房價(jià)上漲的癥結(jié):貨幣供應(yīng)缺乏硬約束

9月21日，在方正證券舉辦的全球中國房地產(chǎn)大會(huì)上，方正證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平指出，目前，中國房地產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)泡沫塑料的跡象，貨幣過度和低利率刺激了一系列房價(jià)和租金的飆升，這意味著房價(jià)已經(jīng)很低了?！霸谌蚍績r(jià)最高的12個(gè)城市中，中國作為發(fā)達(dá)國家，有4個(gè)席位。房租高，村民恐慌搶房，新增貸款大部分是房貸。這些已經(jīng)釋放了崩潰信號(hào)?！?/p>

中國指數(shù)研究院9月19日發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月12日至9月18日，即去年監(jiān)測的40個(gè)主要城市中，農(nóng)用地投放量環(huán)比增長7%，環(huán)比下降16%，租賃費(fèi)環(huán)比增長88%，平均房價(jià)環(huán)比增長26%。其中，上海市新增商品房交易16.88萬平方米，同比增長24.30%，去年共有13家重點(diǎn)項(xiàng)目監(jiān)管的房企收購?fù)恋?，總出讓金約230.95億元。9月12日，金茂以總出資49.95億元拿下蘇州湖濱段，創(chuàng)造蘇州總價(jià)值新紀(jì)錄。

此外，近期房價(jià)上漲已經(jīng)從二線城市的第一波蔓延到無錫、蕪湖、福州、北平的第二波?，F(xiàn)在蘇州、鄭州、重慶、蘇州都準(zhǔn)備掀起第一波買盤。

限購限貸并沒有阻止房價(jià)的暴漲，這可能超出了很多人的預(yù)期。

對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士的看法是，推動(dòng)本輪房價(jià)暴漲的環(huán)境因素主要有:一是貨幣和金融機(jī)構(gòu)總體供給仍然偏低，至今仍缺乏硬約束；第二，政策低估了時(shí)間尺度的逆轉(zhuǎn)和輿論對(duì)資本膨脹的壓力。當(dāng)通貨緊縮已經(jīng)到了盡頭的時(shí)候，就不著邊際地降息降標(biāo)，同時(shí)大幅減少土地供應(yīng)，導(dǎo)致火上澆油；第三，新的匯率改革導(dǎo)致了更實(shí)質(zhì)性的利率預(yù)期。在利率選舉不足的穩(wěn)定狀態(tài)下，村民們會(huì)更加集中、恐慌地用腳涌向隱形通脹的選舉；第四，稅收增長率下降與基礎(chǔ)設(shè)施支出市場一系列競爭加劇之間存在天然的稅務(wù)代理對(duì)立，農(nóng)地出讓金成為唯一的解決方案。

前中共中央總書記、前住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長周寶興認(rèn)為，國家研究院

金融

機(jī)構(gòu)出臺(tái)的政策與房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)的監(jiān)管目的之間的武裝沖突是推動(dòng)本輪各方面全面崛起的另一個(gè)關(guān)鍵因素。

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監(jiān)管允許首付和村民加壓路機(jī)，房價(jià)飆升。

“今年年初，在NPC之前，我給中華人民共和國國務(wù)院主要領(lǐng)導(dǎo)人寫了一封信，說了一件事，就是首付。以前管理層對(duì)首付的爭論非常激烈。有人認(rèn)為P2P是新現(xiàn)象，可以緩一緩，看一看。有人認(rèn)為這個(gè)首付很危險(xiǎn)。有的單位說這個(gè)首付是中介提供的一種利息支持，跟買房時(shí)跟朋友借錢一樣。正是這種‘同一個(gè)理論’使得首付政策在相當(dāng)高的高度之后對(duì)房價(jià)產(chǎn)生了負(fù)面影響?！彼f:“首付是一種金融衍生產(chǎn)品。需要注意的是，所有的金融衍生產(chǎn)品都有這樣的特點(diǎn)——即時(shí)規(guī)避控制。也可以說，所有的金融衍生產(chǎn)品都是為了規(guī)避管制而誕生的，這樣會(huì)盡可能放大杠桿率。如果不注意控制，就會(huì)導(dǎo)致系統(tǒng)性的可能。此外，在房地產(chǎn)等金融特性較強(qiáng)的投機(jī)性消費(fèi)市場，金融期權(quán)會(huì)以不同的面目出現(xiàn)。因此，我認(rèn)為，我們的房地產(chǎn)是否會(huì)崩盤，并不是由我們所擔(dān)心的M2等微觀數(shù)據(jù)決定的，而是由那些不起眼的金融選擇決定的?！?/p>

降溫方子:兩把刀片影響房價(jià)負(fù)數(shù)

事實(shí)上，政府已經(jīng)開始警惕對(duì)房價(jià)的關(guān)注。7月26日，政治局會(huì)議首次提出“抑制資本泡沫”，被研究人員解讀為主要針對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)市場。

“今天，我國二線城市和一些一線城市的房價(jià)明顯過熱，穩(wěn)定得可怕。顯然，這在于未能處理管理層與機(jī)構(gòu)之間、機(jī)構(gòu)與大多數(shù)中央政府之間的意見分歧和博弈。處理好這些不良關(guān)系，是很多宏觀政策出臺(tái)后的失敗因素。只有把對(duì)機(jī)關(guān)的調(diào)控變成對(duì)大多數(shù)中央政府的調(diào)控，把對(duì)行政事務(wù)的調(diào)控變成對(duì)經(jīng)濟(jì)杠桿的調(diào)控，才能實(shí)現(xiàn)我國房地產(chǎn)的退稅代理軌道?！背鸨Ｅd這樣解釋。

仇保興說:“前段時(shí)間我向中華人民共和國國務(wù)院提交了一份提案，說是時(shí)候考慮對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)市場采取保守、分散、非實(shí)體的調(diào)控政策了。今天，有兩把對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢產(chǎn)生負(fù)面影響的報(bào)稅代理劍:第一把劍是房地產(chǎn)稅，第二把劍是房地產(chǎn)續(xù)租難題。原則上，政策的出臺(tái)并不是一件容易的事情，其中夾雜著太多的脆弱領(lǐng)域和個(gè)人利益。”

長期以來，他的想法是，首先把每個(gè)人最脆弱的房產(chǎn)稅變成一種組合稅，這種稅至少分為四種增值稅，即

消費(fèi)稅

、移民稅、轉(zhuǎn)讓稅、財(cái)產(chǎn)稅，根據(jù)不同情況，增加征收的合法性。在法國拜占庭等地實(shí)施

消費(fèi)稅

例如，實(shí)施方法如下:第一次購房免稅，第二次購房征收14%的消費(fèi)稅，第三次購房征收26%的消費(fèi)稅，第四次開房征收40%的消費(fèi)稅...這就是房地產(chǎn)繁榮時(shí)期所謂的休克氫。

“更重要的是，要把上述稅收和信貸政策控制權(quán)交給大部分中央政府，讓大部分中央政府根據(jù)房地產(chǎn)消費(fèi)市場的正義需求或者投機(jī)者來控制。政府只需要為大多數(shù)中央政府設(shè)定控制目標(biāo)，建立現(xiàn)場問責(zé)制度。同樣，理順機(jī)構(gòu)與大多數(shù)中央政府個(gè)人利益之間的關(guān)系。”仇保興說。

房產(chǎn)更新問題是對(duì)房價(jià)產(chǎn)生負(fù)面影響的另一個(gè)關(guān)鍵因素。根據(jù)中國國家立法，商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)有40年的后續(xù)期，一般地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)有70年的后續(xù)期。到目前為止，寧波、深圳已經(jīng)面臨了40年、70年的房地產(chǎn)報(bào)稅代理續(xù)費(fèi)問題，爭議不大。具體來說，還是屬于如何續(xù)保的問題。

仇保興說，房地產(chǎn)續(xù)約了怎么辦？如期掛單使其成為消費(fèi)市場的盲點(diǎn)，導(dǎo)致了庵野秀明的崛起，但也導(dǎo)致了二手房價(jià)格的一定程度的上漲，甚至二手房價(jià)格與庵野秀明持平。“我們的想法是，70年后，當(dāng)產(chǎn)權(quán)人需要繳納第二次農(nóng)地流轉(zhuǎn)費(fèi)時(shí)，可以按今年計(jì)算交付，制度就成了

房產(chǎn)稅

，這也是一種更恰當(dāng)?shù)谋匾浴?