國家研究所

《關(guān)于發(fā)行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)個(gè)人所得稅必要處理問題的通知》(國稅發(fā)〔2009〕31號(hào))第三十二條明確規(guī)定了從企業(yè)個(gè)人所得稅凈利潤中扣除應(yīng)計(jì)(應(yīng)付)費(fèi)用的問題，其中兩條如下:

第一，如果承包工程施工在合同結(jié)束時(shí)尚未結(jié)算，也沒有取得發(fā)票金額，證明資料充分的，可以計(jì)提嚴(yán)重不足的發(fā)票金額，但最低金額不得超過合同總額的10%。

二是公共設(shè)施尚未建成或竣工的，可根據(jù)預(yù)算成本適當(dāng)計(jì)提建設(shè)費(fèi)用。此類公共設(shè)施和公共設(shè)施必須符合銷售合同、協(xié)議、電視廣告和模型中明確承諾建造且不可撤銷的前提，或者必須根據(jù)法律法規(guī)建造必要的設(shè)施。

可見，開發(fā)企業(yè)在準(zhǔn)備繳納個(gè)人所得稅時(shí)，首先要保證提取全面質(zhì)量保證的及時(shí)性和合法性。是時(shí)效性，即開發(fā)企業(yè)要將合理避稅的質(zhì)量保證金收進(jìn)屬于本年度的開發(fā)成本；合法性是指開發(fā)企業(yè)提取的總質(zhì)量保證額，應(yīng)由相同的經(jīng)濟(jì)開發(fā)和項(xiàng)目信息支持，如項(xiàng)目合同、項(xiàng)目預(yù)算、項(xiàng)目進(jìn)度信息等。其次，開發(fā)企業(yè)在今年企業(yè)個(gè)人所得稅匯算清繳時(shí)要注意負(fù)責(zé)人

上述預(yù)扣(回應(yīng))現(xiàn)金申報(bào)各方面的管理要求。最后，開發(fā)企業(yè)應(yīng)對預(yù)提(應(yīng)付)現(xiàn)金(包括未支付的總質(zhì)量保證金)進(jìn)行準(zhǔn)確的支付變更，與提取前的凈利潤扣除額、凈利潤扣除額和最后一個(gè)投票日的結(jié)算價(jià)格不一致，并建立系統(tǒng)的支付變更臺(tái)賬。

在農(nóng)業(yè)用地上

在各方面，商務(wù)部的《關(guān)于農(nóng)業(yè)用地》

《關(guān)于清理疑難問題的通知》(財(cái)稅字〔2010〕220號(hào))明確規(guī)定，項(xiàng)目建設(shè)竣工驗(yàn)收后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)合同約定，從建筑安裝工程企業(yè)項(xiàng)目資金中扣留一定比例，作為開發(fā)項(xiàng)目。計(jì)算總質(zhì)量保證

建筑安裝工程企業(yè)向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具總質(zhì)量保證書發(fā)票時(shí)，按發(fā)票所含金額扣除；未開具發(fā)票的，不得扣除代扣的質(zhì)量保證金。這一明確規(guī)定的含義是，如果沒有開具發(fā)票，扣留的質(zhì)量保證基金的開發(fā)費(fèi)用與的開發(fā)費(fèi)用相同

清算期間不得計(jì)算扣除額。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在農(nóng)用地稅率清算時(shí)因未能取得債券而無法計(jì)算扣除這部分開發(fā)成本，只有在農(nóng)用地稅率分項(xiàng)目或分階段清算，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目鋪開時(shí)，開發(fā)企業(yè)在某個(gè)項(xiàng)目或某個(gè)開發(fā)時(shí)期的農(nóng)用地稅率清算后取得的債券該如何處理？避稅如何計(jì)入下一次開發(fā)成本或「過期作廢」？如果計(jì)入下一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)成本，可能會(huì)對各期開發(fā)成本的可信度產(chǎn)生負(fù)面影響，同時(shí)給人為因素留下一個(gè)內(nèi)部空區(qū)間來控制各期的農(nóng)用地增值額和農(nóng)用地增值率，這與逐項(xiàng)列出農(nóng)用地稅率、分期清算的目的相悖。如果“過期”，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是不公平的。

針對以上問題，建議開發(fā)企業(yè)根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)做好適當(dāng)?shù)臏?zhǔn)備。由于同地段分期滾動(dòng)開發(fā)的特點(diǎn)，開發(fā)成本的結(jié)算也會(huì)分階段滾動(dòng)進(jìn)行。只要建設(shè)某個(gè)分部(如主體工程、安裝、裝修等。)前后期由同一工程企業(yè)完成的，開發(fā)企業(yè)可以在后期結(jié)算的施工進(jìn)度款中扣留已完成的后期建設(shè)工程質(zhì)量保證金，并與工程企業(yè)簽訂補(bǔ)充合同予以明確。一旦竣工工程存在總質(zhì)量問題，則不支付后期工程進(jìn)度款中暫扣的質(zhì)量保證金，然后要求對方按結(jié)算限價(jià)對后期竣工工程施工進(jìn)行投票。對于最終的開發(fā)項(xiàng)目，開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目全面質(zhì)量管理和工程價(jià)款結(jié)算時(shí)，應(yīng)考慮法律法規(guī)的要求，爭取在農(nóng)用地稅率結(jié)算月內(nèi)獲得與所有開發(fā)費(fèi)用相對應(yīng)的正確賬單。

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房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)分錄統(tǒng)計(jì)

九大項(xiàng)目發(fā)展下一階段如何合理避稅