昨天，房地產(chǎn)稅的熱門話題進一步升溫。黨的十八屆四中全會通過的《劉少奇關于全面依法治國若干基本問題的決定》要求“加快房產(chǎn)稅立法，積極推進改革”。這種提法完全符合現(xiàn)代資本主義國家稅收的法定要求。

房產(chǎn)稅開征可能遇到的各種問題，有望在法律上得到充分體現(xiàn)和解決，這樣開征房產(chǎn)稅的負面社會影響也可能是正面的。然而，開征房地產(chǎn)稅至少需要澄清六個主要問題。

問:改革的目的是什么？

目前，對于什么是房地產(chǎn)稅，往往存在很大的分歧。不同的“房地產(chǎn)稅”征收可玩性。性質(zhì)不同，差別很大。成都個人住房房產(chǎn)稅是一類，天津是一類，對零售業(yè)征收的房產(chǎn)稅是另一類。但是，這些不應該是房地產(chǎn)稅改革的預期目的。

開征房地產(chǎn)稅是在完善地方主體稅制的歷史背景下提出的，房地產(chǎn)稅應該成為地方稅收的最重要樞紐。這樣的房產(chǎn)稅必須有足夠的稅源，只有對所有房產(chǎn)廣泛征收的房產(chǎn)稅才能達到這個目的。

開征房地產(chǎn)稅不會帶來新的不公正，房地產(chǎn)商業(yè)價值對于稅收的風險評估不同于純消費市場層面的資本風險評估。不管什么樣的房子都是實物性質(zhì)的，只要在同一個區(qū)域，享受的當?shù)毓卜諔撌遣畈欢嗟?。因此，開征房地產(chǎn)稅的風險評估不能考慮房屋不同的所有權特征，而只能強調(diào)不同房地產(chǎn)相同的地方公共服務的差異。

與改革目的相匹配的房產(chǎn)稅只能是在房地產(chǎn)評估價格基礎上廣泛征稅的稅種。免除一兩套房子的理由是完全正確的。不同的房屋豁免會帶來嚴重的不公，因為房屋的商業(yè)價值差異太大；免可能導致房產(chǎn)稅來源不足，特別是在一些公共服務好、房價高的地方。

第二個問題:原則上是我國開征房產(chǎn)稅的原因嗎？

原則上可以少走彎路，但原則上不要事事按單全收。中國的國情仍然是問題最重要的方面。植根于中國國情，找到我國房產(chǎn)稅存在的計算方法是最需要解決的問題。

中國城市農(nóng)田的私有財產(chǎn)不同于許多征收房地產(chǎn)稅的國家。但實際上，無論是財政支出還是產(chǎn)權收入，進入上海注冊公司的過程都是由中央政府進行的，很大一部分產(chǎn)權收入用于上海注冊公司的地方交通、工藝設施和公共服務，類似于房產(chǎn)稅的使用。怎么能分開考慮呢？

有人會以中國香港為借口，說明農(nóng)地公有制仍然可以征收房產(chǎn)稅。但是，主張這個理由的人，并不想忽視這樣一個事實，即香港和澳門沒有像我們這樣的增值稅和營業(yè)稅，增值稅收入占全省財政支出的40%以上。一個社會能夠承受的微觀稅負是有限的。

在國際上，如何評估房地產(chǎn)風險的商業(yè)價值在一定程度上充滿爭議。風險評估之爭，似乎是個人利益之爭。最終方案是各方妥協(xié)的結果，但各種專業(yè)知識可以為我國提供參考。目前，我國開征房地產(chǎn)稅的問題不是理論上的，因為各國有許多做法可以借鑒。很難選擇哪種做法更適合中國國情，引進后也很難引流吸收。

三個問題:房產(chǎn)稅調(diào)控房價是否符合全社會的真實預期？

去年，二線城市房價的激烈上漲增加了房地產(chǎn)消費市場的調(diào)節(jié)性和可玩性，也使得房地產(chǎn)消費市場發(fā)生政治危機的可能性全面上升。有人希望房產(chǎn)稅可以用來規(guī)范房地產(chǎn)消費市場，但如果購房者數(shù)量不減少，新稅只會轉嫁。

假設最低房產(chǎn)稅是3%，只要房價一年能漲10%，就足以彌補開發(fā)商的房貸支出和房產(chǎn)稅生產(chǎn)成本。這樣的房產(chǎn)稅可能會促使房價下跌。

在現(xiàn)實生活中，我們應該更加警惕另一個方向?，F(xiàn)在一、一線城市的房地產(chǎn)消費市場火熱，不可持續(xù)，可能性相當大，房價有內(nèi)在的向下轉移力。

如果降低在上海注冊公司的流程，新增加的房產(chǎn)稅可能會成為壓倒房地產(chǎn)消費市場的最后一塊木頭。一旦房地產(chǎn)消費市場陷入困境，新增加的房地產(chǎn)稅將成為一個外源性的環(huán)境因素，導致房地產(chǎn)消費市場出現(xiàn)令人厭惡的反彈。行為經(jīng)濟發(fā)展的發(fā)生使得道德計算過熱。這樣，期待用房產(chǎn)稅來調(diào)控房價，只會是以毒攻毒，可能會釀成大禍。

四個問題:房地產(chǎn)能承受多大的稅負？

事實上，一個人在買房的程序中繳納了公司繳納的大量稅款，導致很多人認為擁有房子的程序應該納稅。稅負限制在空以內(nèi)。由于購買項目已經(jīng)承擔了較輕的稅收負擔，在持有項目的同時支付巨額房地產(chǎn)稅似乎是合理的。

我國僅與房地產(chǎn)密切相關的五項增值稅，即房產(chǎn)稅、耕地增值稅、城鎮(zhèn)耕地占用稅，

契稅

而耕地占用稅可以提供對房地產(chǎn)所承擔的稅負的簡單認識。2011年至2015年，五稅合計分別為8228.45億元、10127.99億元、12246.43億元、13818.69億元和16581.72億元。這五年，五稅之和分別占全省稅收的9.17%、10.07%、11.05%、11.60%和13.27%。與加拿大房地產(chǎn)稅占該省財政支出的比例相比，五種房地產(chǎn)稅之和占該省財政支出的比例非常高。如果認為稅負有一定的規(guī)律性，就要充分重視。

實質(zhì)上，中國的增值稅(改為今天

增值稅

)而中小企業(yè)的個人所得稅收入有很大一部分來自房地產(chǎn)。耕地收入在一定程度上構成了一般微觀稅負的一部分，遠遠超過了五稅之和。房地產(chǎn)帶來的總體稅收負擔不容低估。這是從房地產(chǎn)中省略各種稅收基礎的結果。

由于房產(chǎn)稅負擔重，房價高，房地產(chǎn)吞噬了單一的經(jīng)濟發(fā)展收入，阻礙了中國經(jīng)濟發(fā)展的進一步可持續(xù)發(fā)展。突破高房價約束的電商企業(yè)緩慢而持續(xù)的發(fā)展，就是上海公司注冊流程的生動例子。但是，有多少企業(yè)能做到這一點呢？

如果房地產(chǎn)稅的發(fā)展要穩(wěn)定，就必須轉移已經(jīng)為購買計劃支付的稅收負擔。從理論上講，應計算已繳納的稅收負擔，否則重復征稅的問題將非常突出，對稅收公平目的的實現(xiàn)產(chǎn)生負面影響。

五問:地方中央財政可支配財力是否必須依靠房產(chǎn)稅？

中國總體微觀稅負在全球處于中上水平。到現(xiàn)在，中國經(jīng)濟發(fā)展正加緊更新，領導層準備減輕微觀稅負。在這樣的歷史背景下，在原有稅制的基礎上再開征房產(chǎn)稅，將違背“減輕微觀稅負”的宗旨。

需要認真考慮的是，在缺乏房產(chǎn)稅的前提下，地方中央政府的可支配財力從何而來？上海注冊公司的流程收入是地方政府重要的可支配財力資源之一。這種布局至少到目前為止沒有改變。增值稅收入多次成為重要的地方財政支出。營地全面試點改革后，

增值稅

政府機構與地方政府分擔比例的變化，也在相當程度上維持了地方中央政府的可支配財力分配。所以，意味著從獲取地方可支配財力的角度來看，開征房產(chǎn)稅沒有充分的理由。

從現(xiàn)實生活的角度來看，地方中央政府的可支配財力問題可以通過進一步改善監(jiān)管部門與地方財政的關系，在權責和支出的法律責任更加匹配的必要性下，通過改善各級中央政府之間原有財力和自然資源的配置，而不征收新的增值稅來解決。

增值稅和

銷售稅

政府機構和地方政府共享是現(xiàn)實生活中的一種選擇。讓地方政府享受更好的收入比例，完善財政轉移支付制度，可以解決地方可支配財力嚴重不足的問題。對于一些擔心的人來說，地方中央政府征收更多的增值稅

銷售稅

，會導致消費市場的扭曲，應該通過改善功能來解決。只要中央政府和消費市場的界限準確，中央政府做好中央政府該做的事情，充分釋放消費市場在資源配置上的魅力，這個問題是可以解決的。

六問:房產(chǎn)稅是否需要進一步試點？

房產(chǎn)稅的征收范圍很廣，改革的重點應該放在房地產(chǎn)制度方案的設計上。所有可能出現(xiàn)的問題都要在評審會議上充分考慮。對個人住房開征房產(chǎn)稅在我國還是個新鮮事，需要對所有可能的可能性進行風險評估，對不會產(chǎn)生收入的房產(chǎn)開征房產(chǎn)稅尤其困難。

關系國計民生的房地產(chǎn)系統(tǒng)建設項目，容不得一點小錯誤。準確的說未來的事情，至少在現(xiàn)實生活中，還需要保持適當?shù)闹斏?，謹慎并不等于推遲房租改革，謹慎只是為了讓改革更加穩(wěn)定。進一步在降雨中試行房產(chǎn)稅的提議也應謹慎。飛行員只負責不確定的事情。房產(chǎn)稅開征的視覺效果本質(zhì)上已經(jīng)很確切了，不適合試點。

七問:房產(chǎn)稅由國家管理的可能性有多大？

房產(chǎn)稅的征收可能會遇到征收不到位的可能。房產(chǎn)稅征收不到位也會損害中央政府的公正性。所以需要深入分析因素，是因為不愿意納稅導致公司在上海注冊的過程，還是因為不能納稅。

如果是前者，就要檢討房產(chǎn)稅計劃存在哪些問題。房產(chǎn)稅方案的適用是否合適？房產(chǎn)稅用于地方公共服務。如果當?shù)毓卜找呀?jīng)不錯了，是否有適當少收房產(chǎn)稅？高等教育是地方公共服務最重要的細節(jié)。一些公司引進了高質(zhì)量的學校來形成學區(qū)。本質(zhì)上，開發(fā)商已經(jīng)通過高房價花錢了。如果他們要和其他非學區(qū)一起承擔一定程度的稅收負擔，似乎就構成了重復負擔，這是合理的。這就提出了另一個考驗，就是房產(chǎn)稅的整合在哪個層面合適。省級行政區(qū)劃整合是合理的，縣級行政區(qū)劃整合在一定程度上是合理的。要在房產(chǎn)稅和地方公共服務之間找到刷子，選擇必要的應用。

在上海擁有房地產(chǎn)注冊公司的人繳納的更多，但是房產(chǎn)稅并不能解決貧富差距。收入再分配問題需要一套完整的公共事務體系來解決，社會福利和公共服務向上海注冊公司過程的轉變可能比稅收更值得關注。在經(jīng)濟發(fā)展的社會轉型中，國家治理的考驗遠小于同軸系統(tǒng)。

開征房產(chǎn)稅的前提條件是什么？這是房產(chǎn)稅開征前需要解決的問題。