昨天，房地產(chǎn)稅的熱門話題進(jìn)一步升溫。黨的十八屆四中全會(huì)通過的《劉少奇關(guān)于全面依法治國若干基本問題的決定》要求“加快房產(chǎn)稅立法，積極推進(jìn)改革”。這種提法完全符合現(xiàn)代資本主義國家稅收的法定要求。

房產(chǎn)稅開征可能遇到的各種問題，有望在法律上得到充分體現(xiàn)和解決，這樣開征房產(chǎn)稅的負(fù)面社會(huì)影響也可能是正面的。然而，開征房地產(chǎn)稅至少需要澄清六個(gè)主要問題。

問:改革的目的是什么？

目前，對(duì)于什么是房地產(chǎn)稅，往往存在很大的分歧。不同的“房地產(chǎn)稅”征收可玩性。性質(zhì)不同，差別很大。成都個(gè)人住房房產(chǎn)稅是一類，天津是一類，對(duì)零售業(yè)征收的房產(chǎn)稅是另一類。但是，這些不應(yīng)該是房地產(chǎn)稅改革的預(yù)期目的。

開征房地產(chǎn)稅是在完善地方主體稅制的歷史背景下提出的，房地產(chǎn)稅應(yīng)該成為地方稅收的最重要樞紐。這樣的房產(chǎn)稅必須有足夠的稅源，只有對(duì)所有房產(chǎn)廣泛征收的房產(chǎn)稅才能達(dá)到這個(gè)目的。

開征房地產(chǎn)稅不會(huì)帶來新的不公正，房地產(chǎn)商業(yè)價(jià)值對(duì)于稅收的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估不同于純消費(fèi)市場(chǎng)層面的資本風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。不管什么樣的房子都是實(shí)物性質(zhì)的，只要在同一個(gè)區(qū)域，享受的當(dāng)?shù)毓卜?wù)應(yīng)該是差不多的。因此，開征房地產(chǎn)稅的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估不能考慮房屋不同的所有權(quán)特征，而只能強(qiáng)調(diào)不同房地產(chǎn)相同的地方公共服務(wù)的差異。

與改革目的相匹配的房產(chǎn)稅只能是在房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格基礎(chǔ)上廣泛征稅的稅種。免除一兩套房子的理由是完全正確的。不同的房屋豁免會(huì)帶來嚴(yán)重的不公，因?yàn)榉课莸纳虡I(yè)價(jià)值差異太大；免可能導(dǎo)致房產(chǎn)稅來源不足，特別是在一些公共服務(wù)好、房?jī)r(jià)高的地方。

第二個(gè)問題:原則上是我國開征房產(chǎn)稅的原因嗎？

原則上可以少走彎路，但原則上不要事事按單全收。中國的國情仍然是問題最重要的方面。植根于中國國情，找到我國房產(chǎn)稅存在的計(jì)算方法是最需要解決的問題。

中國城市農(nóng)田的私有財(cái)產(chǎn)不同于許多征收房地產(chǎn)稅的國家。但實(shí)際上，無論是財(cái)政支出還是產(chǎn)權(quán)收入，進(jìn)入上海注冊(cè)公司的過程都是由中央政府進(jìn)行的，很大一部分產(chǎn)權(quán)收入用于上海注冊(cè)公司的地方交通、工藝設(shè)施和公共服務(wù)，類似于房產(chǎn)稅的使用。怎么能分開考慮呢？

有人會(huì)以中國香港為借口，說明農(nóng)地公有制仍然可以征收房產(chǎn)稅。但是，主張這個(gè)理由的人，并不想忽視這樣一個(gè)事實(shí)，即香港和澳門沒有像我們這樣的增值稅和營(yíng)業(yè)稅，增值稅收入占全省財(cái)政支出的40%以上。一個(gè)社會(huì)能夠承受的微觀稅負(fù)是有限的。

在國際上，如何評(píng)估房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的商業(yè)價(jià)值在一定程度上充滿爭(zhēng)議。風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估之爭(zhēng)，似乎是個(gè)人利益之爭(zhēng)。最終方案是各方妥協(xié)的結(jié)果，但各種專業(yè)知識(shí)可以為我國提供參考。目前，我國開征房地產(chǎn)稅的問題不是理論上的，因?yàn)楦鲊性S多做法可以借鑒。很難選擇哪種做法更適合中國國情，引進(jìn)后也很難引流吸收。

三個(gè)問題:房產(chǎn)稅調(diào)控房?jī)r(jià)是否符合全社會(huì)的真實(shí)預(yù)期？

去年，二線城市房?jī)r(jià)的激烈上漲增加了房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)的調(diào)節(jié)性和可玩性，也使得房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)發(fā)生政治危機(jī)的可能性全面上升。有人希望房產(chǎn)稅可以用來規(guī)范房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)，但如果購房者數(shù)量不減少，新稅只會(huì)轉(zhuǎn)嫁。

假設(shè)最低房產(chǎn)稅是3%，只要房?jī)r(jià)一年能漲10%，就足以彌補(bǔ)開發(fā)商的房貸支出和房產(chǎn)稅生產(chǎn)成本。這樣的房產(chǎn)稅可能會(huì)促使房?jī)r(jià)下跌。

在現(xiàn)實(shí)生活中，我們應(yīng)該更加警惕另一個(gè)方向。現(xiàn)在一、一線城市的房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)火熱，不可持續(xù)，可能性相當(dāng)大，房?jī)r(jià)有內(nèi)在的向下轉(zhuǎn)移力。

如果降低在上海注冊(cè)公司的流程，新增加的房產(chǎn)稅可能會(huì)成為壓倒房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)的最后一塊木頭。一旦房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)陷入困境，新增加的房地產(chǎn)稅將成為一個(gè)外源性的環(huán)境因素，導(dǎo)致房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)出現(xiàn)令人厭惡的反彈。行為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的發(fā)生使得道德計(jì)算過熱。這樣，期待用房產(chǎn)稅來調(diào)控房?jī)r(jià)，只會(huì)是以毒攻毒，可能會(huì)釀成大禍。

四個(gè)問題:房地產(chǎn)能承受多大的稅負(fù)？

事實(shí)上，一個(gè)人在買房的程序中繳納了公司繳納的大量稅款，導(dǎo)致很多人認(rèn)為擁有房子的程序應(yīng)該納稅。稅負(fù)限制在空以內(nèi)。由于購買項(xiàng)目已經(jīng)承擔(dān)了較輕的稅收負(fù)擔(dān)，在持有項(xiàng)目的同時(shí)支付巨額房地產(chǎn)稅似乎是合理的。

我國僅與房地產(chǎn)密切相關(guān)的五項(xiàng)增值稅，即房產(chǎn)稅、耕地增值稅、城鎮(zhèn)耕地占用稅，

契稅

而耕地占用稅可以提供對(duì)房地產(chǎn)所承擔(dān)的稅負(fù)的簡(jiǎn)單認(rèn)識(shí)。2011年至2015年，五稅合計(jì)分別為8228.45億元、10127.99億元、12246.43億元、13818.69億元和16581.72億元。這五年，五稅之和分別占全省稅收的9.17%、10.07%、11.05%、11.60%和13.27%。與加拿大房地產(chǎn)稅占該省財(cái)政支出的比例相比，五種房地產(chǎn)稅之和占該省財(cái)政支出的比例非常高。如果認(rèn)為稅負(fù)有一定的規(guī)律性，就要充分重視。

實(shí)質(zhì)上，中國的增值稅(改為今天

增值稅

)而中小企業(yè)的個(gè)人所得稅收入有很大一部分來自房地產(chǎn)。耕地收入在一定程度上構(gòu)成了一般微觀稅負(fù)的一部分，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了五稅之和。房地產(chǎn)帶來的總體稅收負(fù)擔(dān)不容低估。這是從房地產(chǎn)中省略各種稅收基礎(chǔ)的結(jié)果。

由于房產(chǎn)稅負(fù)擔(dān)重，房?jī)r(jià)高，房地產(chǎn)吞噬了單一的經(jīng)濟(jì)發(fā)展收入，阻礙了中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的進(jìn)一步可持續(xù)發(fā)展。突破高房?jī)r(jià)約束的電商企業(yè)緩慢而持續(xù)的發(fā)展，就是上海公司注冊(cè)流程的生動(dòng)例子。但是，有多少企業(yè)能做到這一點(diǎn)呢？

如果房地產(chǎn)稅的發(fā)展要穩(wěn)定，就必須轉(zhuǎn)移已經(jīng)為購買計(jì)劃支付的稅收負(fù)擔(dān)。從理論上講，應(yīng)計(jì)算已繳納的稅收負(fù)擔(dān)，否則重復(fù)征稅的問題將非常突出，對(duì)稅收公平目的的實(shí)現(xiàn)產(chǎn)生負(fù)面影響。

五問:地方中央財(cái)政可支配財(cái)力是否必須依靠房產(chǎn)稅？

中國總體微觀稅負(fù)在全球處于中上水平。到現(xiàn)在，中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展正加緊更新，領(lǐng)導(dǎo)層準(zhǔn)備減輕微觀稅負(fù)。在這樣的歷史背景下，在原有稅制的基礎(chǔ)上再開征房產(chǎn)稅，將違背“減輕微觀稅負(fù)”的宗旨。

需要認(rèn)真考慮的是，在缺乏房產(chǎn)稅的前提下，地方中央政府的可支配財(cái)力從何而來？上海注冊(cè)公司的流程收入是地方政府重要的可支配財(cái)力資源之一。這種布局至少到目前為止沒有改變。增值稅收入多次成為重要的地方財(cái)政支出。營(yíng)地全面試點(diǎn)改革后，

增值稅

政府機(jī)構(gòu)與地方政府分擔(dān)比例的變化，也在相當(dāng)程度上維持了地方中央政府的可支配財(cái)力分配。所以，意味著從獲取地方可支配財(cái)力的角度來看，開征房產(chǎn)稅沒有充分的理由。

從現(xiàn)實(shí)生活的角度來看，地方中央政府的可支配財(cái)力問題可以通過進(jìn)一步改善監(jiān)管部門與地方財(cái)政的關(guān)系，在權(quán)責(zé)和支出的法律責(zé)任更加匹配的必要性下，通過改善各級(jí)中央政府之間原有財(cái)力和自然資源的配置，而不征收新的增值稅來解決。

增值稅和

銷售稅

政府機(jī)構(gòu)和地方政府共享是現(xiàn)實(shí)生活中的一種選擇。讓地方政府享受更好的收入比例，完善財(cái)政轉(zhuǎn)移支付制度，可以解決地方可支配財(cái)力嚴(yán)重不足的問題。對(duì)于一些擔(dān)心的人來說，地方中央政府征收更多的增值稅

銷售稅

，會(huì)導(dǎo)致消費(fèi)市場(chǎng)的扭曲，應(yīng)該通過改善功能來解決。只要中央政府和消費(fèi)市場(chǎng)的界限準(zhǔn)確，中央政府做好中央政府該做的事情，充分釋放消費(fèi)市場(chǎng)在資源配置上的魅力，這個(gè)問題是可以解決的。

六問:房產(chǎn)稅是否需要進(jìn)一步試點(diǎn)？

房產(chǎn)稅的征收范圍很廣，改革的重點(diǎn)應(yīng)該放在房地產(chǎn)制度方案的設(shè)計(jì)上。所有可能出現(xiàn)的問題都要在評(píng)審會(huì)議上充分考慮。對(duì)個(gè)人住房開征房產(chǎn)稅在我國還是個(gè)新鮮事，需要對(duì)所有可能的可能性進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，對(duì)不會(huì)產(chǎn)生收入的房產(chǎn)開征房產(chǎn)稅尤其困難。

關(guān)系國計(jì)民生的房地產(chǎn)系統(tǒng)建設(shè)項(xiàng)目，容不得一點(diǎn)小錯(cuò)誤。準(zhǔn)確的說未來的事情，至少在現(xiàn)實(shí)生活中，還需要保持適當(dāng)?shù)闹?jǐn)慎，謹(jǐn)慎并不等于推遲房租改革，謹(jǐn)慎只是為了讓改革更加穩(wěn)定。進(jìn)一步在降雨中試行房產(chǎn)稅的提議也應(yīng)謹(jǐn)慎。飛行員只負(fù)責(zé)不確定的事情。房產(chǎn)稅開征的視覺效果本質(zhì)上已經(jīng)很確切了，不適合試點(diǎn)。

七問:房產(chǎn)稅由國家管理的可能性有多大？

房產(chǎn)稅的征收可能會(huì)遇到征收不到位的可能。房產(chǎn)稅征收不到位也會(huì)損害中央政府的公正性。所以需要深入分析因素，是因?yàn)椴辉敢饧{稅導(dǎo)致公司在上海注冊(cè)的過程，還是因?yàn)椴荒芗{稅。

如果是前者，就要檢討房產(chǎn)稅計(jì)劃存在哪些問題。房產(chǎn)稅方案的適用是否合適？房產(chǎn)稅用于地方公共服務(wù)。如果當(dāng)?shù)毓卜?wù)已經(jīng)不錯(cuò)了，是否有適當(dāng)少收房產(chǎn)稅？高等教育是地方公共服務(wù)最重要的細(xì)節(jié)。一些公司引進(jìn)了高質(zhì)量的學(xué)校來形成學(xué)區(qū)。本質(zhì)上，開發(fā)商已經(jīng)通過高房?jī)r(jià)花錢了。如果他們要和其他非學(xué)區(qū)一起承擔(dān)一定程度的稅收負(fù)擔(dān)，似乎就構(gòu)成了重復(fù)負(fù)擔(dān)，這是合理的。這就提出了另一個(gè)考驗(yàn)，就是房產(chǎn)稅的整合在哪個(gè)層面合適。省級(jí)行政區(qū)劃整合是合理的，縣級(jí)行政區(qū)劃整合在一定程度上是合理的。要在房產(chǎn)稅和地方公共服務(wù)之間找到刷子，選擇必要的應(yīng)用。

在上海擁有房地產(chǎn)注冊(cè)公司的人繳納的更多，但是房產(chǎn)稅并不能解決貧富差距。收入再分配問題需要一套完整的公共事務(wù)體系來解決，社會(huì)福利和公共服務(wù)向上海注冊(cè)公司過程的轉(zhuǎn)變可能比稅收更值得關(guān)注。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的社會(huì)轉(zhuǎn)型中，國家治理的考驗(yàn)遠(yuǎn)小于同軸系統(tǒng)。

開征房產(chǎn)稅的前提條件是什么？這是房產(chǎn)稅開征前需要解決的問題。