今年央視報(bào)道保利、華遠(yuǎn)等400家房企拖欠8年

超過3.8萬億，之前在社會(huì)上引起熱議。到目前為止，陸地

結(jié)算支付管理也被各地提上日程。年初，房地產(chǎn)消費(fèi)市場可能會(huì)掀起土地增值稅“結(jié)算支付旋風(fēng)”。

昨日，《每日經(jīng)濟(jì)發(fā)展新聞報(bào)道》記者了解到，廣州市地方稅務(wù)局制定并下發(fā)了《如何小規(guī)模規(guī)避廣州市稅務(wù)局？

《管理?xiàng)l例》(以下簡稱《條例》)對(duì)我省房屋企業(yè)土地增值稅的清算提出了詳細(xì)要求，將于7月1日文件結(jié)束時(shí)實(shí)施。同時(shí)，福州市第一版土地增值稅清算將于去年9月實(shí)施。

廣州某房地產(chǎn)總裁表示，新《條例》的實(shí)施，將使廣西土地增值稅清算政策更加完善合法，清算效率和項(xiàng)目進(jìn)度有望提高，以往用于適當(dāng)避稅的方法已入不敷出。政策對(duì)大型房企的負(fù)面影響相對(duì)有限，但那些缺乏更好的財(cái)務(wù)規(guī)劃、依靠土地升值盈利的中小房企將面臨嚴(yán)重反彈。

廣州市地方稅務(wù)局相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受當(dāng)?shù)匦侣劽襟w采訪時(shí)表示，《條例》的目標(biāo)之一是解決稅務(wù)機(jī)關(guān)和納稅人長期以來在土地增值稅清算管理中存在的執(zhí)法和涉稅可能性。

對(duì)于拖延清算這一特別脆弱的問題，《條例》提出，只要納稅人“已完成房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的驗(yàn)收(備案)，轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)面積占整個(gè)項(xiàng)目實(shí)用面積的比例超過85%，或者雖不超過85%，但剩余實(shí)用面積已出租或自用”， 或者“清算項(xiàng)目最終出售(預(yù)購)許可證三年未出售”或者“責(zé)任人如何合理小規(guī)模避稅”，如果稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為納稅人逃避納稅責(zé)任，可能造成稅收損失，經(jīng)縣級(jí)以上地方稅務(wù)局副局長批準(zhǔn)如何合理小規(guī)模避稅，只要三者滿足其中一個(gè)前提條件，責(zé)任稅務(wù)機(jī)關(guān)可以要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。

到目前為止，中華民族的土地增值稅一直被不當(dāng)征收和管理。根據(jù)之前實(shí)施的《土地增值稅組織法》，土地增值稅以土地和地上建筑物為基礎(chǔ)，以增值額為計(jì)稅基數(shù)，按30%~60%的累進(jìn)稅率征收。按理說，這么高的累進(jìn)稅率，土地增值稅，意味著小規(guī)模避稅應(yīng)該是合理的。但實(shí)質(zhì)上，2012年中華民族征收的土地增值稅金額僅為2719億元，不僅遠(yuǎn)低于2.69萬億元的土地出讓收入，甚至低于2874億元的契稅。

土地增值稅的征收包括預(yù)征收和清算。預(yù)征部分可以強(qiáng)制，操作沒有可玩性。清算部分按照以往的規(guī)定更容易操作。一般來說，責(zé)任稅務(wù)機(jī)關(guān)要等到所有的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部完成，銷售完成85%以上，才能進(jìn)行清算。然而，由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是滾動(dòng)開發(fā)，從征地、開發(fā)到竣工通常需要2~3年時(shí)間。銷售優(yōu)惠的，項(xiàng)目取得三年銷售許可證后才能進(jìn)行清算。因?yàn)殡y以認(rèn)定，所以會(huì)導(dǎo)致征收不當(dāng)，很多土地增值稅的征收將會(huì)白干。

上述地產(chǎn)總裁表示，過去公司會(huì)選擇自持比例的零售或住宅區(qū)，使得項(xiàng)目達(dá)不到清算前提，從而避免最終清算?！氨热缫粋€(gè)項(xiàng)目的內(nèi)置商業(yè)部分超過20%，即使住宅區(qū)的產(chǎn)品全部售完，只要公司選擇持有這部分，商業(yè)開發(fā)商不賣，就不符合清算前提。

但今天的《條例》規(guī)定，對(duì)已經(jīng)出租或自用的剩余可銷售面積進(jìn)行土地增值稅清算，這將對(duì)試圖通過自持開發(fā)商逃避清算的公司造成根本性打擊。"

福州市地方稅務(wù)局昨天還發(fā)布了《福州市房地產(chǎn)開發(fā)中小企業(yè)土地增值稅清算管理的必要性》草案，將于去年9月實(shí)施。

征求意見稿與前稿相比略有修改，明確規(guī)定納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目符合清算前提，且主管稅務(wù)機(jī)關(guān)出具清算申請(qǐng)書的，應(yīng)當(dāng)在收到清算申請(qǐng)書后90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行清算審批。福州市修訂的土地增值稅清算的新必要性涉及稅收變更。

根據(jù)征求意見稿，已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目實(shí)用面積的比例超過85%，或者雖然不超過85%，但剩余實(shí)用面積已經(jīng)出租或自用；銷售(預(yù)購)許可證三年未完成；納稅人申請(qǐng)注銷財(cái)務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以立即要求納稅人兼營清算審批。

北京大學(xué)法學(xué)院稅收與金融法研究中心講師石全文曾表示，土地增值稅政策是1994年制定的，多年后，政策本身出現(xiàn)了一些安全漏洞。土地增值稅實(shí)行預(yù)征收清算制度，即納稅人在項(xiàng)目竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得收入。如因生產(chǎn)成本確定等因素難以計(jì)算土地增值稅，可預(yù)征收土地增值稅，待項(xiàng)目完成后進(jìn)行清算。但在實(shí)踐中，由于清算步驟涉及的程序太多，很多項(xiàng)目都存在無法如期清算的問題。

有業(yè)內(nèi)人士表示，大部分還在等待商務(wù)部的規(guī)定執(zhí)行，希望明確土地增值稅預(yù)征收清算方案的規(guī)定和指引。但由于未能如期出臺(tái)規(guī)定，地方政府正計(jì)劃因地制宜出臺(tái)規(guī)定，以彌補(bǔ)土地增值稅征收實(shí)施中的政策空缺口。

考慮到房企資金鏈日益緊張，增加土地增值稅清算范圍會(huì)不會(huì)成為碾壓房企的最后一塊木頭？

朱一鳴認(rèn)為，對(duì)于潛在的負(fù)面影響的公司，如何合理避稅對(duì)小規(guī)模的土地增值稅有著比清算更大的負(fù)面影響。這是因?yàn)橥恋卦鲋刀惖念A(yù)征收時(shí)間在項(xiàng)目融資時(shí)間規(guī)模內(nèi)，是需要大量額度的時(shí)候。如果強(qiáng)制執(zhí)行，將對(duì)中小企業(yè)目前的收入和收益構(gòu)成很大的反彈。但清算程序主要發(fā)生在住宅交易程序，此時(shí)公司處于項(xiàng)目支付的時(shí)間尺度，必要的輿論壓力并不是特別大。

“即使后來嚴(yán)格征收，對(duì)高周轉(zhuǎn)率低三好中小企業(yè)的負(fù)面影響也是多年有限的。”朱一鳴認(rèn)為，土地增值稅應(yīng)由中小企業(yè)繳納和不繳納，而且已經(jīng)預(yù)提和預(yù)付。根據(jù)《商務(wù)部關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)中小企業(yè)土地增值稅清算管理難點(diǎn)的通知》的清算前提，中小企業(yè)已經(jīng)計(jì)提土地增值稅清算央行，并針對(duì)土地增值稅清算央行對(duì)個(gè)人所得稅的負(fù)面影響確認(rèn)了遞延個(gè)人所得稅資本。從2012年中小企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅的情況來看，部分中小企業(yè)應(yīng)繳納較低的土地增值稅，因此未來清算不會(huì)出現(xiàn)問題。

上述地產(chǎn)總裁也認(rèn)為，對(duì)于香港聯(lián)交所的大部分地產(chǎn)企業(yè)來說，由于更好的財(cái)務(wù)規(guī)劃，土地增值稅已經(jīng)通過適當(dāng)?shù)呢?cái)務(wù)安排分?jǐn)偟巾?xiàng)目開發(fā)的每一個(gè)項(xiàng)目中，如何在清算項(xiàng)目的小規(guī)模上合理避稅，輿論壓力非常大。另外，公司已經(jīng)做了足夠的撥備，這次收緊對(duì)非主流房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)面影響非常有限。

“此外，土地增值稅的金額與租賃生產(chǎn)成本之間有著必然的關(guān)系。很多中小房企傾向于采取‘低周轉(zhuǎn)、慢發(fā)展、高三好’的策略，越早拿到地，租賃生產(chǎn)成本越高，征收范圍自然越強(qiáng)。如果沒有適當(dāng)?shù)呢?cái)務(wù)計(jì)劃，一旦項(xiàng)目被嚴(yán)格清算，要么虧損，要么就要拖累中小企業(yè)?！鄙厦嫣岬降娜苏f。

然而，不可能測試這種清算的執(zhí)行程度。朱一鳴問，土地增值稅正處于令人失望的困境——千萬不要開征，否則就沒有有效的辦法來調(diào)節(jié)房地產(chǎn)；但如果嚴(yán)格執(zhí)行，并不會(huì)增加中小企業(yè)的負(fù)擔(dān)，有利于企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，對(duì)鼓勵(lì)抑制房價(jià)會(huì)起到一種視覺上的作用。所以大多數(shù)中央政府還是很謹(jǐn)慎的。