稅中，該費用是指為取得土地開發(fā)的所有權(quán)(或開發(fā)權(quán))而發(fā)生的各種費用，主要包括土地收購價款或出讓金、市政當(dāng)局設(shè)施費、契稅、耕地占用稅、土地閑置費、土地變更所使用并超過總面積支付的租金及相關(guān)稅費、拆遷補償支出、安置搬遷支出、搬遷房屋建設(shè)支出、農(nóng)作物補償、年久失修補償?shù)取Ｔ谕恋卦鲋刀愔?，該費用包括土地征收費、耕地占用稅、勞動力安置費、地面及地下附著物拆遷補償凈支出、辦公用房安置搬遷支出，但不包括取得土地所有權(quán)所支付的金額。也就是說，在土地增值稅中，兩項的差額應(yīng)作為取得土地所有權(quán)所支付的價格處理。

2.后期建設(shè)費用的處理完全一致。在中小企業(yè)所得稅中，后期工程費用是指地質(zhì)勘察、勘察、規(guī)劃、設(shè)計、初步設(shè)置、合法避稅、籌建、公平場地準入等后期費用，土地增值稅中的費用項目完全相同。所以兩者在業(yè)務(wù)處理上沒有區(qū)別。

3.建筑安裝費用的范圍和細節(jié)完全一樣。在中小企業(yè)所得稅中，該費用是指開發(fā)項目開發(fā)步驟中發(fā)生的建筑安裝費用。主要包括開發(fā)項目成本和開發(fā)項目安裝成本等。土地增值稅中的建筑安裝費用是指通過外包方式支付給承包商的建筑安裝費用和通過經(jīng)營管理方式發(fā)生的建筑安裝費用。前者雖然具體規(guī)定了建安費用，后者具體規(guī)定了承包方式和管理方式，但兩者的范圍和細節(jié)是一樣的。

4.交通設(shè)施建設(shè)費允許從凈利潤中扣除。在如何合法規(guī)避中小企業(yè)所得稅中，該費用是指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各種交通設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項目中主干道、水、供電、供水、污水、泄洪、通訊、照明等鄰里排水系統(tǒng)的建設(shè)費用，以及環(huán)衛(wèi)、園林綠化等園林建筑的建設(shè)費用，土地增值稅中的費用項目完全相同。前者雖然強調(diào)開發(fā)項目發(fā)生的費用，后者強調(diào)開發(fā)社區(qū)外的費用，但無論哪種費用，都允許根據(jù)收益簡單適當(dāng)分攤，從中小企業(yè)所得稅凈利潤和土地增值稅中扣除。

5.公共設(shè)施和公共設(shè)施收費的待遇不一樣。在中小企業(yè)所得稅中，該費用是指開發(fā)項目中發(fā)生的、獨立的、非盈利的、所有權(quán)屬于所有開發(fā)商的，或者無償捐贈給大多數(shù)中央政府和中央政府公用事業(yè)單位的公共設(shè)施和公共設(shè)施支出。在土地增值稅中，包括開發(fā)社區(qū)外不能有償轉(zhuǎn)讓的公共設(shè)施所發(fā)生的支出。兩者的區(qū)別在于，中小企業(yè)的所得稅反應(yīng)是有限的，即必須是“獨立的、非盈利的、所有權(quán)屬于所有開發(fā)商的，或者無償捐贈的”。對于“營利性，或所有權(quán)屬于中小企業(yè)，或無特定所有權(quán)歸屬，或無償捐贈給中央和公用事業(yè)以外的大多數(shù)單位”，其生產(chǎn)成本應(yīng)單獨審計。除了中小企業(yè)要按人民幣處理自用外，其余不允許按開發(fā)產(chǎn)品處理。

土地增值稅是對上述明確規(guī)定的補充，國家有

《局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)中小企業(yè)土地增值稅清算管理難點的通知》(國稅發(fā)〔2006〕187號)明確規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)中小企業(yè)開發(fā)建設(shè)的設(shè)施和清算項目設(shè)施，按以下標準辦理:竣工后所有權(quán)歸所有開發(fā)商的，可扣除生產(chǎn)成本和費用；建成后移交給中央和公用事業(yè)用于非營利性公用事業(yè)的，可以扣除其生產(chǎn)成本和費用；有償轉(zhuǎn)讓完成后，計算收益，扣除生產(chǎn)成本和費用。

6.開發(fā)間接成本的處理是不同的。在中小企業(yè)所得稅中，該費用是指中小企業(yè)為必要的組織管理工作開發(fā)項目所發(fā)生的簡單成本費用，不能歸入具體的生產(chǎn)成本，主要包括經(jīng)理工資、工人福利費、折舊費、修理費、辦公費用、水電費、工人高利貸、工程建設(shè)租金、周轉(zhuǎn)房攤銷、項目營銷公共設(shè)施建設(shè)費用等。與土地增值稅中的開發(fā)間接成本相比，前者比后者有更多的建設(shè)租金和營銷公共設(shè)施建設(shè)成本。法律明確規(guī)定建設(shè)租金在土地增值稅的間接成本范圍內(nèi)，可以作為抵扣項目。營銷公共設(shè)施建設(shè)成本是否可以作為扣除項目要求

行政機關(guān)更具體。

7.預(yù)提費用和利息費用的處理不同。國稅發(fā)〔2009〕31號文件第32條明確規(guī)定，發(fā)包工程施工未同時結(jié)算且未取得定額文件的，證明資料充分的，可以計提文件嚴重不足部分，但最低金額不得超過合同總額的10%。公共設(shè)施尚未建成或如何合法避稅且尚未竣工的，可根據(jù)預(yù)算成本適當(dāng)計提建設(shè)費用。應(yīng)上報中央但尚未上報的建設(shè)申請費、開發(fā)商改善費可按時計提。第二十一條明確規(guī)定，中小企業(yè)借入資金用于建設(shè)和開發(fā)符合稅收明確規(guī)定的產(chǎn)品所發(fā)生的貸款費用，可以以中小企業(yè)為基礎(chǔ)

明確規(guī)定了征收和再分配，屬于財務(wù)費用性質(zhì)的實物性貸款費用，要扣除凈利潤。

在陸地上

在清算中，法律明確規(guī)定，預(yù)提費用不得從凈利潤中扣除，利息費用應(yīng)當(dāng)單獨計算和扣除，不得重復(fù)計入成本。國稅發(fā)〔2006〕187號文件明確規(guī)定，中小企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)中的預(yù)提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。商務(wù)部關(guān)于印發(fā)

《清算管理條例》(國稅發(fā)〔2009〕91號)第二十七條要求，審核利息費用時，重點項目應(yīng)注意納稅是否將利息費用從房地產(chǎn)開發(fā)生產(chǎn)成本轉(zhuǎn)為開發(fā)費用。