房地產(chǎn)開發(fā)中的產(chǎn)房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購(gòu)房人約定支付定金或預(yù)付款，并在未來某一年擁有現(xiàn)有房屋的房地產(chǎn)交易行為?，F(xiàn)房銷售已經(jīng)成為中國(guó)少數(shù)民族社區(qū)消費(fèi)市場(chǎng)上銷售私房的兩種主要方式。預(yù)售的下一階段只是和房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的下一階段一樣，但是由于房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)售收入，

治療的普遍性，筆者作為下一階段單獨(dú)研究。

為防止開發(fā)企業(yè)通過故意拖延收入實(shí)現(xiàn)確認(rèn)周、隨意簡(jiǎn)單確定生產(chǎn)成本或混淆生產(chǎn)成本邊界等方式拖延或逃避納稅義務(wù)。，并為保證國(guó)稅全部入庫(kù)的第一次與不同稅種之間稅率和納稅周的公平性，法律規(guī)定了房地產(chǎn)企業(yè)取得預(yù)售收入的主要增值稅。

(1)營(yíng)業(yè)稅

1.房地產(chǎn)企業(yè)是營(yíng)業(yè)稅的納稅人

《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅組織法》(國(guó)務(wù)院令第540號(hào))第一條規(guī)定，在中華人民共和國(guó)境內(nèi)提供本法規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)或者出售資產(chǎn)的單位和個(gè)人，應(yīng)當(dāng)依照本法繳納營(yíng)業(yè)稅。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品預(yù)售是出售資產(chǎn)的行為，當(dāng)然成為營(yíng)業(yè)稅的納稅人。

2.計(jì)稅基礎(chǔ)

營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)是應(yīng)稅銷售額，包括向?qū)Ψ绞杖〉奶峁?yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)或出售資產(chǎn)的總價(jià)和額外費(fèi)用。

價(jià)外費(fèi)用包括利息、支出、基金會(huì)、代收費(fèi)、返還收入、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、違約金、滯納金、延期付款貸款、賠償金、代收款、預(yù)付現(xiàn)金、罰息及其他各種實(shí)物的價(jià)外票價(jià)，但不包括中央政府基金會(huì)或代下列場(chǎng)所收取的行政服務(wù)費(fèi):

(一)中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院或者司法部批準(zhǔn)的中央政府基金會(huì)，中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院或者省級(jí)天津市人民政府及其財(cái)政、物價(jià)部門批準(zhǔn)的行政事業(yè)性收費(fèi)；

(二)募集時(shí)發(fā)行省級(jí)以上財(cái)政部門印制的金融債券；

(3)收到的現(xiàn)金金額應(yīng)上繳財(cái)政。

因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向購(gòu)房者收取的定金、違約金、賠償金、延期付款貸款，都要按照規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅，履行繳納營(yíng)業(yè)稅的義務(wù)，否則就有納稅的可能。但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在合理避稅時(shí)，如果“代收費(fèi)用”滿足上述三個(gè)前提，則無需繳納營(yíng)業(yè)稅，否則應(yīng)作為“額外費(fèi)用”繳納。

3.相當(dāng)于銷售

新《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅集團(tuán)企業(yè)如何合理避稅法》第五條規(guī)定，納稅中有下列情形之一的，相當(dāng)于應(yīng)稅行為:

(1)單位或一人無償將資產(chǎn)或耕地所有權(quán)交給企業(yè)，如何合理避開其他單位或一人；

(二)自行建造房屋(以下簡(jiǎn)稱自建房屋)并出售的單位或者個(gè)人的原行為；

(3)司法部和國(guó)家研究所

局方規(guī)定的其他情形。

4.納稅周

根據(jù)法律法規(guī)第二十五條規(guī)定，農(nóng)用地所有權(quán)的稅收轉(zhuǎn)移或者資產(chǎn)出售采用預(yù)繳方式的，納稅義務(wù)發(fā)生在收到預(yù)繳款項(xiàng)之日。資產(chǎn)或者耕地所有權(quán)無償給其他單位或者個(gè)人的，納稅義務(wù)發(fā)生在資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)和耕地所有權(quán)轉(zhuǎn)移之日。

自建行為，納稅責(zé)任周是銷售自建房屋的納稅責(zé)任周。

(2)農(nóng)地稅率

《中華人民共和國(guó)農(nóng)用土地稅率組織法》法律法規(guī)第十六條規(guī)定:“因生產(chǎn)成本的確定或者其他因素難以計(jì)算農(nóng)用土地稅率的，可以預(yù)征收農(nóng)用土地稅率，項(xiàng)目全部完成并同時(shí)結(jié)算后，可以進(jìn)行項(xiàng)目清算，多退少補(bǔ)。具體辦法由省、市、自治州、省轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。”

由于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)和管理的企業(yè)特點(diǎn)，住宅區(qū)根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)行再利用和開發(fā)，分批出售。在同期小區(qū)全部或基本出售之前，由于很多項(xiàng)目還沒有結(jié)算，準(zhǔn)確計(jì)算該項(xiàng)目每批小區(qū)應(yīng)繳納的農(nóng)用地稅率是可行的。只有當(dāng)每一批住宅小區(qū)獲得銷售時(shí)，在該期住宅小區(qū)全部或基本銷售完畢后，才能按時(shí)預(yù)征并結(jié)算，本項(xiàng)目應(yīng)繳納的農(nóng)用地稅率才能準(zhǔn)確無誤。

預(yù)繳稅金從物理性質(zhì)上講屬于金融機(jī)構(gòu)核定的應(yīng)稅稅種。首先，未按規(guī)定審批預(yù)繳稅款不認(rèn)定為偷稅。其次，金融機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)未按照如何合理避稅的規(guī)定提前核定繳納稅款時(shí)，應(yīng)按法律法規(guī)規(guī)定通知核定繳納稅款期限，并可按規(guī)定收取滯納金。納稅后逾期仍不繳納稅款的，金融機(jī)構(gòu)可以按照《稅收征管法》第六十八條:納稅、扣繳企業(yè)如何合理避稅進(jìn)行處理。納稅人未按照規(guī)定期限繳納或者少繳應(yīng)納稅款，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期繳納仍未繳納的，稅務(wù)機(jī)關(guān)除依照本法第四十條的規(guī)定采取強(qiáng)制政策外，不得繳納或者少繳50%以上5倍以下的稅款。

各地農(nóng)用地稅率預(yù)繳情況存在差異。一般來說，國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)小區(qū)預(yù)售收入為1.5%，除國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)小區(qū)外的其他小區(qū)預(yù)售收入為3.5%，其他房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售收入為4.5%。但《商務(wù)部關(guān)于加強(qiáng)耕地稅率征收管理的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2010〕53號(hào))要求各地提高預(yù)征收率。該條規(guī)定，為了在下一階段的預(yù)征收中發(fā)揮耕地稅率的調(diào)節(jié)作用，各地必須改變迄今為止的預(yù)征收率。除經(jīng)濟(jì)適用房外，西部周邊省區(qū)預(yù)征用率不低于2%，北方和北方不低于1.5%，東部周邊省區(qū)不低于1%。各地應(yīng)根據(jù)不同的房地產(chǎn)類型確定必要的預(yù)征用率(周邊地區(qū)的劃分按照中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院的有關(guān)文件執(zhí)行)。對(duì)于周邊尚未預(yù)征或放棄的地區(qū)，預(yù)征要按照稅收法規(guī)進(jìn)行，以保證農(nóng)地稅率在下一階段預(yù)征的第一時(shí)間發(fā)揮調(diào)控作用。此后，各地相繼規(guī)定提高農(nóng)地稅率的預(yù)征收率。

(3)企業(yè)所得稅

(1)預(yù)收收入有納稅義務(wù)

《商務(wù)部關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅的難點(diǎn)》(國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào))第六條規(guī)定，企業(yè)按月簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》取得的收入，確認(rèn)為銷售實(shí)現(xiàn)。

因此，從企業(yè)所得稅的角度來看，房地產(chǎn)企業(yè)通過簽訂《房地產(chǎn)預(yù)售合同》取得的收入，仍然存在“預(yù)收賬款”的基本概念。他們只要簽訂了《買賣合同》、《預(yù)售合同》并收取現(xiàn)金，無論產(chǎn)品是否完工，都確認(rèn)為收入，都要繳納企業(yè)所得稅。

(2)預(yù)收收入應(yīng)納稅所得額的計(jì)算方法

國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)文第九條規(guī)定，企業(yè)銷售未完成產(chǎn)品的收入，應(yīng)當(dāng)按照預(yù)定的應(yīng)納稅毛利率按季(或按月)計(jì)算，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完成后，企業(yè)應(yīng)在第一時(shí)間結(jié)清其應(yīng)納稅生產(chǎn)成本，并在此之前計(jì)算具體的三好價(jià)額，同時(shí)，具體的三好價(jià)額與同一預(yù)定的三好價(jià)額之間的利息應(yīng)計(jì)入企業(yè)在本項(xiàng)目和其他項(xiàng)目當(dāng)年計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。"

未開發(fā)企業(yè)銷售產(chǎn)品的應(yīng)稅毛利率，由各省、市、自治區(qū)、直轄市國(guó)家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局按照下列規(guī)定確定:

(一)開發(fā)項(xiàng)目位于省、自治州、省轄市和天津市人民政府計(jì)劃單列市的老城區(qū)和郊區(qū)，且不得低于15%。

(二)開發(fā)項(xiàng)目位于縣級(jí)市老城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于10%。

(三)開發(fā)項(xiàng)目位于其他周邊地區(qū)，不低于5%。

(四)屬于經(jīng)濟(jì)開發(fā)的商品房、限價(jià)住房和危房，不低于3%。

(3)預(yù)售下一階段的財(cái)務(wù)處理、業(yè)務(wù)推廣費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)

原國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)文件規(guī)定:“報(bào)酬、業(yè)務(wù)推廣費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)。按以下規(guī)定執(zhí)行:

1.開發(fā)企業(yè)取得的預(yù)售收入不得作為報(bào)酬、業(yè)務(wù)推廣費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等三項(xiàng)費(fèi)用的計(jì)算序數(shù)。預(yù)售收入折算成具體銷售額時(shí)，會(huì)作為計(jì)算序數(shù)。

2.新設(shè)立的開發(fā)企業(yè)取得第一個(gè)開發(fā)產(chǎn)品的特定銷售額的，可以按照稅收規(guī)定的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)結(jié)轉(zhuǎn)和扣除與開發(fā)產(chǎn)品的建造和銷售有關(guān)的報(bào)酬、業(yè)務(wù)推廣費(fèi)和業(yè)務(wù)招待費(fèi)，但結(jié)轉(zhuǎn)的最長(zhǎng)期限不得超過3個(gè)納稅年度。"

郭鑫水發(fā)[2009]31號(hào)仍將預(yù)售收入限定為計(jì)算報(bào)酬、業(yè)務(wù)推廣費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)的序數(shù)；相關(guān)報(bào)酬、業(yè)務(wù)推廣費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)已取消，倒推結(jié)轉(zhuǎn)期限最長(zhǎng)不超過3個(gè)納稅年度的限制。如何合理避稅

(4)與預(yù)售收入相關(guān)的稅收和稅前扣除

1、月份或季節(jié)審批，不得扣除。

《商務(wù)部關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳困難問題的通知》(國(guó)稅函〔2008〕299號(hào))第一條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按前夜實(shí)際收入按季(或按月)預(yù)繳企業(yè)所得稅的，開發(fā)建設(shè)的住宅區(qū)、商業(yè)寫字樓等建筑物、附著物、設(shè)施、公共設(shè)施竣工前開發(fā)銷售產(chǎn)品取得的預(yù)售收入， 根據(jù)規(guī)定的預(yù)定利潤(rùn)，按季度(或按月)計(jì)算預(yù)定利潤(rùn)，計(jì)入利潤(rùn)總額的預(yù)付款。 開發(fā)產(chǎn)品完成，應(yīng)稅生產(chǎn)成本結(jié)算后，根據(jù)企業(yè)具體收入如何合理避稅進(jìn)行變更。

因此，企業(yè)在當(dāng)月或當(dāng)季核定企業(yè)所得稅時(shí)，預(yù)售收入所繳納的營(yíng)業(yè)稅及附加費(fèi)不能從當(dāng)期利潤(rùn)或收入中扣除。

2.今年的所得稅可以在結(jié)算時(shí)扣除。

企業(yè)銷售未完成產(chǎn)品的收入，應(yīng)按季度(或月)按預(yù)定的應(yīng)納稅毛利率計(jì)算，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。

我們知道，三網(wǎng)融合的金額和收入的金額是兩個(gè)不同的基本概念。只有扣除相應(yīng)的稅費(fèi)，三網(wǎng)融合的金額才能成為收入的金額。因此，與預(yù)定收入相關(guān)的稅金、附加及相關(guān)費(fèi)用應(yīng)在本年度企業(yè)所得稅匯算清繳時(shí)扣除。

另外，稅收是否屬于當(dāng)期支出，應(yīng)以納稅義務(wù)發(fā)生的周為依據(jù)進(jìn)行判斷，即如果納稅義務(wù)發(fā)生在周內(nèi)，則屬于發(fā)生期間的支出；如果尚未發(fā)生納稅責(zé)任周，則不視為支付當(dāng)期費(fèi)用(如預(yù)繳稅金)。營(yíng)業(yè)稅中提到，采用預(yù)付款方式的，納稅義務(wù)發(fā)生在收到預(yù)付款之日。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照預(yù)售收入繳納的稅款，是法律法規(guī)規(guī)定在納稅義務(wù)發(fā)生的那一周應(yīng)當(dāng)繳納的稅款，不具有預(yù)繳稅金的物理性質(zhì)，可以在支付發(fā)生時(shí)計(jì)入當(dāng)期稅金及附加，并可以從凈利潤(rùn)中扣除，作為當(dāng)期利潤(rùn)總額的抵扣。到目前為止，大部分提前繳納的農(nóng)地稅率也可以從凈利潤(rùn)中扣除。

比如某市某房地產(chǎn)企業(yè)2009年預(yù)售私房獲得1000萬元現(xiàn)金。本市規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售業(yè)務(wù)所得稅預(yù)算毛利率為15%，農(nóng)用地稅率預(yù)征比例為2%。

研究:房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)按照以下方式處理預(yù)售業(yè)務(wù)所得稅:預(yù)繳三項(xiàng)收益150萬元(1000×15%)，應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅50萬元(1000×5%)，應(yīng)交城建稅及高等教育費(fèi)附加5萬元(50×7%+50×3%)，預(yù)繳農(nóng)用地稅率20萬元

(4)時(shí)差的處理

企業(yè)

預(yù)售業(yè)務(wù)的收入不予確認(rèn)，法律法規(guī)規(guī)定取得預(yù)付款時(shí)要繳納所得稅，從而造成可抵扣的永久差額。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)確認(rèn)遞延所得稅資本，根據(jù)預(yù)收賬款的溢價(jià)商業(yè)價(jià)值和計(jì)稅基礎(chǔ)造成的可抵扣永久差額計(jì)算遞延所得稅資本，借記“遞延所得稅資本”，貸記“所得稅費(fèi)用”，同時(shí)變更本年應(yīng)納稅額。

(4).

根據(jù)中華民國(guó)

根據(jù)《組織法》及其法律法規(guī)的規(guī)定，在住宅小區(qū)預(yù)售中，簽訂住宅買賣合同或者住宅預(yù)售合同的，應(yīng)當(dāng)在簽訂協(xié)議時(shí)按照合同記載的金額繳納稅款貼花或者按月統(tǒng)計(jì)。

城市農(nóng)業(yè)土地使用稅

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售的下一階段，一個(gè)城市的耕地使用稅的財(cái)務(wù)處理與土地收購(gòu)的下一階段相同。

(6).

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售的下一階段

財(cái)務(wù)處理涉及到項(xiàng)目的下一階段。