金融法規(guī)《司法部、商務(wù)部關(guān)于全面推進(jìn)增值稅轉(zhuǎn)制改革的通知》(

國稅發(fā)〔2016〕36號

)，房地產(chǎn)開發(fā)中小企業(yè)開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行規(guī)定新聞稿(

商務(wù)部新聞稿2016年第18號

)(以下簡稱《2016年第18號新聞稿》)規(guī)定了金融業(yè)“業(yè)務(wù)改革與增加”的金融處理政策。與“營改增”前繳納的增值稅相比，繳納責(zé)任周的確認(rèn)、稅款的預(yù)繳、營業(yè)額定額的計算、納稅申報表的填寫等各個方面都發(fā)生了相當(dāng)大的變化。因此，房地產(chǎn)小企業(yè)在記賬和納稅申報過程中，應(yīng)特別注意稅務(wù)處理和管理工作。

給一顆豌豆(本文定額單位為萬元)

答:該公司是一家從事皮具房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營和管理的中小企業(yè)。政府機(jī)構(gòu)位于梁園區(qū)，開發(fā)的A房地產(chǎn)項目位于睢陽區(qū)。本項目建筑施工許可證登記的開工日期為2016年4月30日。本次“營改增”登記為一般納稅，A房地產(chǎn)項目選擇一般納稅方式。

據(jù)了解，公司為開發(fā)A項目已取得15萬平方米農(nóng)用地，農(nóng)用地轉(zhuǎn)用費(fèi)財務(wù)憑證金額為3億元；該項目的總銷售面積為390，000平方米。

2016年5月底，項目A仍未完工，預(yù)購收入1億元，同面積1萬平方米。

2016年6月底，A項目采購建材混凝土100萬元，進(jìn)項稅17萬元；5月底向開發(fā)商開具了預(yù)購1億元人民幣的增值稅憑證。本月初沒有進(jìn)項稅額。

注:一般稅收開發(fā)的老房地產(chǎn)項目，可以按一般稅收申報，稅率為11%。支付待遇和一般稅收開發(fā)的新房地產(chǎn)項目沒有質(zhì)的區(qū)別。

五月底的稅務(wù)處理

收到預(yù)付款時，

借款:利息1萬

貸款:預(yù)付款-無投票權(quán)當(dāng)天未付房款10000元

注:“增值稅改革”后，出售資產(chǎn)的支付責(zé)任從增值稅支付責(zé)任發(fā)生的那一周開始轉(zhuǎn)移，收到預(yù)付款的當(dāng)天仍然是出售資產(chǎn)支付責(zé)任發(fā)生的那一周。當(dāng)投票日或所有權(quán)轉(zhuǎn)移或合同約定的交付年份到來時，付款責(zé)任將得到確認(rèn)。但為了保證稅收的均衡存儲，2016年第18號新聞稿第10條和第11條具體規(guī)定:一般納稅中，單獨(dú)開發(fā)的房地產(chǎn)項目以預(yù)付款方式出售的，收到預(yù)付款時按3%的比例預(yù)繳增值稅。預(yù)繳稅金=預(yù)繳÷(1+適用稅額或征收率)×3%；采用一般計稅方法計算稅額的，按照11%的適用稅額計算。

a .在次月審批期內(nèi)，公司按照預(yù)征率3%計算預(yù)繳稅金270.27(10000/(1+11%)×3%)，并向項目所在地綏陽區(qū)預(yù)繳稅金。

借款:應(yīng)付稅-未付增值稅270.27

貸款:利息270.27

填寫預(yù)繳稅金表

2016年5月，我收到一筆1億元的預(yù)付款。因為沒有開具單據(jù)，所以要填寫《增值稅預(yù)繳稅金表》，不需要填寫《增值稅稅務(wù)記賬及納稅申報流程申報表》第一行的“按適用稅種計稅營業(yè)額”一欄。增值稅預(yù)繳稅金表第二行第一列填10000，第二列填0，第三列填3%，第四列填270.27

6月底的稅務(wù)處理

在接收建筑材料文件并接受其存放時，

借:原材料100

應(yīng)交稅金-應(yīng)交增值稅(進(jìn)項稅)17

信用:利息117

5月底向開發(fā)商開具預(yù)購人民幣1億元增值稅(VAT)憑證，核算及報稅流程核算金額9009.01，銷項稅額990.99，銷項稅額本月確認(rèn)。

借款:預(yù)付款-無投票權(quán)當(dāng)天未付房價10000元

貸方:預(yù)收賬款——投票日應(yīng)稅房價為9，009.01。

應(yīng)交稅金-應(yīng)交增值稅(銷項稅)990.99

國稅發(fā)〔2016〕18號文第四條:房地產(chǎn)開發(fā)中小企業(yè)銷售新開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法，營業(yè)額按照取得的總價和額外費(fèi)用，扣除當(dāng)期出售的房地產(chǎn)項目相同農(nóng)用地價格的金額計算。周轉(zhuǎn)率=(總價和額外成本-本期允許扣除的耕地價格)÷(1+11%)

農(nóng)用地價格允許扣除額:10000÷390000×30000=769.23

同農(nóng)地價格稅:769.23(1+11%)×11% = 76.23

借:應(yīng)交稅金-應(yīng)交增值稅(營改增抵銷項稅)76.23。

貸款:非營業(yè)收入76.23

注:①“營改增”政策的具體記賬金額和退稅流向程度，必須是“價值扣除法記賬和退稅流向”，而增值稅核算使用“扣除法”。因為A公司投票給開發(fā)商的時候，已經(jīng)按照單據(jù)上的營業(yè)額和稅金入賬了。如果不做此分錄，就要按照應(yīng)稅所得扣除農(nóng)用地價格后的金額來計算稅額，這樣就會導(dǎo)致賬表之間的應(yīng)繳稅額統(tǒng)計出現(xiàn)差異，即按照具體流程準(zhǔn)確繳納稅款后，保費(fèi)仍然有欠繳稅款的金額。②允許以同等農(nóng)用地價格抵扣的稅款，視為中央政府給予中小企業(yè)的減免稅優(yōu)惠，因此計入“營業(yè)外收入”科目。

借:應(yīng)付稅款-應(yīng)付增值稅(從未付增值稅轉(zhuǎn)出)897.76

貸方:應(yīng)付稅-未付增值稅897.76

預(yù)繳稅金的扣除

國稅發(fā)〔2016〕18號文新聞稿第14條具體規(guī)定，新開發(fā)房地產(chǎn)項目銷售適用一般計稅方法的，當(dāng)期應(yīng)納稅額按當(dāng)期營業(yè)額和適用稅額的11%計算，扣除預(yù)繳稅金后，由固定的主管行政機(jī)關(guān)核定繳納。未繳納的預(yù)繳稅金可結(jié)轉(zhuǎn)下期進(jìn)一步抵扣。

本月應(yīng)納稅額為627.49(990.99-17-76.23-270.27 = 897.76-270.27)，按財稅[2016]36號附件2第1 (10)條的明確規(guī)定向公司政府機(jī)構(gòu)駐地梁園區(qū)申報。

借款:應(yīng)付稅-未付增值稅627.49

貸款:利息627.49

填寫納稅申報表

申報納稅時，需填寫《商務(wù)部關(guān)于全面推進(jìn)增值稅制度改革后增值稅納稅申報有關(guān)事項的新聞公報(

商務(wù)部新聞稿2016年第13號

)和商務(wù)部關(guān)于變更增值稅納稅申報表有關(guān)事項的新聞稿(

商務(wù)部新聞稿2016年第27號

)發(fā)布的流程。

在”

增值稅

納稅申報表附資料(一)第四行第一欄填寫9009.01，第二欄填寫990.99，第十二欄填寫769.23，第十三欄填寫9230.77，第十四欄填寫914.76萬元；在”

增值稅

《納稅申報表附報資料(二)》第2欄“金額”欄填寫100，“納稅”欄填寫17；增值稅納稅申報表附信息(三)第2欄第1欄填寫10000，第3、4、5欄填寫769.23；在《增值稅納稅申報表附信息(四)》序號4第一、四欄填寫270.27；“本期可抵扣進(jìn)項稅明細(xì)表”第二欄“金額”欄填寫100，“稅金”欄填寫17

以下數(shù)字在增值稅納稅申報表主表“一般工程項目”一欄中的CCTV中填寫或生成:第1欄9009.01、第11欄914.76、第18欄17、第24欄897.76、第27欄(=第28欄)270.27、第34欄627.49

經(jīng)過上述稅務(wù)處理后，應(yīng)付增值稅的賬表統(tǒng)計數(shù)據(jù)沒有差異。