最近，住房租賃的可持續(xù)發(fā)展已經(jīng)成為國(guó)務(wù)院常務(wù)委員會(huì)和中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院辦公室接待的重點(diǎn)項(xiàng)目的熱門話題。為了加快住房租賃消費(fèi)市場(chǎng)的培育和可持續(xù)發(fā)展，6月3日，中共中央辦公廳發(fā)布了《加快住房租賃消費(fèi)市場(chǎng)培育和可持續(xù)發(fā)展總體規(guī)劃》，提出到2020年形成住房租賃消費(fèi)市場(chǎng)、保障和法規(guī)。該制度的三大完善制度，除了商品房改建后可以作為出租屋寫入《意見(jiàn)》外。個(gè)人租賃住房月收入不超過(guò)3萬(wàn)元的，可以在2017年初之前

。

《意見(jiàn)》指出，住房可以通過(guò)租賃、購(gòu)買等多種渠道籌集，提高中小房屋租賃企業(yè)的市場(chǎng)化、集約化、多元化水平，中小房屋租賃企業(yè)將享受貧困零售業(yè)的相關(guān)扶持政策?？⒐し课莼蚋郊臃课菀部捎糜陂_展租賃業(yè)務(wù)。中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中小房屋租賃企業(yè)可以相互合作，不斷發(fā)展租賃房地產(chǎn)。同時(shí)，將簽署房屋租賃合同示范文件和合同網(wǎng)站，實(shí)行房屋租賃合同登記備案制度。

對(duì)非法登記備案房屋租賃的中小企業(yè)、政府機(jī)構(gòu)和個(gè)人，將給予稅收和外資支持。有意見(jiàn)認(rèn)為，如果是個(gè)人出租房屋，征收率會(huì)調(diào)低5%至1.5%

個(gè)人租賃住房月收入不超過(guò)3萬(wàn)元的，可在2017年初前按時(shí)享受增值稅免稅政策；房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)提供房屋租賃經(jīng)理代理服務(wù)，適用6%

。對(duì)營(yíng)改增改革前通過(guò)一般稅收租賃取得的資產(chǎn)，允許選擇適用簡(jiǎn)易稅率，并按5%的征收率計(jì)算繳納增值稅。個(gè)人出租住房所得可以減半征收所得稅；個(gè)人租賃住房的地價(jià)支出將結(jié)合所得稅進(jìn)行改革，費(fèi)用扣除問(wèn)題將作為一個(gè)整體進(jìn)行研究。

《意見(jiàn)》要求各地制定支持住房租賃消費(fèi)者的外商投資政策，引導(dǎo)農(nóng)村居民通過(guò)遷入解決住房問(wèn)題，簡(jiǎn)化征收住房社會(huì)保障租金的程序。按照《居住證組織法》等相關(guān)明確規(guī)定辦理居住證后，非本地戶籍租賃可享受基礎(chǔ)教育、醫(yī)療等基本公共事業(yè)。

在這次改革中，也禁止一些入住家庭遇到被鄰居任意終止的問(wèn)題。《意見(jiàn)》要求，在房屋租賃合同期限內(nèi)，出租人不得擅自解除合同，不得單方面提高地價(jià)，不得隨意收取手續(xù)費(fèi)。

公租房的保障方式也略有改變，實(shí)行器具和租賃支出的保障，支持公租房的保障簡(jiǎn)單通過(guò)消費(fèi)市場(chǎng)遷入。中央政府將租金支出給予符合條件的中產(chǎn)階級(jí)，支出的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合消費(fèi)市場(chǎng)的地價(jià)水平和保障的具體情況確定。此外，將鼓勵(lì)大多數(shù)中央政府采取購(gòu)買中央政府與社會(huì)之間的公共服務(wù)或資產(chǎn)合作伙伴(溝通協(xié)議)的形式，將原由中央政府融資和管理的公共租賃住房移交給多元化和社會(huì)化的中小企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理。從城市穩(wěn)定就業(yè)的外來(lái)務(wù)工人員、新就業(yè)的中學(xué)生和青年醫(yī)生、蔣南翔等符合當(dāng)?shù)剞r(nóng)村居民公共租賃住房準(zhǔn)入條件的專業(yè)知識(shí)人員，將納入公共租賃住房保障范圍。

在耕地資源配置的各個(gè)方面，各地要將新增租賃住房納入住房可持續(xù)發(fā)展規(guī)劃，并在今年的住房建設(shè)項(xiàng)目計(jì)劃和住房公共設(shè)施供應(yīng)計(jì)劃中做出安排。鼓勵(lì)大多數(shù)中央政府振興老城區(qū)的生產(chǎn)性農(nóng)業(yè)用地，并采取各種方法增加租賃住房公共設(shè)施的有效供應(yīng)。通過(guò)公開招標(biāo)、拍賣、掛牌等方式出售新增租賃住房項(xiàng)目公共設(shè)施的，轉(zhuǎn)讓方案和合同應(yīng)當(dāng)約定持有租賃期限。

根據(jù)《意見(jiàn)》，允許商業(yè)建筑按時(shí)轉(zhuǎn)為出租屋，農(nóng)用地使用年限和違法建設(shè)不變，農(nóng)用地轉(zhuǎn)為住宅用地。變更后，水源、用電、燃?xì)鈨r(jià)格按照村民國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。原住房按國(guó)家和大部分住宅區(qū)的設(shè)計(jì)規(guī)范改造后也可以出租，但不得改變?cè)械姆阑?區(qū)、安全疏散、防火分隔等公共設(shè)施，必須保證消防設(shè)施完好有效。

商業(yè)建筑的農(nóng)用土地使用年限和電廠LPG的價(jià)格收取與村民住宅區(qū)不同。這一次，中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院發(fā)布意見(jiàn)，明確允許商業(yè)建筑改建后作為房屋出租，不僅改變了其農(nóng)業(yè)用地如何避稅，還允許按照村民的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)征收電廠液化石油氣費(fèi)用。這樣放松的目的是什么？

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)陸指出，由于市場(chǎng)變化等環(huán)境因素的負(fù)面影響，部分城市騰空了部分商業(yè)建筑，部分商業(yè)建筑處于穩(wěn)定占用或半占用狀態(tài)。

另外，一些在建的商品房項(xiàng)目市場(chǎng)前景不佳，這些商品房的位置、設(shè)施、交通都有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。因此，將這些房屋改造成出租屋，不僅可以增加出租屋的有效供給，還可以物盡其用，避免節(jié)約自然資源。

利用農(nóng)用地作為國(guó)家改建改造后租賃的商品房，以及向電廠收取液化石油氣的費(fèi)用，旨在降低避稅和避稅商場(chǎng)的使用和生產(chǎn)成本。

這項(xiàng)改革為住房租賃消費(fèi)市場(chǎng)的消費(fèi)者提供了一系列關(guān)于如何避稅的稅收和外國(guó)投資。特殊情況下，個(gè)人出租房屋，按5%減1.5%的稅率計(jì)算繳納增值稅。個(gè)人出租房屋月收入不超過(guò)3萬(wàn)元的，可在2017年初前按時(shí)享受增值稅免稅政策。營(yíng)改增制度改革實(shí)施前取得的資產(chǎn)，按照5%的稅率計(jì)算繳納增值稅。個(gè)人出租房屋的所得稅可以減半，個(gè)人出租房屋的地價(jià)支出也納入費(fèi)用扣除的研究工作

海淀區(qū)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳繼志在《南方周末》上接受記者采訪時(shí)表示，考慮到同一個(gè)群體的租賃和搏擊能力以及個(gè)人租賃住房的質(zhì)量，這將不會(huì)是改革實(shí)施中的一個(gè)難題。所以這次中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院發(fā)布的改革提出了這些外商投資稅，是為了把個(gè)人利益帶回租房自住的群體，也是為了緩解社會(huì)輿論對(duì)低收入租戶支付的壓力，鼓勵(lì)租房消費(fèi)市場(chǎng)的消費(fèi)者。