最近，住房租賃的可持續(xù)發(fā)展已經(jīng)成為國務(wù)院常務(wù)委員會和中華人民共和國國務(wù)院辦公室接待的重點(diǎn)項(xiàng)目的熱門話題。為了加快住房租賃消費(fèi)市場的培育和可持續(xù)發(fā)展，6月3日，中共中央辦公廳發(fā)布了《加快住房租賃消費(fèi)市場培育和可持續(xù)發(fā)展總體規(guī)劃》，提出到2020年形成住房租賃消費(fèi)市場、保障和法規(guī)。該制度的三大完善制度，除了商品房改建后可以作為出租屋寫入《意見》外。個人租賃住房月收入不超過3萬元的，可以在2017年初之前

。

《意見》指出，住房可以通過租賃、購買等多種渠道籌集，提高中小房屋租賃企業(yè)的市場化、集約化、多元化水平，中小房屋租賃企業(yè)將享受貧困零售業(yè)的相關(guān)扶持政策?？⒐し课莼蚋郊臃课菀部捎糜陂_展租賃業(yè)務(wù)。中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中小房屋租賃企業(yè)可以相互合作，不斷發(fā)展租賃房地產(chǎn)。同時，將簽署房屋租賃合同示范文件和合同網(wǎng)站，實(shí)行房屋租賃合同登記備案制度。

對非法登記備案房屋租賃的中小企業(yè)、政府機(jī)構(gòu)和個人，將給予稅收和外資支持。有意見認(rèn)為，如果是個人出租房屋，征收率會調(diào)低5%至1.5%

個人租賃住房月收入不超過3萬元的，可在2017年初前按時享受增值稅免稅政策；房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)提供房屋租賃經(jīng)理代理服務(wù)，適用6%

。對營改增改革前通過一般稅收租賃取得的資產(chǎn)，允許選擇適用簡易稅率，并按5%的征收率計算繳納增值稅。個人出租住房所得可以減半征收所得稅；個人租賃住房的地價支出將結(jié)合所得稅進(jìn)行改革，費(fèi)用扣除問題將作為一個整體進(jìn)行研究。

《意見》要求各地制定支持住房租賃消費(fèi)者的外商投資政策，引導(dǎo)農(nóng)村居民通過遷入解決住房問題，簡化征收住房社會保障租金的程序。按照《居住證組織法》等相關(guān)明確規(guī)定辦理居住證后，非本地戶籍租賃可享受基礎(chǔ)教育、醫(yī)療等基本公共事業(yè)。

在這次改革中，也禁止一些入住家庭遇到被鄰居任意終止的問題?！兑庖姟芬?，在房屋租賃合同期限內(nèi)，出租人不得擅自解除合同，不得單方面提高地價，不得隨意收取手續(xù)費(fèi)。

公租房的保障方式也略有改變，實(shí)行器具和租賃支出的保障，支持公租房的保障簡單通過消費(fèi)市場遷入。中央政府將租金支出給予符合條件的中產(chǎn)階級，支出的國際標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合消費(fèi)市場的地價水平和保障的具體情況確定。此外，將鼓勵大多數(shù)中央政府采取購買中央政府與社會之間的公共服務(wù)或資產(chǎn)合作伙伴(溝通協(xié)議)的形式，將原由中央政府融資和管理的公共租賃住房移交給多元化和社會化的中小企業(yè)經(jīng)營管理。從城市穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員、新就業(yè)的中學(xué)生和青年醫(yī)生、蔣南翔等符合當(dāng)?shù)剞r(nóng)村居民公共租賃住房準(zhǔn)入條件的專業(yè)知識人員，將納入公共租賃住房保障范圍。

在耕地資源配置的各個方面，各地要將新增租賃住房納入住房可持續(xù)發(fā)展規(guī)劃，并在今年的住房建設(shè)項(xiàng)目計劃和住房公共設(shè)施供應(yīng)計劃中做出安排。鼓勵大多數(shù)中央政府振興老城區(qū)的生產(chǎn)性農(nóng)業(yè)用地，并采取各種方法增加租賃住房公共設(shè)施的有效供應(yīng)。通過公開招標(biāo)、拍賣、掛牌等方式出售新增租賃住房項(xiàng)目公共設(shè)施的，轉(zhuǎn)讓方案和合同應(yīng)當(dāng)約定持有租賃期限。

根據(jù)《意見》，允許商業(yè)建筑按時轉(zhuǎn)為出租屋，農(nóng)用地使用年限和違法建設(shè)不變，農(nóng)用地轉(zhuǎn)為住宅用地。變更后，水源、用電、燃?xì)鈨r格按照村民國際標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。原住房按國家和大部分住宅區(qū)的設(shè)計規(guī)范改造后也可以出租，但不得改變原有的防火1區(qū)、安全疏散、防火分隔等公共設(shè)施，必須保證消防設(shè)施完好有效。

商業(yè)建筑的農(nóng)用土地使用年限和電廠LPG的價格收取與村民住宅區(qū)不同。這一次，中華人民共和國國務(wù)院發(fā)布意見，明確允許商業(yè)建筑改建后作為房屋出租，不僅改變了其農(nóng)業(yè)用地如何避稅，還允許按照村民的國際標(biāo)準(zhǔn)征收電廠液化石油氣費(fèi)用。這樣放松的目的是什么？

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長陸指出，由于市場變化等環(huán)境因素的負(fù)面影響，部分城市騰空了部分商業(yè)建筑，部分商業(yè)建筑處于穩(wěn)定占用或半占用狀態(tài)。

另外，一些在建的商品房項(xiàng)目市場前景不佳，這些商品房的位置、設(shè)施、交通都有絕對優(yōu)勢。因此，將這些房屋改造成出租屋，不僅可以增加出租屋的有效供給，還可以物盡其用，避免節(jié)約自然資源。

利用農(nóng)用地作為國家改建改造后租賃的商品房，以及向電廠收取液化石油氣的費(fèi)用，旨在降低避稅和避稅商場的使用和生產(chǎn)成本。

這項(xiàng)改革為住房租賃消費(fèi)市場的消費(fèi)者提供了一系列關(guān)于如何避稅的稅收和外國投資。特殊情況下，個人出租房屋，按5%減1.5%的稅率計算繳納增值稅。個人出租房屋月收入不超過3萬元的，可在2017年初前按時享受增值稅免稅政策。營改增制度改革實(shí)施前取得的資產(chǎn)，按照5%的稅率計算繳納增值稅。個人出租房屋的所得稅可以減半，個人出租房屋的地價支出也納入費(fèi)用扣除的研究工作

海淀區(qū)房地產(chǎn)協(xié)會副會長陳繼志在《南方周末》上接受記者采訪時表示，考慮到同一個群體的租賃和搏擊能力以及個人租賃住房的質(zhì)量，這將不會是改革實(shí)施中的一個難題。所以這次中華人民共和國國務(wù)院發(fā)布的改革提出了這些外商投資稅，是為了把個人利益帶回租房自住的群體，也是為了緩解社會輿論對低收入租戶支付的壓力，鼓勵租房消費(fèi)市場的消費(fèi)者。