2013年初之前，有報(bào)道稱萬科企業(yè)股權(quán)有限責(zé)任公司2012年度報(bào)告中，計(jì)提了

央行有44.34億元應(yīng)付未付的土地稅率，即公司所欠的“土地稅率”。針對(duì)這一指控，萬科企業(yè)股權(quán)有限公司于2013年初的最后一天發(fā)布了“關(guān)于未支付土地?zé)o稅率的新聞稿”。保利披露，過去三年，保利共繳納稅款約620億元，其中土地稅率144億元，2010年至2012年銷售收入294.53億元。

據(jù)業(yè)內(nèi)研究人員研究，保利在2010年至2012年三年內(nèi)繳納的累計(jì)稅款是歷年銷售收入的2.1倍。進(jìn)一步研究表明，在一些房價(jià)高的城市，約80%的房價(jià)是中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向地方政府繳納的各種稅費(fèi)，即地方政府機(jī)構(gòu)僅次于高房價(jià)帶來的好處，最終由購房者承擔(dān)這些高稅費(fèi)。

計(jì)算很簡單。房屋營業(yè)稅合理。從征地開始到房屋竣工出售給購房者，各個(gè)階段的稅費(fèi)都包含在房價(jià)中，成為房屋銷售價(jià)格中的生產(chǎn)成本。房子被購房者購買后，稅費(fèi)最終會(huì)被購房者“花掉”。

按照行業(yè)劃分，房地產(chǎn)企業(yè)繳納的各種稅費(fèi)包括房產(chǎn)稅、行政事業(yè)性收費(fèi)、土地出讓金、貸款利息等。其中，與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目相關(guān)的稅種包括房產(chǎn)稅、

耕地占用稅、土地稅率、兩稅一費(fèi)(增值稅、城市維護(hù)建設(shè)工程稅、教育費(fèi)附加)、契稅、

稅，外商投資中小企業(yè)和外國中小企業(yè)的個(gè)人所得稅約占私人住宅成本的20%。行政性收費(fèi)主要是地方政府和各級(jí)行政部門向房地產(chǎn)企業(yè)收取的費(fèi)用，包括拆遷租金、住宅銷售租金、城建設(shè)施費(fèi)、人防費(fèi)、液化石油氣電廠增容費(fèi)、開發(fā)租金等。，約占成本的20%。土地出讓金是指房企通過政府組織的“招標(biāo)、拍賣、掛地”方式向政府機(jī)構(gòu)支付的土地費(fèi)用，在高房價(jià)城市占房價(jià)的30%-60%。此外，房企產(chǎn)生的貸款和金融機(jī)構(gòu)收取的各種費(fèi)用，如財(cái)務(wù)咨詢費(fèi)、公證費(fèi)、保險(xiǎn)單(保底保險(xiǎn))費(fèi)、利息等。，也包括在房價(jià)生產(chǎn)成本中。以上費(fèi)用全部包含在房價(jià)中，在消費(fèi)市場(chǎng)上累計(jì)費(fèi)用可以達(dá)到房價(jià)的80%左右。

據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，除法定稅費(fèi)外，房企在房地產(chǎn)開發(fā)的九個(gè)階段，即國家發(fā)改委房地產(chǎn)階段、兼營公共設(shè)施階段、房屋拆遷階段、勘察設(shè)計(jì)階段、工程驗(yàn)收階段、招投標(biāo)階段、房地產(chǎn)項(xiàng)目階段、竣工銷售階段，共支付了34種以上的費(fèi)用。一些地方政府機(jī)構(gòu)根據(jù)“需要”和“可能”，亂用行政淮蘇，征收許多本不該向房地產(chǎn)企業(yè)征收的“稅費(fèi)”?？梢哉f，一些地方的房地產(chǎn)稅費(fèi)征收一直比較混亂，嚴(yán)重干擾和破壞了國家規(guī)定的稅收征管制度，破壞了資本主義的長期社會(huì)秩序。這種亂象是中華民族房地產(chǎn)調(diào)控政策原本難以執(zhí)行，視覺效果非常差的最重要的負(fù)面環(huán)境因素，也是中華民族很多重點(diǎn)項(xiàng)目城市房價(jià)反復(fù)上漲的最重要原因。

從制度或根源研究來看，房地產(chǎn)各領(lǐng)域稅收征管混亂與地方政府片面追求GDP增長、實(shí)施土地財(cái)政、政府過度干預(yù)消費(fèi)市場(chǎng)有著內(nèi)在聯(lián)系。目前，中華民族經(jīng)濟(jì)發(fā)展的增長方式注重五年計(jì)劃的數(shù)量增長，地方政府考核最重要的基準(zhǔn)是國內(nèi)生產(chǎn)營業(yè)稅合理避稅總值的數(shù)量和增長，這使得大多數(shù)地方政府以房地產(chǎn)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，通過土地開發(fā)和金融業(yè)帶動(dòng)數(shù)十家下游企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，從而迅速擴(kuò)大地方GDP。但為了維持這種外延擴(kuò)張，營業(yè)稅的合理避稅需要投入大量的自然資源，包括土地和資金。在政府機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)移支付有限的前提下，地方政府無一例外地找到了土地財(cái)政的方式來聚集財(cái)富。由于地方政府的權(quán)利和責(zé)任與相關(guān)法律責(zé)任不匹配，只能通過查封土地財(cái)政來增加稅收。在原有的“大政府、小消費(fèi)市場(chǎng)”體制下，地方政府掌握了太多的自然資源和行政事務(wù)，可以隨時(shí)重新分配包括土地在內(nèi)的自然資源用于經(jīng)濟(jì)發(fā)展。實(shí)行土地財(cái)政的眾多后果，當(dāng)然造成了向中小房地產(chǎn)企業(yè)征收各種稅費(fèi)的混亂，使得國科院的房地產(chǎn)調(diào)整政策無法有效實(shí)施，大大降低了調(diào)整的視覺效果。

因此，為了徹底消除房地產(chǎn)各領(lǐng)域的稅費(fèi)混亂，恢復(fù)房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)的長期社會(huì)秩序，必須認(rèn)真貫徹黨的十八屆四中全會(huì)的信念，從根本上進(jìn)行管理，即停止地方政府推進(jìn)土地財(cái)政的做法，進(jìn)行信息化稅制改革，使地方政府的財(cái)權(quán)與其職責(zé)和責(zé)任掛鉤。在土地財(cái)政實(shí)行“自下而上工資”的同時(shí)，地方政府應(yīng)設(shè)立房產(chǎn)稅、資源稅等新的全面增值稅；要處理好政府與消費(fèi)市場(chǎng)的關(guān)系，使消費(fèi)市場(chǎng)在資源配置中發(fā)揮關(guān)鍵作用，更好地發(fā)揮政府的作用，自然科學(xué)界定了行政事務(wù)的審批和地方政府機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)各領(lǐng)域的權(quán)限國界，消費(fèi)市場(chǎng)能做的必須交給消費(fèi)市場(chǎng)。同時(shí)，國家要加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，改變很多地方實(shí)際上以房地產(chǎn)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的增長方式，改變只以GDP來考核地方高官政績的做法，以更加自然科學(xué)的“五個(gè)一體化”來考慮地方政府的政績。