房屋/建筑財產(chǎn)

涉及的增值稅包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)工程稅、教育費附加、企業(yè)個人所得稅、所得稅、農(nóng)用地稅率、城市農(nóng)用地使用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、耕地占用稅、契稅等。此外，房地產(chǎn)開發(fā)周期長，如何準(zhǔn)確計算各增值稅的納稅狀況，如何降低稅率，已成為資金短缺的房地產(chǎn)企業(yè)迫切需要解決的問題。

一方面，房地產(chǎn)企業(yè)需要使用增值稅的一般稅收籌劃方法，另一方面，他們也需要使用房地產(chǎn)

稅收外國投資者投資有自己特色的稅收籌劃。

1.利用耕地增值稅稅率上限進(jìn)行稅收籌劃

法律明確規(guī)定，納稅建設(shè)一般在國際標(biāo)準(zhǔn)住宅區(qū)轉(zhuǎn)賣，增值額不超過抵扣項目金額的20%的，免征農(nóng)用地稅率；增值額超過扣除項目金額20%的，全部增值額按時計稅。門檻的明確定義決定了有內(nèi)部空稅務(wù)籌劃。在這里，“20%的增量”就是我們常說的“極限”。

二是將房屋租賃改為承包經(jīng)營，進(jìn)行稅收籌劃

根據(jù)《房產(chǎn)稅組織法》第三條、第四條的明確規(guī)定，房產(chǎn)稅按照扣除房產(chǎn)原值的10%至30%后的殘值計算繳納。房產(chǎn)出租的，房產(chǎn)的地價收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。房產(chǎn)稅按房產(chǎn)殘值計算繳納，稅率為1.2%；如果按照房地產(chǎn)地價收入計算最新合理節(jié)稅，則稅收為12%。兩種方法計算的應(yīng)納稅額通常有相當(dāng)大的差異，存在于稅務(wù)籌劃空中。房地產(chǎn)企業(yè)可以將租賃業(yè)務(wù)改為承包業(yè)務(wù)，避免采用按地價計算房產(chǎn)稅的方法。

[舉例]某房地產(chǎn)開發(fā)是最新的合理節(jié)稅。該公司曾以每年20萬元的地價出租位于市區(qū)的附近房屋，房屋原值為100萬元。公司應(yīng)繳納房產(chǎn)稅20×12% = 2.4萬元，營業(yè)稅20× 5% = 1萬元，城市維護(hù)建設(shè)工程稅及教育費附加1×7%+3% = 10萬元。不含企業(yè)個人所得稅，公司收入20-2.4-1-0.1 = 16.5萬元。

如果進(jìn)行稅務(wù)籌劃，公司會把私房變成自己的子公司，以每年20萬元的承包費承包給一家商貿(mào)企業(yè)。由于房屋未出租，房產(chǎn)稅不能按地價計算，應(yīng)按房屋原值計算。應(yīng)交房產(chǎn)稅100×(1-30%)×1。最新合理節(jié)稅2% = 8400元。公司不需要繳納營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)工程稅、教育費附加。公司收入在一定程度上是200-0.84 = 19.16萬元，不計企業(yè)個人所得稅。稅收籌劃降低企業(yè)

19.16-16.5 = 26600元。

第三，將房地產(chǎn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)變?yōu)槎愂栈I劃的代理建設(shè)行為

比如房地產(chǎn)企業(yè)可以在開發(fā)之初就確定最終用戶，這是符合建房前提的，其收入可以按照“零售行業(yè)-全電力行業(yè)”稅目繳納營業(yè)稅，開發(fā)后避免出售和繳納農(nóng)用土地稅率；同時，如果企業(yè)不滿足代政府建房的前提，無論兩國如何達(dá)成協(xié)議，無論其國際會計賬目如何審計，都要按照“出售資產(chǎn)”的稅目繳納營業(yè)稅。此外，法律明確規(guī)定，房屋建成后分割成房屋自用的，暫免征收農(nóng)用地稅率；轉(zhuǎn)讓完成后，再按時征收。公司可以充分發(fā)揮這一系列的

指南。

第四，稅收籌劃是借助貨幣商業(yè)價值的及時性來進(jìn)行的

貨幣的周商業(yè)價值是指貨幣隨著周的推移而產(chǎn)生的商業(yè)價值增量，體現(xiàn)貨幣的時效性。借助貨幣商業(yè)價值的時效性進(jìn)行稅收籌劃，是一種相對節(jié)稅的方式，在一定的時代里，稅收總價值發(fā)生了很大的變化，但從每個納稅期的稅額變化中獲得了利潤，相當(dāng)于抵消了稅收，降低了稅收總價值。

可見，每一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都有權(quán)利通過稅收籌劃來避稅、節(jié)稅、轉(zhuǎn)移稅，規(guī)避或降低稅率，增加利潤，擴大消費市場的競爭力，防止和減少納稅的可能性，是一門必修課，是房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)生存和發(fā)展的合適途徑。