1關(guān)于簡單的成本

國稅發(fā)〔2006〕187號:

(1)土地增值稅由主管部門批準(zhǔn)的房地產(chǎn)開發(fā)項目清算；

(2)分期開發(fā)的項目，清算以分期項目為基礎(chǔ)；

(3)開發(fā)項目同時包含普通住宅和非普通住宅的，增值額另行計算。

第二十六條房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)個人所得稅待遇的必要性

成本簡單來說是指在新產(chǎn)品開發(fā)和施工步驟中，為收集和重新分配費用而確定的費用。確定應(yīng)稅成本的簡單標(biāo)準(zhǔn)如下:

(1)是否出售的標(biāo)準(zhǔn)。如果開發(fā)的產(chǎn)品可以出售用于內(nèi)部經(jīng)營管理，則應(yīng)簡單地作為獨立的應(yīng)稅成本進行成本核算；如果不能出售給內(nèi)部經(jīng)營管理，可以簡單地作為過渡成本收取，然后將其相關(guān)成本攤銷到可以出售給內(nèi)部經(jīng)營管理的成本中。

土地增值稅只要求開發(fā)項目中的普通房和非普通房的成本分開確認(rèn)；企業(yè)個人所得稅成本的簡單明細(xì)是會計明細(xì)。根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理中企業(yè)個人所得稅的必要處理》第二十五條規(guī)定的六種方式劃分不同的成本。不能對外出售經(jīng)營管理的公共配套設(shè)施費，可作為過渡性的天津財稅網(wǎng)成本清單收取。企業(yè)個人所得稅的成本簡單而詳細(xì)

2關(guān)于預(yù)提建設(shè)費用

《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理難點的通知》(國稅發(fā)〔2006〕187號)規(guī)定:

四、扣除土地增值稅天津財稅網(wǎng)項目

(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同時進行土地增值稅清算時，與清算項目相關(guān)的抵扣項目金額，按照《土地增值稅組織法》第六條及其法律法規(guī)第七條的規(guī)定計算。除另有規(guī)定外，扣除取得土地所有權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的費用和稅費后，需提供有效的匯票；不能提供具有有效權(quán)利的匯票的，不得抵扣。

國稅發(fā)(2009)91號關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)定》的通知

第21條

檢查扣款項目是否符合以下要求:

(一)土地增值稅清算時，在計算和扣除項目金額時，應(yīng)當(dāng)取得發(fā)生的具體費用，但不得扣除權(quán)利憑證。

《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)辦理個人所得稅的必要性》(國稅發(fā)〔2009〕31號)第三十二條: (二)公共配套設(shè)施尚未建成或竣工的，經(jīng)中介機構(gòu)評估后，可按照預(yù)算成本適當(dāng)計提建設(shè)費用。

從土地增值稅中扣除的公共配套費必須具體發(fā)生，并提供具有有效權(quán)利的匯票；但企業(yè)個人所得稅公共配套設(shè)施尚未建成或竣工的，只要提供必要的相關(guān)資料，即可抵扣。

3關(guān)于扣除標(biāo)準(zhǔn)

《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理難點的通知》(國稅發(fā)(2006)187號)第四條第三款:

1 .竣工后的所有權(quán)屬于所有開發(fā)商，費用和開支可以扣除；

2.建成后交給中央財政和公用事業(yè)用于非營利性公用事業(yè)的，可以扣除其成本和費用；

3 .有償轉(zhuǎn)讓完成后，應(yīng)計算收益，并允許扣除成本和費用。

《天津市財稅網(wǎng)辦理個人所得稅所需的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理業(yè)務(wù)》(國稅發(fā)〔2009〕31號)第十七條:經(jīng)濟開發(fā)區(qū)內(nèi)企業(yè)建設(shè)的賓館、物業(yè)娛樂活動、水電站、熱力站、污水處理廠、文體場館、小學(xué)等配套設(shè)施，按以下規(guī)定辦理:

(一)屬非盈利性質(zhì)，所有權(quán)屬于所有開發(fā)商，或無償贈送給大多數(shù)中央政府、公用事業(yè)單位的，可視為公共設(shè)施，其建設(shè)費用按公共設(shè)施費的有關(guān)規(guī)定辦理。

(二)以營利為目的，或者權(quán)屬屬于企業(yè)，或者權(quán)屬不具體，或者無償贈送給中央和公用事業(yè)以外的大部分單位，其費用應(yīng)單獨審核。除企業(yè)自用外，按人民幣進行建設(shè)處理，其他產(chǎn)品不允許按建設(shè)開發(fā)處理。

可見兩種稅的規(guī)定是不一樣的。土地增值稅的所有權(quán)屬于所有開發(fā)商，無論其營利性還是非營利性組織，均可抵扣。天津財稅網(wǎng)是建成后無償移交給中央政府和公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施，必須用于非營利性社會的公用事業(yè)。而企業(yè)個人所得稅的規(guī)定正好相反。凡是無償捐贈給大部分中央政府和公用事業(yè)的非營利或非盈利組織，都可以扣除。所有權(quán)屬于所有開發(fā)商，必須用于非盈利目的。企業(yè)個人所得稅的規(guī)定似乎更合適。中央政府和公用事業(yè)的大部分單位送人的處置權(quán)不是開發(fā)企業(yè)，其營利性或非營利性組織不是由開發(fā)企業(yè)決定的，所有權(quán)屬于所有開發(fā)商。雖然公司沒有處置權(quán)，但在公共政策上，公司可以經(jīng)營管理所有開發(fā)商擁有的配套設(shè)施。

4關(guān)于所有權(quán)與否

一些配套設(shè)施公司沒有所有權(quán)但有特許經(jīng)營權(quán)(租賃或轉(zhuǎn)讓特許經(jīng)營權(quán))。土地使用者轉(zhuǎn)讓、借用或置換土地，無論是否取得土地權(quán)屬證書，在轉(zhuǎn)讓、借用或置換土地過程中是否與其他原告辦理了土地權(quán)屬證書變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有土地的占有、使用、收益或處分的基本權(quán)利。而且有合同確實表明，所謂的土地轉(zhuǎn)讓、貸款或置換，在經(jīng)濟發(fā)展中取得了相應(yīng)的個人利益。土地使用者及其其他原告應(yīng)當(dāng)繳納增值稅、土地增值稅和

以及其他相關(guān)稅收。

《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)個人所得稅必要處理辦法》(國稅發(fā)〔2009〕31號)第十七條第(二)項也有相關(guān)規(guī)定。至此，無論是企業(yè)個人所得稅還是土地，

規(guī)定事情都是一樣的。

5關(guān)于停車位

《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)辦理個人所得稅的必要性》第三十三條(國稅發(fā)〔2009〕31號)

企業(yè)單獨修建的停車位，應(yīng)簡單地單獨作為成本進行審計。地下交通設(shè)施形成的停車位作為公共配套設(shè)施處理。理論上，地下交通設(shè)施形成的停車位無論是否盈利都作為公共配套設(shè)施扣除；地面停車位視盈利與否，按國稅發(fā)〔2009〕31號文第十七條規(guī)定的扣除標(biāo)準(zhǔn)處理

為了土地

車位沒有單獨規(guī)定，車位按照津財稅網(wǎng)(2006)187號文第四條第三款規(guī)定的扣除標(biāo)準(zhǔn)處理

對于地下八通線租用的停車位，

扣除困難后，《中華人民共和國國家反潛法》第五條規(guī)定，國家反潛設(shè)施建設(shè)項目由國家按照有關(guān)規(guī)定予以貼息。國家鼓勵和支持企業(yè)、演藝團體、社會團體和個人通過多種渠道資助國家反潛建設(shè)；國家反潛工程建設(shè)通常由投資者使用和管理，利潤歸投資者所有。地下八通線上租用的車位不符合國稅發(fā)(2006)187號文第四條第三款“車位建成后移交中央和公用事業(yè)用于非盈利性公用事業(yè)的，可扣除費用和開支”。但《中華人民共和國合同法》第七十四條規(guī)定，占用開發(fā)商共用的主要道路或者其他場地的摩托車停車位歸開發(fā)商所有。地下八通線所有權(quán)屬于私有財產(chǎn)，因此符合《天津市財稅網(wǎng)國稅發(fā)(2006)187號》第四條第三款“竣工后所有權(quán)歸全體開發(fā)商，其成本費用可以扣除”。所以對于地下八通線租用的車位，

可以扣除。需要注意的是，企業(yè)在清理土地增值稅后轉(zhuǎn)讓特許權(quán)的，必須按照國稅函(2007)645號規(guī)定的新計算所得繳納土地增值稅。

2010年11月22日

寫的:兩壺酒一人列

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