房屋/建筑財(cái)產(chǎn)

涉及的增值稅包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)工程稅、教育費(fèi)附加、企業(yè)個(gè)人所得稅、所得稅、農(nóng)用地稅率、城市農(nóng)用地使用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、耕地占用稅、契稅等。此外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，如何準(zhǔn)確計(jì)算各增值稅的納稅狀況，如何降低稅率，已成為資金短缺的房地產(chǎn)企業(yè)迫切需要解決的問(wèn)題。

一方面，房地產(chǎn)企業(yè)需要使用增值稅的一般稅收籌劃方法，另一方面，他們也需要使用房地產(chǎn)

稅收外國(guó)投資者投資有自己特色的稅收籌劃。

1.利用耕地增值稅稅率上限進(jìn)行稅收籌劃

法律明確規(guī)定，納稅建設(shè)一般在國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)住宅區(qū)轉(zhuǎn)賣(mài)，增值額不超過(guò)抵扣項(xiàng)目金額的20%的，免征農(nóng)用地稅率；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，全部增值額按時(shí)計(jì)稅。門(mén)檻的明確定義決定了有內(nèi)部空稅務(wù)籌劃。在這里，“20%的增量”就是我們常說(shuō)的“極限”。

二是將房屋租賃改為承包經(jīng)營(yíng)，進(jìn)行稅收籌劃

根據(jù)《房產(chǎn)稅組織法》第三條、第四條的明確規(guī)定，房產(chǎn)稅按照扣除房產(chǎn)原值的10%至30%后的殘值計(jì)算繳納。房產(chǎn)出租的，房產(chǎn)的地價(jià)收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。房產(chǎn)稅按房產(chǎn)殘值計(jì)算繳納，稅率為1.2%；如果按照房地產(chǎn)地價(jià)收入計(jì)算最新合理節(jié)稅，則稅收為12%。兩種方法計(jì)算的應(yīng)納稅額通常有相當(dāng)大的差異，存在于稅務(wù)籌劃空中。房地產(chǎn)企業(yè)可以將租賃業(yè)務(wù)改為承包業(yè)務(wù)，避免采用按地價(jià)計(jì)算房產(chǎn)稅的方法。

[舉例]某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是最新的合理節(jié)稅。該公司曾以每年20萬(wàn)元的地價(jià)出租位于市區(qū)的附近房屋，房屋原值為100萬(wàn)元。公司應(yīng)繳納房產(chǎn)稅20×12% = 2.4萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅20× 5% = 1萬(wàn)元，城市維護(hù)建設(shè)工程稅及教育費(fèi)附加1×7%+3% = 10萬(wàn)元。不含企業(yè)個(gè)人所得稅，公司收入20-2.4-1-0.1 = 16.5萬(wàn)元。

如果進(jìn)行稅務(wù)籌劃，公司會(huì)把私房變成自己的子公司，以每年20萬(wàn)元的承包費(fèi)承包給一家商貿(mào)企業(yè)。由于房屋未出租，房產(chǎn)稅不能按地價(jià)計(jì)算，應(yīng)按房屋原值計(jì)算。應(yīng)交房產(chǎn)稅100×(1-30%)×1。最新合理節(jié)稅2% = 8400元。公司不需要繳納營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)工程稅、教育費(fèi)附加。公司收入在一定程度上是200-0.84 = 19.16萬(wàn)元，不計(jì)企業(yè)個(gè)人所得稅。稅收籌劃降低企業(yè)

19.16-16.5 = 26600元。

第三，將房地產(chǎn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)變?yōu)槎愂栈I劃的代理建設(shè)行為

比如房地產(chǎn)企業(yè)可以在開(kāi)發(fā)之初就確定最終用戶(hù)，這是符合建房前提的，其收入可以按照“零售行業(yè)-全電力行業(yè)”稅目繳納營(yíng)業(yè)稅，開(kāi)發(fā)后避免出售和繳納農(nóng)用土地稅率；同時(shí)，如果企業(yè)不滿(mǎn)足代政府建房的前提，無(wú)論兩國(guó)如何達(dá)成協(xié)議，無(wú)論其國(guó)際會(huì)計(jì)賬目如何審計(jì)，都要按照“出售資產(chǎn)”的稅目繳納營(yíng)業(yè)稅。此外，法律明確規(guī)定，房屋建成后分割成房屋自用的，暫免征收農(nóng)用地稅率；轉(zhuǎn)讓完成后，再按時(shí)征收。公司可以充分發(fā)揮這一系列的

指南。

第四，稅收籌劃是借助貨幣商業(yè)價(jià)值的及時(shí)性來(lái)進(jìn)行的

貨幣的周商業(yè)價(jià)值是指貨幣隨著周的推移而產(chǎn)生的商業(yè)價(jià)值增量，體現(xiàn)貨幣的時(shí)效性。借助貨幣商業(yè)價(jià)值的時(shí)效性進(jìn)行稅收籌劃，是一種相對(duì)節(jié)稅的方式，在一定的時(shí)代里，稅收總價(jià)值發(fā)生了很大的變化，但從每個(gè)納稅期的稅額變化中獲得了利潤(rùn)，相當(dāng)于抵消了稅收，降低了稅收總價(jià)值。

可見(jiàn)，每一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都有權(quán)利通過(guò)稅收籌劃來(lái)避稅、節(jié)稅、轉(zhuǎn)移稅，規(guī)避或降低稅率，增加利潤(rùn)，擴(kuò)大消費(fèi)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力，防止和減少納稅的可能性，是一門(mén)必修課，是房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)生存和發(fā)展的合適途徑。