自營(yíng)改增以來，房地產(chǎn)稅收負(fù)擔(dān)的長(zhǎng)短仍然是群眾關(guān)心的話題。但是，面對(duì)營(yíng)改增，房企為什么百感交集？輸入推演就成了難題。

二手房稅負(fù)略有減輕

房地產(chǎn)和紡織首次被納入陣營(yíng)改革范圍。一個(gè)人買賣私房交的稅是多還是少？分析人士告訴記者，營(yíng)改增后二手房銷售繳納的稅收比以前少了。

根據(jù)天津市以前的二手房營(yíng)業(yè)稅政策，一套2年以上600萬元的非普通住房，以300萬元的價(jià)格買賣，按5.6%的稅率征收營(yíng)業(yè)稅，應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅8萬元。營(yíng)改增后，兩年內(nèi)增值300萬元的房產(chǎn)將比以前的計(jì)稅方法少繳稅8000元。

"二手房銷售的稅收負(fù)擔(dān)已經(jīng)降低到與以前不同的高度。"仲量聯(lián)行研究院常務(wù)董事周志峰說。

除了二手房，將房地產(chǎn)和紡織品納入改革陣營(yíng)的另一個(gè)根本優(yōu)勢(shì)是零售業(yè)。世邦魏理仕亞太研究院院長(zhǎng)陳中偉表示:“營(yíng)收改革將有助于推動(dòng)零售業(yè)去庫(kù)存化。由于中小企業(yè)購(gòu)買的資產(chǎn)可以按人民幣核算，兩年內(nèi)可以抵扣增值稅。這將刺激自用買家對(duì)商業(yè)和制造業(yè)房地產(chǎn)的購(gòu)買需求?！?/p>

據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，今年中國(guó)零售業(yè)總市值達(dá)到2560億元，創(chuàng)近代新高；外資中小企業(yè)占80%，外資企業(yè)占20%。中國(guó)有15萬家國(guó)有企業(yè)，其中很大一部分租用商業(yè)建筑工作。

業(yè)內(nèi)人士告訴記者，因?yàn)?/p>

國(guó)際融資

而公益型中小企業(yè)也被納入營(yíng)改增范圍，不會(huì)在這個(gè)相當(dāng)大的族群中造成由租轉(zhuǎn)購(gòu)的現(xiàn)象，進(jìn)而激發(fā)極大量中小企業(yè)購(gòu)買主樓的積極性。

除了國(guó)有企業(yè)，包括銀行在內(nèi)的大量中國(guó)，

國(guó)際融資

營(yíng)地試行改革后，政府機(jī)構(gòu)在購(gòu)買商業(yè)建筑方面將有更高的質(zhì)量。

“中國(guó)的銀行有望成為國(guó)內(nèi)外融資消費(fèi)市場(chǎng)的第二大買家之一。放松管制將促使外資銀行合理避稅，成為商業(yè)房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)上最著名的政府機(jī)構(gòu)融資群體。此外，近年來出現(xiàn)的外國(guó)投資基金基金會(huì)和金融創(chuàng)新政府機(jī)構(gòu)也將參與購(gòu)買商業(yè)房地產(chǎn)，以擴(kuò)大其融資足跡?！敝倭柯?lián)行華東融資部副總監(jiān)邵璐表示。

房企是“混”的

在改革陣營(yíng)之前，房地產(chǎn)

制造

營(yíng)業(yè)稅按營(yíng)業(yè)額的5%征收。根據(jù)司法部公布的數(shù)據(jù)，體制改革后，房地產(chǎn)

制造

根據(jù)產(chǎn)出和如何合理規(guī)避投入的利息，按11%計(jì)算

增值稅

納稅稅率。

很多公司告訴記者，營(yíng)改增后中小企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)會(huì)有所增加或減少，他們心里沒有底。

克里的分析師林博指出，就稅率而言，

增值稅

稅率看起來比

營(yíng)業(yè)稅

稅率大幅提高；但是

營(yíng)業(yè)稅

按銷售額計(jì)征，增值稅按利息計(jì)征。這個(gè)的關(guān)鍵是得到輸入的推演。

就是這個(gè)從投入中扣除的項(xiàng)目，成為困擾很多公司如何合理避稅的難題。

天津市大型房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員告訴記者，房地產(chǎn)企業(yè)參與了很多采購(gòu)和工業(yè)項(xiàng)目，有些項(xiàng)目還沒有形成法規(guī)的梯級(jí)。如果某些材料廠家不能提供增值稅憑證，房企就很難把這個(gè)項(xiàng)目作為抵扣。

“有些開發(fā)項(xiàng)目把材料和建筑打包交給建筑公司，等到了一定的時(shí)間規(guī)模后再交給房企。如果建筑公司不能提供相應(yīng)的增值稅憑證，房企在一定程度上沒有抵扣該項(xiàng)目。如果得不到投入的生產(chǎn)成本抵扣，只能提高稅率，稅負(fù)比較大?！闭闹莘慨a(chǎn)管理表示。

50%的中型房地產(chǎn)企業(yè)的高管告訴100名記者，

用增值稅取代營(yíng)業(yè)稅

在當(dāng)時(shí)的稅制改革中，稅率的提高或降低是因?yàn)樵谛碌亩愔葡滤鼪]有經(jīng)歷一個(gè)幾乎結(jié)轉(zhuǎn)的時(shí)間尺度?！斑@項(xiàng)管理工作的關(guān)注可能要停滯至少一年才能基本被理解?！比绾卧趪?guó)際上合理避稅:房地產(chǎn)企業(yè)管理層表示？

謝康聯(lián)指出，正是因?yàn)楝F(xiàn)實(shí)生活操作中可能存在的一些困難，中央政府才推出了機(jī)構(gòu)改革

用增值稅取代營(yíng)業(yè)稅

每周有一個(gè)緩沖期。

在司法部關(guān)于房地產(chǎn)適用稅率的實(shí)踐中，去年4月30日和本月底取得的房地產(chǎn)項(xiàng)目，仍適用5%的增值稅稅率。對(duì)于5月1日后收購(gòu)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，中小企業(yè)可以在兩年內(nèi)抵扣其進(jìn)項(xiàng)稅。其中第一年扣費(fèi)比例60%，第二年扣費(fèi)比例40%。

研究人員認(rèn)為，雖然房地產(chǎn)開發(fā)涉及許多項(xiàng)目，可能仍然難以獲得一些生產(chǎn)成本的投入扣除，但住房企業(yè)預(yù)計(jì)將受益于房地產(chǎn)的生產(chǎn)成本-農(nóng)業(yè)土地支出。

謝康聯(lián)認(rèn)為，增值稅率11%的房地產(chǎn)企業(yè)，可以從營(yíng)業(yè)額中扣除購(gòu)買土地的生產(chǎn)成本?！皩?duì)于住宅區(qū)和商業(yè)項(xiàng)目，購(gòu)買農(nóng)業(yè)用地的支出是公司最重要的生產(chǎn)成本之一。體制改革后，農(nóng)用地可以作為抵扣項(xiàng)目，有助于公司減輕稅負(fù)?！敝x反聯(lián)說。