自營改增以來，房地產(chǎn)稅收負擔的長短仍然是群眾關心的話題。但是，面對營改增，房企為什么百感交集？輸入推演就成了難題。

二手房稅負略有減輕

房地產(chǎn)和紡織首次被納入陣營改革范圍。一個人買賣私房交的稅是多還是少？分析人士告訴記者，營改增后二手房銷售繳納的稅收比以前少了。

根據(jù)天津市以前的二手房營業(yè)稅政策，一套2年以上600萬元的非普通住房，以300萬元的價格買賣，按5.6%的稅率征收營業(yè)稅，應繳納營業(yè)稅8萬元。營改增后，兩年內增值300萬元的房產(chǎn)將比以前的計稅方法少繳稅8000元。

"二手房銷售的稅收負擔已經(jīng)降低到與以前不同的高度。"仲量聯(lián)行研究院常務董事周志峰說。

除了二手房，將房地產(chǎn)和紡織品納入改革陣營的另一個根本優(yōu)勢是零售業(yè)。世邦魏理仕亞太研究院院長陳中偉表示:“營收改革將有助于推動零售業(yè)去庫存化。由于中小企業(yè)購買的資產(chǎn)可以按人民幣核算，兩年內可以抵扣增值稅。這將刺激自用買家對商業(yè)和制造業(yè)房地產(chǎn)的購買需求。”

據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計，今年中國零售業(yè)總市值達到2560億元，創(chuàng)近代新高；外資中小企業(yè)占80%，外資企業(yè)占20%。中國有15萬家國有企業(yè)，其中很大一部分租用商業(yè)建筑工作。

業(yè)內人士告訴記者，因為

國際融資

而公益型中小企業(yè)也被納入營改增范圍，不會在這個相當大的族群中造成由租轉購的現(xiàn)象，進而激發(fā)極大量中小企業(yè)購買主樓的積極性。

除了國有企業(yè)，包括銀行在內的大量中國，

國際融資

營地試行改革后，政府機構在購買商業(yè)建筑方面將有更高的質量。

“中國的銀行有望成為國內外融資消費市場的第二大買家之一。放松管制將促使外資銀行合理避稅，成為商業(yè)房地產(chǎn)消費市場上最著名的政府機構融資群體。此外，近年來出現(xiàn)的外國投資基金基金會和金融創(chuàng)新政府機構也將參與購買商業(yè)房地產(chǎn)，以擴大其融資足跡。”仲量聯(lián)行華東融資部副總監(jiān)邵璐表示。

房企是“混”的

在改革陣營之前，房地產(chǎn)

制造

營業(yè)稅按營業(yè)額的5%征收。根據(jù)司法部公布的數(shù)據(jù)，體制改革后，房地產(chǎn)

制造

根據(jù)產(chǎn)出和如何合理規(guī)避投入的利息，按11%計算

增值稅

納稅稅率。

很多公司告訴記者，營改增后中小企業(yè)稅收負擔會有所增加或減少，他們心里沒有底。

克里的分析師林博指出，就稅率而言，

增值稅

稅率看起來比

營業(yè)稅

稅率大幅提高；但是

營業(yè)稅

按銷售額計征，增值稅按利息計征。這個的關鍵是得到輸入的推演。

就是這個從投入中扣除的項目，成為困擾很多公司如何合理避稅的難題。

天津市大型房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員告訴記者，房地產(chǎn)企業(yè)參與了很多采購和工業(yè)項目，有些項目還沒有形成法規(guī)的梯級。如果某些材料廠家不能提供增值稅憑證，房企就很難把這個項目作為抵扣。

“有些開發(fā)項目把材料和建筑打包交給建筑公司，等到了一定的時間規(guī)模后再交給房企。如果建筑公司不能提供相應的增值稅憑證，房企在一定程度上沒有抵扣該項目。如果得不到投入的生產(chǎn)成本抵扣，只能提高稅率，稅負比較大?！闭闹莘慨a(chǎn)管理表示。

50%的中型房地產(chǎn)企業(yè)的高管告訴100名記者，

用增值稅取代營業(yè)稅

在當時的稅制改革中，稅率的提高或降低是因為在新的稅制下它沒有經(jīng)歷一個幾乎結轉的時間尺度?！斑@項管理工作的關注可能要停滯至少一年才能基本被理解。”如何在國際上合理避稅:房地產(chǎn)企業(yè)管理層表示？

謝康聯(lián)指出，正是因為現(xiàn)實生活操作中可能存在的一些困難，中央政府才推出了機構改革

用增值稅取代營業(yè)稅

每周有一個緩沖期。

在司法部關于房地產(chǎn)適用稅率的實踐中，去年4月30日和本月底取得的房地產(chǎn)項目，仍適用5%的增值稅稅率。對于5月1日后收購的房地產(chǎn)項目，中小企業(yè)可以在兩年內抵扣其進項稅。其中第一年扣費比例60%，第二年扣費比例40%。

研究人員認為，雖然房地產(chǎn)開發(fā)涉及許多項目，可能仍然難以獲得一些生產(chǎn)成本的投入扣除，但住房企業(yè)預計將受益于房地產(chǎn)的生產(chǎn)成本-農業(yè)土地支出。

謝康聯(lián)認為，增值稅率11%的房地產(chǎn)企業(yè)，可以從營業(yè)額中扣除購買土地的生產(chǎn)成本。“對于住宅區(qū)和商業(yè)項目，購買農業(yè)用地的支出是公司最重要的生產(chǎn)成本之一。體制改革后，農用地可以作為抵扣項目，有助于公司減輕稅負?！敝x反聯(lián)說。