土地和項(xiàng)目對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)面影響不大。總的來說，二級(jí)注冊(cè)師靠的是教師的認(rèn)證，而不太走其他程序。然而，在公共政策的操作中，企業(yè)所得稅審計(jì)涉及的專業(yè)知識(shí)仍然較少。

本提示僅供經(jīng)紀(jì)公司和相關(guān)從業(yè)人員在律師資格方面參考，不能代替相關(guān)立法、律師資格原則和注冊(cè)律師足球運(yùn)動(dòng)員的判斷。提示中涉及的審核程序的周、范圍、高度，應(yīng)由經(jīng)紀(jì)公司和相關(guān)從業(yè)人員結(jié)合項(xiàng)目具體情況、可能性定位標(biāo)準(zhǔn)、注冊(cè)律師對(duì)足球運(yùn)動(dòng)員的判斷來確定，無需復(fù)制。

針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表審計(jì)中涉及的土地增值稅和企業(yè)所得稅確認(rèn)的相關(guān)規(guī)定、錯(cuò)報(bào)的可能點(diǎn)、注意事項(xiàng)及相應(yīng)政策，房地產(chǎn)企業(yè)審計(jì)研究員根據(jù)《土地增值稅、企業(yè)所得稅組織法》等相關(guān)規(guī)定，參照上海市注冊(cè)會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì)編制的《房地產(chǎn)企業(yè)審計(jì)公共政策操作手冊(cè)》，提出以下提示:

第一，關(guān)注重點(diǎn)項(xiàng)目

(a)腐敗的可能性質(zhì)

到目前為止，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)為了減少資金外流，都是通過簽訂“陰陽合同”來達(dá)到少繳稅的目的。開發(fā)項(xiàng)目清算前，為了平衡房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目清算前各年度的收入，可能會(huì)低估土地增值稅和企業(yè)所得稅的預(yù)繳。

在土地增值稅和方案中，房地產(chǎn)企業(yè)可能會(huì)延遲符合清算前提的項(xiàng)目的清算，或者以少收多扣的方式少交土地增值稅，導(dǎo)致企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表錯(cuò)報(bào)的可能性較低。

(二)應(yīng)納稅額的準(zhǔn)確性和一致性

土地增值稅和企業(yè)所得稅的匯算清繳是金融機(jī)構(gòu)一項(xiàng)簡單而強(qiáng)有力的管理工作，一般由企業(yè)聘請(qǐng)

金融事務(wù)

部門經(jīng)紀(jì)公司。在審核時(shí)，注冊(cè)律師應(yīng)審查兩個(gè)稅收配額的準(zhǔn)確性和一致性；審核土地增值稅和企業(yè)所得稅匯算清繳時(shí)，重點(diǎn)項(xiàng)目應(yīng)注意企業(yè)應(yīng)納稅額的準(zhǔn)確性、一致性和可能性

金融事務(wù)

一般納稅人避稅的可能性。

(三)遞延所得稅的存在性、一致性和準(zhǔn)確性

房地產(chǎn)企業(yè)所得稅費(fèi)用計(jì)算簡單，有大量生產(chǎn)成本和費(fèi)用的扣除。根據(jù)《企業(yè)編號(hào)18-一般納稅人避稅所得稅》的要求，將資本和債務(wù)的溢價(jià)商業(yè)價(jià)值與其計(jì)稅基礎(chǔ)進(jìn)行比較，如果存在永久差異，則確認(rèn)遞延所得稅資本或遞延所得稅債務(wù)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，目前負(fù)面影響較小的遞延所得稅項(xiàng)目主要包括:

1.企業(yè)所得稅預(yù)繳；

2.應(yīng)收款項(xiàng)應(yīng)當(dāng)計(jì)提壞賬準(zhǔn)備；

3.房地產(chǎn)企業(yè)的各種預(yù)提費(fèi)用，如預(yù)提土地增值稅；

4.凈利潤彌補(bǔ)虧損。

二、土地增值稅

審計(jì)

(一)預(yù)付土地增值稅

1.

審計(jì)

難題

房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目完成并投入使用后，開始提前購買并獲得下次預(yù)售房款(會(huì)計(jì)不滿足收入確認(rèn)前提)。根據(jù)《土地增值稅組織法》及相關(guān)明確規(guī)定，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以先行征收土地增值稅，企業(yè)應(yīng)按當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)的明確規(guī)定先行繳納土地增值稅。各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r和不同類型的房地產(chǎn)確定了明確的預(yù)征收率。商務(wù)部明確規(guī)定，除保障性住房外，西部周邊省區(qū)不得低于2%，北部和西北周邊省區(qū)不得低于1.5%，東部周邊省區(qū)不得低于1%。在這個(gè)方案中，重點(diǎn)項(xiàng)目是關(guān)注企業(yè)是否按照當(dāng)?shù)卣?guī)定的預(yù)征用率提前繳納土地增值稅。

2.應(yīng)對(duì)政策

(1)通過訪談，查閱國家發(fā)改委對(duì)該項(xiàng)目的審批等相關(guān)文件，了解和核實(shí)房地產(chǎn)項(xiàng)目的明確類別，如經(jīng)濟(jì)適用房、普通住宅、洋房、商品房等。；

(2)結(jié)合預(yù)付款明細(xì)賬及相關(guān)備案材料，一般納稅人避稅，關(guān)注除預(yù)付款外是否還有利息、代理費(fèi)等其他收入，并根據(jù)適用的預(yù)付率檢查企業(yè)是否提前繳納土地增值稅；

(3)結(jié)合售房記錄和房屋產(chǎn)銷量，重點(diǎn)項(xiàng)目通過調(diào)查檢查，關(guān)注銷售未入賬但未足額時(shí)是否存在土地增值稅提前繳納的情況。

(二)按土地增值稅收入比例，審核增值計(jì)算

1.審計(jì)困難

對(duì)于滿足收入確認(rèn)前提的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在確認(rèn)收入的同時(shí)，應(yīng)提前結(jié)轉(zhuǎn)土地增值稅；對(duì)于符合清算或清算前提的開發(fā)項(xiàng)目，根據(jù)法律法規(guī)的明確規(guī)定，計(jì)算增值額，計(jì)算需要補(bǔ)繳的土地增值稅。由于項(xiàng)目尚未完成并最終結(jié)算，計(jì)算增值額是可玩的，這可能導(dǎo)致應(yīng)計(jì)土地增值稅出現(xiàn)非原始或根本性錯(cuò)誤，也可能成為企業(yè)調(diào)控收入的“人工湖”。

2.應(yīng)對(duì)政策

(1)本方案中土地增值稅的計(jì)算實(shí)質(zhì)上相當(dāng)于土地增值稅的“模擬清算”。應(yīng)參照《土地增值稅清算一般納稅人避稅規(guī)定》(國稅發(fā)〔2009〕91號(hào))和《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)困難的通知》(國〔2010〕220號(hào))等相關(guān)明確規(guī)定，綜合考慮各種生產(chǎn)成本和費(fèi)用，重點(diǎn)項(xiàng)目在審計(jì)中應(yīng)注意建安費(fèi)用、公共設(shè)施費(fèi)用、利息費(fèi)用等成本費(fèi)用的處理是否適合一般納稅人避稅，相關(guān)交易是否輕率；

(2)回顧增值額的計(jì)算步驟。重點(diǎn)關(guān)注相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的完整性和準(zhǔn)確性，是否存在根本性不足；注意企業(yè)在不同時(shí)期(今年、季度、月末)對(duì)同一項(xiàng)目計(jì)算土地增值稅所使用的預(yù)定增值率是否存在根本不同和適當(dāng)；將企業(yè)計(jì)算的預(yù)期增值率與企業(yè)之前或其他企業(yè)清算的類似項(xiàng)目的增值率進(jìn)行比較，研究企業(yè)計(jì)提的土地增值稅是否適當(dāng)；

(3)注意企業(yè)土地增值稅計(jì)提的依據(jù)和基礎(chǔ)是否發(fā)生了根本性的變化及其變化因素，是否存在土地增值稅流失多年或后期計(jì)提在當(dāng)期發(fā)生大量轉(zhuǎn)回的情況。對(duì)此，應(yīng)根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第28號(hào)——會(huì)計(jì)政策、會(huì)計(jì)估計(jì)變更和差錯(cuò)更正》的明確規(guī)定，確定該變更是會(huì)計(jì)估計(jì)變更還是后期差錯(cuò)，相關(guān)會(huì)計(jì)處理和披露是否準(zhǔn)確和原始。

(三)土地增值稅清算

1.審計(jì)困難

根據(jù)有關(guān)明確規(guī)定，如果房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工出售，整體轉(zhuǎn)讓未完成的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工決算，且需要轉(zhuǎn)讓土地所有權(quán)的，企業(yè)應(yīng)在最多90個(gè)月內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)；已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)占整個(gè)項(xiàng)目實(shí)用面積的比例超過85%，或者剩余實(shí)用面積已出租或自用等。，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算，并根據(jù)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的清算通知書明確辦理相關(guān)清算手續(xù)。

重點(diǎn)關(guān)注本方案中按照清算前提應(yīng)進(jìn)行清算的房地產(chǎn)項(xiàng)目，企業(yè)是否應(yīng)在第一時(shí)間按時(shí)進(jìn)行土地增值稅清算管理，并對(duì)清算結(jié)果進(jìn)行審核。

2.應(yīng)對(duì)政策

(1)獲取企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目明細(xì)清單，了解項(xiàng)目的發(fā)改委、公共設(shè)施、開發(fā)、銷售情況，判斷是否存在應(yīng)清算但未清算的開發(fā)項(xiàng)目，以及因等價(jià)銷售不符合清算前提且未入賬的項(xiàng)目。對(duì)于已清算但未清算的項(xiàng)目，應(yīng)注意企業(yè)是否按照清算要求計(jì)提了土地增值稅，是否在資產(chǎn)負(fù)債表中進(jìn)行了必要的披露；

(2)對(duì)于當(dāng)期已經(jīng)清算的開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)對(duì)清算結(jié)果進(jìn)行審核。由于土地增值稅的清算管理，企業(yè)一般交給稅務(wù)代理和經(jīng)紀(jì)公司。在審核時(shí)，注冊(cè)律師應(yīng)取得土地增值稅清算核查調(diào)查報(bào)告，并在研究者的幫助下，按照注冊(cè)律師1421號(hào)-管理的要求，在相應(yīng)的審核程序中對(duì)核查調(diào)查報(bào)告的合法性和可信性進(jìn)行核查。在審核中，重點(diǎn)項(xiàng)目應(yīng)注意注冊(cè)稅務(wù)師是否按照《土地增值稅清算核銷業(yè)務(wù)原則》及其手冊(cè)中的相關(guān)明確規(guī)定執(zhí)行清算核銷業(yè)務(wù)，是否存在根本性不足。

三.企業(yè)收入

稅務(wù)審查

數(shù)

(一)企業(yè)所得稅預(yù)繳

1.審計(jì)困難

與其他企業(yè)相比，房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的計(jì)算和繳納具有普遍性，主要表現(xiàn)為:一是銷售未完產(chǎn)品收入應(yīng)計(jì)算計(jì)入當(dāng)期收入；第二，當(dāng)開發(fā)的產(chǎn)品完成或相當(dāng)時(shí)，應(yīng)在第一時(shí)間結(jié)算應(yīng)稅生產(chǎn)成本，并計(jì)算在此時(shí)間之前的具體三好銷售額。同時(shí)，特定三好金額與同一預(yù)定三好金額之間的利息應(yīng)計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。本方案的重點(diǎn)項(xiàng)目要注意企業(yè)是否在第一時(shí)間預(yù)繳企業(yè)所得稅。

2.應(yīng)對(duì)政策

(一)檢查企業(yè)是否按照省、自治區(qū)、直轄市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局規(guī)定的應(yīng)納稅毛利率，對(duì)銷售未完成產(chǎn)品的收入提前計(jì)算應(yīng)納稅所得額；

(2)檢查收入是否確認(rèn)為第一次和原始，同一收入的征收是否在第一時(shí)間得到批準(zhǔn)并按時(shí)繳納；扣款項(xiàng)目是否合理。

(二)企業(yè)所得稅的結(jié)算和繳納

1.審計(jì)困難

今年企業(yè)所得稅匯算清繳比較簡單，比較學(xué)術(shù)，比如開

審計(jì)管理

原企業(yè)未聘請(qǐng)稅務(wù)師經(jīng)紀(jì)公司進(jìn)行所得稅匯算清繳并出具驗(yàn)資調(diào)查報(bào)告，注冊(cè)律師需

所得稅

審計(jì)的最終結(jié)果；稅務(wù)會(huì)計(jì)經(jīng)紀(jì)公司出具一般納稅人避稅的鑒證調(diào)查報(bào)告的，注冊(cè)律師應(yīng)當(dāng)對(duì)鑒證調(diào)查報(bào)告進(jìn)行審查。

對(duì)于產(chǎn)成品或相當(dāng)?shù)漠a(chǎn)成品，三個(gè)功過檢討是個(gè)難題，結(jié)果對(duì)當(dāng)期所得稅的負(fù)面影響不大。

2.應(yīng)對(duì)政策

(1)關(guān)注企業(yè)是否延遲結(jié)轉(zhuǎn)已完工產(chǎn)品的完工收入和生產(chǎn)成本或相當(dāng)于完工，無論企業(yè)計(jì)算的三個(gè)差額是否經(jīng)過稅務(wù)代理經(jīng)紀(jì)公司審計(jì)并出具驗(yàn)證調(diào)查報(bào)告。核查調(diào)查報(bào)告已經(jīng)出具的，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行審查；稅務(wù)代理經(jīng)紀(jì)公司不進(jìn)行鑒證的，由注冊(cè)律師對(duì)企業(yè)計(jì)算的功過進(jìn)行復(fù)核；

(2)在三優(yōu)一劣審核中，應(yīng)審查用于計(jì)算所得稅費(fèi)用的開發(fā)產(chǎn)品的收入的一致性，以及生產(chǎn)成本和費(fèi)用扣除項(xiàng)目的合理性；重點(diǎn)項(xiàng)目關(guān)注開發(fā)項(xiàng)目中是否存在安置戶，安置房是否等同于出售；是否與買家簽訂陰陽合同，降低收益；本應(yīng)計(jì)入營業(yè)收入的車位、倉庫、樓上的現(xiàn)金收入是否錯(cuò)誤計(jì)入當(dāng)期付款；將已計(jì)入銷售的共享干線、共享公共設(shè)施和電子設(shè)備維修基礎(chǔ)按時(shí)移交給相關(guān)機(jī)構(gòu)、單位，是否首次做了預(yù)提處理等。；

(3)在三優(yōu)一劣審核中，還要注意應(yīng)稅生產(chǎn)成本的簡易確定是否符合《關(guān)于印發(fā)的通知》(國稅發(fā)〔2009〕31號(hào))和《商務(wù)部關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生產(chǎn)成本簡易管理的新聞稿》(商務(wù)部2014年第35號(hào)新聞稿)的相關(guān)明確規(guī)定，區(qū)分完工生產(chǎn)成本、建設(shè)成本和未完工成本是否合適。生產(chǎn)成本分?jǐn)偸欠袂‘?dāng)準(zhǔn)確，不能區(qū)分簡單負(fù)擔(dān)的聯(lián)合生產(chǎn)成本和間接成本是否遵循一定的再分配模式，并根據(jù)效益準(zhǔn)則和比例準(zhǔn)則重新分配到簡單生產(chǎn)成本；

(4)在進(jìn)行功過審計(jì)時(shí)，還要注意成本的會(huì)計(jì)有效范圍和財(cái)務(wù)有效范圍(應(yīng)稅生產(chǎn)成本)之間的差異，如是否將應(yīng)該支出的支出項(xiàng)目資本化。一般納稅人的避稅財(cái)務(wù)處理、稅務(wù)生產(chǎn)成本審計(jì)、財(cái)務(wù)處理等具體事項(xiàng)應(yīng)按《商務(wù)部關(guān)于印發(fā)〈國稅發(fā)〔2009〕31號(hào)〉的通知》的有關(guān)明確規(guī)定辦理。