去年底央視報(bào)道，全省房地產(chǎn)開發(fā)中小企業(yè)所欠土地增值稅總值超過3.8萬億元，引起廣泛關(guān)注。香港許多房地產(chǎn)交易所發(fā)布澄清新聞稿，否認(rèn)未付稅款。

隨后，央視記者視察了萬科企業(yè)股權(quán)有限公司開發(fā)的多個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目..央視報(bào)道，萬科黑龍江城、萬科金隅清水灣、萬科柏悅灣、萬科華庭等萬科開發(fā)的項(xiàng)目已經(jīng)到了

前提，但是沒有交稅。萬科隨即發(fā)表聲明予以回應(yīng)，否認(rèn)欠稅。

令人深思的是，就在今年11月初央視炮轟房地產(chǎn)中小企業(yè)之后，配額局一方面表示有關(guān)報(bào)道“正確”

另一方面，今年12月底，商務(wù)部發(fā)布了《關(guān)于深化土地增值稅清算管理的通知》，提出要“深化土地增值稅清算管理，全面提高土地增值稅征收管理的整體質(zhì)量”，并提出了一系列要求。

什么是土地增值稅？房地產(chǎn)公司是否欠稅巨大？土地增值稅是不是提前征收占用了中小企業(yè)的盈余？央視的實(shí)地考察和萬科的回應(yīng)有什么區(qū)別？

要搞清楚房地產(chǎn)公司是否欠稅，關(guān)鍵是看其負(fù)債發(fā)生的那一周。1993年中華人民共和國國務(wù)院發(fā)布的《土地增值稅組織法》第十條明確規(guī)定:“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后7日內(nèi)，向房地產(chǎn)住所負(fù)責(zé)人的稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納稅款，并在稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)的期限內(nèi)繳納土地增值稅?！?/p>

根據(jù)該條的明確規(guī)定，只要簽訂了房屋買賣合同，房地產(chǎn)商就要審批付款。但這一規(guī)定對(duì)于具體實(shí)施步驟中的房地產(chǎn)開發(fā)中小企業(yè)非常實(shí)用，因?yàn)橥恋卦鲋刀悓?shí)行四級(jí)超額累進(jìn)稅率，按照增值額(收入減去可計(jì)入生產(chǎn)成本的法定扣除項(xiàng)目)相對(duì)于生產(chǎn)成本的比例確定稅額:

增值額不超過抵扣額50%的，征稅30%；(扣除項(xiàng)目金額是指計(jì)算增值額時(shí)可以從收入中扣除的房地產(chǎn)生產(chǎn)成本，下同)

增值額超過扣除額的50%，不超過扣除額的100%，稅金為40%；

增值額超過扣除額100%，不超過扣除額200%的，計(jì)稅50%；

增值額超過抵扣額200%的，征稅60%。

因此，開征土地增值稅，不僅需要知道房地產(chǎn)的銷售額，還需要知道其生產(chǎn)成本；但是，中華民族的房地產(chǎn)實(shí)行預(yù)售制度。中小房地產(chǎn)企業(yè)訂立房屋買賣合同時(shí)，房屋仍在建設(shè)中，生產(chǎn)成本仍為負(fù)，增值額和增值率均為負(fù)，在收稅時(shí)很難確定相應(yīng)的稅種。

為此，1995年司法部頒布的《土地增值稅組織法法律法規(guī)》明確規(guī)定:“項(xiàng)目未竣工結(jié)算前的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，由于涉及生產(chǎn)成本或其他因素的確定，土地增值稅難以計(jì)算。如果可以預(yù)征土地增值稅，則在項(xiàng)目竣工結(jié)算后進(jìn)行清算?！?/p>

雖然法律法規(guī)可以對(duì)房地產(chǎn)中小企業(yè)的預(yù)避稅社區(qū)預(yù)征收土地增值稅，但沒有具體的預(yù)避稅率，房地產(chǎn)項(xiàng)目的清算前提也沒有明確規(guī)定。由于計(jì)算征收土地增值稅的步驟比較簡單，加上97年后東南亞金融風(fēng)暴的反彈，中國全國房地產(chǎn)消費(fèi)市場低迷多年，社區(qū)囤積現(xiàn)象相當(dāng)嚴(yán)重。因此，土地增值稅法在頒布后很長一段時(shí)間內(nèi)都沒有得到執(zhí)行。一方面預(yù)征率高，另一方面部分房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的土地增值稅多年未清算。

以金融行業(yè)知名品牌產(chǎn)品萬科為例，根據(jù)萬科A發(fā)布的2003年報(bào)告，2003年萬科預(yù)收賬款金額為4.65億元，前夜預(yù)繳土地增值稅金額僅為38.4萬元，因此計(jì)算出的預(yù)付率不足0.1%；2003年萬科實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入63.8億元，增值稅及附加費(fèi)3.49億元，其中增值稅3.19億元。增值稅中包含的土地增值稅金額沒有在流程附注中單獨(dú)披露，包括土地增值稅避稅、城市建設(shè)稅和高等教育費(fèi)附加在內(nèi)的所有其他稅種僅為3017萬元。假設(shè)3017萬元全部是土地增值稅，2003年出售的房地產(chǎn)項(xiàng)目土地增值稅僅為0.00元。

萬科是香港證券交易所，a股消費(fèi)市場數(shù)據(jù)披露更加透明，管理和娛樂活動(dòng)更加合法。在其后期，土地增值稅的預(yù)征收率和征收率仍然明顯較低，這表明土地增值稅的征收并沒有在前夕實(shí)施。

直到2006年，隨著房地產(chǎn)消費(fèi)市場的大幅升溫，為了調(diào)控過熱的房地產(chǎn)消費(fèi)市場，土地增值稅第一次成為調(diào)控房地產(chǎn)消費(fèi)市場的機(jī)器。2006年12月，商務(wù)部發(fā)布了《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)中小避稅企業(yè)土地增值稅清算管理難點(diǎn)的通知》，要求進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)中小企業(yè)土地增值稅清算管理，并明確了土地增值稅清算的單位和前提條件。

在2006年監(jiān)事會(huì)的調(diào)查報(bào)告中，萬科研究了出臺(tái)這項(xiàng)政策的負(fù)面影響，認(rèn)為增值稅對(duì)萬科的負(fù)面影響很大。但萬科在2006年從央行計(jì)提土地增值稅5.13億元，并在流程說明中說明:“控股公司根據(jù)《商務(wù)部關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)中小企業(yè)土地增值稅清算管理難點(diǎn)的通知》，根據(jù)清算有效范圍，從央行計(jì)提土地增值稅512，680，100.09港元的補(bǔ)充撥備”。由此可見，在2006年配額局下發(fā)這份文件之前，中小房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅預(yù)征收率和清算避稅率都比較高。

之后，為了應(yīng)對(duì)征收土地增值稅的困難，2009年5月，配額局出臺(tái)了《土地增值稅清算管理?xiàng)l例》；隨著房地產(chǎn)消費(fèi)市場的停滯和瘋狂，為了遏制房地產(chǎn)價(jià)格的過度上漲，配額局先后于2010年5月和6月發(fā)布了《關(guān)于清理土地增值稅難點(diǎn)的通知》和《關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征收管理的通知》等文件，大大增加了新版本的土地增值稅法律?！蛾P(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征收管理的通知》明確規(guī)定:“除保障性住房外，西部周邊省區(qū)預(yù)征收率不得低于2%，北部和北部省區(qū)不得低于1.5%，東部周邊省區(qū)不得低于1%?！?/p>

從萬科目前10年避稅資產(chǎn)負(fù)債表來看，萬科的土地增值稅征收率歷年來直線上升:

萬科在后期會(huì)計(jì)報(bào)表中，只在主稅和附加稅項(xiàng)目中披露了增值稅的金額，土地增值稅沒有在“其他”項(xiàng)目下單獨(dú)披露。表5為萬科今年增值稅中“其他”項(xiàng)目(含土地增值稅)金額占營業(yè)收入的比例。2003年，這一比例僅為0.47%。2006年，隨著配額局187號(hào)文件的公布，這一比例上升至3.8%，2012年進(jìn)一步上升至5.4%，表明土地增值稅稅率有所提高。當(dāng)然，這一比例的上升可以歸因于征管力度的加強(qiáng)、房地產(chǎn)消費(fèi)市場的回暖以及中小房地產(chǎn)企業(yè)利潤的上升。

自2006年以來，配額局發(fā)布了一系列關(guān)于土地增值稅的文件。隨著新版土地增值稅法的出臺(tái)，萬科的土地增值稅征收率也直線上升。這說明由于土地增值稅法律法規(guī)缺乏實(shí)用性，土地增值稅年輕時(shí)預(yù)征率和項(xiàng)目清算率較低，但這是否意味著由于近年來加強(qiáng)了土地增值稅的征管，中小房地產(chǎn)企業(yè)沒有拖欠土地增值稅？

央視的調(diào)查結(jié)果和萬科的回應(yīng)有什么區(qū)別？萬科欠稅嗎？

據(jù)央視報(bào)道，央視記者調(diào)查了萬科開發(fā)的四個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目:萬科黑龍江城、萬科金隅清水灣、萬科柏悅灣、萬科華庭。

央視報(bào)道:調(diào)查一期工程開發(fā)商后發(fā)現(xiàn)，黑龍江萬科城一期工程已于2012年12月18日竣工交付客戶。只要賣或預(yù)售比例達(dá)到85%，就符合土地增值稅。清算前提；萬科2011年中小企業(yè)報(bào)告顯示，截至2011年12月31日，黑龍江萬科城預(yù)售比例超過88.19%，比85%的比例高出3.19%

2012年12月18日黑龍江萬科城市一期工程竣工驗(yàn)收后，已經(jīng)達(dá)到土地增值稅清算的前提。今天一年過去了，黑龍江萬科城一期工程的土地增值稅卻遲遲沒有清收。

萬科在新聞稿中回應(yīng):根據(jù)經(jīng)審計(jì)的實(shí)際成本和收益，黑龍江萬科城項(xiàng)目目前為止毛利率只有16%，預(yù)定清算后具體應(yīng)繳納的土地增值稅少于預(yù)付金額，屬于退稅項(xiàng)目。

在我看來，萬科的回應(yīng)左右逢源，但他沒有回答央視的問題。央視質(zhì)疑黑龍江萬科城項(xiàng)目一年前就達(dá)到清算前提，但沒有如期清算。萬科回應(yīng)說，黑龍江萬科城項(xiàng)目毛利率低，不算清算。法律法規(guī)規(guī)定，只要項(xiàng)目符合清算前提，就應(yīng)該進(jìn)行清算，不考慮毛利率。本質(zhì)上萬科的回應(yīng)間接承認(rèn)了項(xiàng)目已經(jīng)到了清算前提，但并沒有同時(shí)做清算。

央視報(bào)道稱，萬科2011年報(bào)告顯示，早在2011年12月31日年末，上海萬科和福喜項(xiàng)目即萬科華庭項(xiàng)目的預(yù)售比例就達(dá)到了100%，滿足了一年清算征收的前提條件，部門未能清算征收該項(xiàng)目的土地增值稅。

萬科在新聞稿中回應(yīng)稱，目前上海金隅華庭項(xiàng)目的銷售率僅為49%，預(yù)計(jì)滿足土地增值稅結(jié)算的前提。

根據(jù)萬科2011年的報(bào)告，上海同福溪項(xiàng)目開工周為2009年7月，首個(gè)竣工結(jié)算周定于2012年3月。項(xiàng)目預(yù)售比例100%。項(xiàng)目規(guī)劃面積85279平方米，2011年初完成總面積39201平方米。

可以看出，截至2011年初，萬科2011年報(bào)告披露的上海同福喜項(xiàng)目預(yù)售比例為100%，是指同福喜首個(gè)竣工項(xiàng)目。但萬科在這份新聞稿中說“目前為止銷售比例只有49%”，應(yīng)該是指整個(gè)項(xiàng)目，兩者不是一個(gè)基本概念。

那么，在土地增值稅清算中，整個(gè)項(xiàng)目是清算單位還是分階段清算？根據(jù)上述配額局2006年第187號(hào)文件:“土地增值稅以相關(guān)機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，分期開發(fā)的項(xiàng)目以分期項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算?！?/p>

一人認(rèn)為，土地增值稅法律法規(guī)明確規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工結(jié)算后進(jìn)行土地增值稅清算，因?yàn)轫?xiàng)目生產(chǎn)成本在竣工結(jié)算前是一致的，分期項(xiàng)目竣工后，分期項(xiàng)目的生產(chǎn)成本可以可靠量化。配額局明確規(guī)定“分期開發(fā)的項(xiàng)目，分期項(xiàng)目清算”是有道理的。另一方面，有些房地產(chǎn)項(xiàng)目分幾個(gè)階段開發(fā)，可能會(huì)持續(xù)10年甚至更長時(shí)間。如果分階段清算，有些房地產(chǎn)項(xiàng)目可能很多年都不會(huì)清算。

根據(jù)央視報(bào)道和萬科披露的已公布數(shù)據(jù)，筆者認(rèn)為，央視報(bào)道雖然沒有提及同富溪項(xiàng)目(萬科華庭項(xiàng)目)為首個(gè)竣工項(xiàng)目，但對(duì)其論點(diǎn)有非常負(fù)面的影響。雖然萬科華庭項(xiàng)目整體預(yù)售比例只有49%，但2011年初同福溪首個(gè)項(xiàng)目預(yù)售比例已經(jīng)達(dá)到100%避稅，項(xiàng)目已經(jīng)完成，應(yīng)該清算。

央視報(bào)道，萬科租售的中心金玉清水灣店的業(yè)務(wù)副總監(jiān)告訴幾位記者，整個(gè)小區(qū)三期平房基本售罄，開發(fā)商已經(jīng)入住。業(yè)務(wù)副總監(jiān)說:“其他人的銷售部已經(jīng)撤了。怎么會(huì)有一手房子？”

萬科2012年中小企業(yè)報(bào)告披露，截至2012年12月31日，金隅清水灣預(yù)售比例超過避稅98.04%，高于清算要求85%。從2007年到2009年12月31日，上海金隅清水灣項(xiàng)目共有10份預(yù)售和銷售許可證。截至2012年12月31日，已經(jīng)三年了，也滿足了土地增值稅清算的前提。也就是說，截至2012年12月31日，上海金隅清水灣一期工程，無論預(yù)售比例還是項(xiàng)目預(yù)售許可證已滿三年的前提，都已經(jīng)達(dá)到了清理征收土地增值稅的前提。但是到目前為止，財(cái)政部門還沒有對(duì)這個(gè)項(xiàng)目的土地增值稅進(jìn)行清算和征收。

萬科公園凱悅灣項(xiàng)目:

央視報(bào)道:追蹤避稅，發(fā)現(xiàn)萬科部分避稅項(xiàng)目在幾年內(nèi)滿足了清算和征收的前提條件，但沒有清算。上海廣州柏悅灣項(xiàng)目是當(dāng)今成熟的住宅區(qū)。萬科租賃和銷售中心柏悅灣商場的員工告訴記者，其三期平房已經(jīng)售罄

根據(jù)萬科2010年中小企業(yè)報(bào)告，截至2010年12月31日，萬科柏悅灣一期項(xiàng)目預(yù)售比例達(dá)到96.1%，滿足清算前提。到現(xiàn)在3年多了，萬科的項(xiàng)目還沒有清算。

針對(duì)央視的質(zhì)疑，萬科回應(yīng)稱，上海金隅清水灣項(xiàng)目和柏悅灣項(xiàng)目尚未全部售出，最近一次交付周是2013年12月。

根據(jù)萬科2012年報(bào)告，上海金隅清水灣項(xiàng)目規(guī)劃面積433，584平方米，2012年初完成總面積311，288平方米。最近一期竣工結(jié)算周為2012年12月，下一期竣工周定為2013年9月。項(xiàng)目預(yù)售率98.04%。

在我看來，萬科對(duì)“上海金隅清水灣未完全售出”的回應(yīng)，應(yīng)該是指整體項(xiàng)目，而沒有提及項(xiàng)目一期的銷售狀況，實(shí)質(zhì)上也沒有正面回答央視的質(zhì)疑。

央視報(bào)道，從2007年到2009年12月31日，有10個(gè)項(xiàng)目獲得了預(yù)售和銷售許可證。2012年初，金隅清水灣項(xiàng)目的預(yù)售率為98.04%，因此筆者推測，一期項(xiàng)目的銷售率可能早就達(dá)到了100%，滿足土地增值稅清算的前提。

萬科2010年報(bào)告顯示，上海柏悅灣項(xiàng)目規(guī)劃面積135689平方米，2010年避稅之初完成總面積81938平方米。該項(xiàng)目于2007年11月開工，近期竣工結(jié)算于2010年11月，下一階段計(jì)劃于2012年7月竣工。項(xiàng)目預(yù)售率96.1%。

與上海金隅清水灣項(xiàng)目類似，上海柏悅灣項(xiàng)目也是多期開發(fā)。萬科的回應(yīng)沒有列出項(xiàng)目各階段的銷售比例。按照項(xiàng)目96.1%的預(yù)售比例，其后期項(xiàng)目可能已經(jīng)滿足了土地增值稅結(jié)算的前提。

基于以上研究，筆者認(rèn)為央視質(zhì)疑中小房地產(chǎn)企業(yè)巨額欠稅，并非出于空。據(jù)央視實(shí)地調(diào)查，萬科的部分房地產(chǎn)項(xiàng)目早在2007年就開始了，預(yù)售和銷售許可證是同時(shí)持有的，后期項(xiàng)目早就完成了。土地增值稅結(jié)算至今未并發(fā)，明顯有拖欠嫌疑。