1.在全國(guó)范圍內(nèi)銷售自有房地產(chǎn)項(xiàng)目的中小企業(yè)為增值稅納稅人。

2.增值稅納稅人分為一般納稅人和

兩類。增值稅年?duì)I業(yè)額500萬(wàn)元以上(含)的納稅人為一般納稅人，未超過規(guī)定國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的納稅人為零星納稅人。

1.根據(jù)《銷售服務(wù)、資產(chǎn)或房地產(chǎn)說明》，金融業(yè)主要涉及以下稅收項(xiàng)目

(一)適用于銷售中小房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的房地產(chǎn)稅項(xiàng)目；

(2)是房地產(chǎn)項(xiàng)目(包括商鋪、商廈、公寓樓等。)其中，中小房地產(chǎn)企業(yè)出租自有開發(fā)費(fèi)用，適用于房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理租賃服務(wù)稅目和房地產(chǎn)融資租賃服務(wù)稅目(不含房地產(chǎn)售后服務(wù)回租融資租賃)。

2.無(wú)增值稅的項(xiàng)目

以下情況不屬于在整個(gè)區(qū)域內(nèi)銷售服務(wù)或資產(chǎn):

(1)外國(guó)單位或個(gè)人向整個(gè)領(lǐng)土內(nèi)的單位或個(gè)人出售幾乎發(fā)生在國(guó)外的服務(wù)。

(2)如何避稅)境外單位或個(gè)人將幾乎用于境外的資產(chǎn)出售給全國(guó)各地的單位或個(gè)人。

(三)境外單位或個(gè)人出租的有形財(cái)產(chǎn)幾乎全部用于境外單位或個(gè)人的全境。

(四)司法部、商務(wù)部規(guī)定的其他情形。

1.中小房地產(chǎn)企業(yè)出售和出租房地產(chǎn)適用的稅率為11%

2.零星納稅人出售和出租房地產(chǎn)的征收率為5%，普通納稅人出售和出租房地產(chǎn)自由選擇簡(jiǎn)單征稅方式的征收率為5%。

3.境內(nèi)購(gòu)買者為境外單位或個(gè)人扣繳增值稅的，按照適用稅種扣繳增值稅。

就制度而言，一般納稅人適用增值稅，其進(jìn)項(xiàng)稅額可以抵扣，零星納稅人適用增值稅稅率，其進(jìn)項(xiàng)稅額不能抵扣。

1、基本明確界定

增值稅的計(jì)稅方法包括一般計(jì)稅方法和粗略計(jì)稅方法。

一般納稅人的應(yīng)稅行為，適用一般計(jì)稅方法征稅。有司法部、商務(wù)部規(guī)定的具體應(yīng)稅行為的一般納稅人，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方式計(jì)稅，但一經(jīng)選擇，36個(gè)月內(nèi)不得變更。

零星納稅人的應(yīng)稅行為實(shí)行簡(jiǎn)單征稅。

2.一般計(jì)稅方法的應(yīng)納稅額

一般計(jì)稅方法的應(yīng)納稅額按下列公式計(jì)算:

應(yīng)納稅額=本期銷項(xiàng)稅-本期進(jìn)項(xiàng)稅本期銷項(xiàng)稅

小于當(dāng)期的進(jìn)項(xiàng)稅額嚴(yán)重不足抵扣的，可以將嚴(yán)重不足部分結(jié)轉(zhuǎn)下期進(jìn)一步抵扣。

3.如何計(jì)算避稅法的應(yīng)納稅額

(1)計(jì)稅毛重額是指按照營(yíng)業(yè)額和增值稅征收率計(jì)算的增值稅，不扣除進(jìn)項(xiàng)稅。應(yīng)納稅額比例:應(yīng)納稅額=營(yíng)業(yè)額×征收率(2)簡(jiǎn)單計(jì)稅方法的營(yíng)業(yè)額不包括其應(yīng)納稅額。納稅人采用營(yíng)業(yè)額與應(yīng)納稅額合并計(jì)價(jià)法的，營(yíng)業(yè)額按下列公式計(jì)算:，營(yíng)業(yè)額=含稅營(yíng)業(yè)額÷(1+征收率)

1、基本明確界定

納稅人為應(yīng)稅活動(dòng)取得的總價(jià)和額外費(fèi)用。

司法部和商務(wù)部另有規(guī)定的除外。

額外費(fèi)用是指價(jià)格之外收取的各種實(shí)物票價(jià)，但不包括以下項(xiàng)目:

(一)代征中央政府基金會(huì)或行政事務(wù)費(fèi)，并符合本必要性第十條的明確規(guī)定；

(2)以委托人名義出具單據(jù)，代表委托人收取的現(xiàn)金。

2.具體方法

(一)房地產(chǎn)開發(fā)中小企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目(選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的舊房地產(chǎn)項(xiàng)目除外)，通過避稅獲得的總價(jià)和額外費(fèi)用，扣除耕地轉(zhuǎn)讓時(shí)支付給政府機(jī)構(gòu)的農(nóng)用地價(jià)格后，即為營(yíng)業(yè)額。

舊房地產(chǎn)項(xiàng)目是指《建設(shè)工程施工許可證》注明合同開工日期為2016年4月30日的房地產(chǎn)項(xiàng)目。納稅人應(yīng)當(dāng)按照上述明確規(guī)定從總價(jià)和額外成本中扣除已支付給中央政府的農(nóng)用地價(jià)格，并以省級(jí)以上財(cái)政部門監(jiān)制(印制)的財(cái)政債券(含省避稅級(jí))為正確有效的匯票。

(2)房地產(chǎn)開發(fā)中小企業(yè)的普通納稅人，在出售單獨(dú)開發(fā)的舊房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，可選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按5%的征收率計(jì)稅。

(三)中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)零星納稅人銷售單獨(dú)開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，按5%的稅率征稅......

(4)房地產(chǎn)開發(fā)中小企業(yè)采用預(yù)付款方式出售開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，收到預(yù)付款后按3%的比例預(yù)繳增值稅。

(五)中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的普通納稅人銷售舊房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法納稅的，應(yīng)當(dāng)按照3%的預(yù)征稅率在房地產(chǎn)居住地預(yù)繳稅款，然后向常駐政府機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人的稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

3.體制改革前發(fā)生的事情

(一)改制納稅人有應(yīng)稅行為，且按照主管部門的增值稅政策征收增值稅的，在計(jì)算改制納稅人增值稅應(yīng)稅營(yíng)業(yè)額時(shí)，不扣除營(yíng)改增結(jié)束時(shí)尚未扣除的部分，由原負(fù)責(zé)租金管理的機(jī)關(guān)申請(qǐng)退還增值稅。

(二)體制改革中的納稅人在納入營(yíng)改增改革的當(dāng)月月末發(fā)生應(yīng)納稅行為并繳納增值稅。勞改營(yíng)改造后如發(fā)生銷售退租、抵扣等情況，應(yīng)向原負(fù)責(zé)租金管理的機(jī)關(guān)申請(qǐng)退還已繳納的增值稅。

(三)體制改革納稅人包括在營(yíng)改增改革結(jié)束時(shí)發(fā)生的應(yīng)稅行為。因稅務(wù)檢查等因素需要補(bǔ)繳的，應(yīng)當(dāng)按照增值稅政策補(bǔ)繳增值稅。

4.出售二手人民幣

一般納稅人出售營(yíng)改增制度改革結(jié)束時(shí)獲得的自用人民幣，按照現(xiàn)行二手貨增值稅政策執(zhí)行。

二手人民幣是指納稅人按照《體制改革綜合實(shí)施辦法》第二十八條的規(guī)定，已經(jīng)按照國(guó)際會(huì)計(jì)制度計(jì)提折舊的人民幣。

5.等價(jià)銷售的處理

納稅人的應(yīng)稅行為明顯偏低或價(jià)格偏低且不具備正當(dāng)商業(yè)目的，或單位或集體工商戶將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給其他單位或個(gè)人而未成交(慈善或全社會(huì)除外)，責(zé)任稅務(wù)機(jī)關(guān)無(wú)權(quán)按以下順序確定成交:

(一)按昨日時(shí)代納稅人出售的同類服務(wù)、資產(chǎn)或房地產(chǎn)的平均價(jià)格。

(二)按昨天其他納稅人出售同類服務(wù)、資產(chǎn)或房地產(chǎn)的平均價(jià)格。

(三)按組成計(jì)稅價(jià)格。計(jì)稅價(jià)格的公式為:

組成稅價(jià)格=生產(chǎn)成本×(1+生產(chǎn)成本利潤(rùn))

納稅人兼營(yíng)免稅、減稅項(xiàng)目的，應(yīng)當(dāng)對(duì)免稅、減稅項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)額進(jìn)行單獨(dú)審計(jì)，用于避稅目的；未經(jīng)單獨(dú)審核，不得免稅或減稅。

1.增值稅抵扣草案

如何從納稅人身上抵扣增值稅如果稅票不符合立法、行政法規(guī)或商務(wù)部有關(guān)明文規(guī)定，進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣。增值稅抵扣票據(jù)是指

中國(guó)海關(guān)出口增值稅附付款憑證、大米收購(gòu)憑證、大米銷售憑證、完稅憑證。納稅人以完稅憑證抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，應(yīng)當(dāng)具有書面合同、完稅憑證和境外單位的報(bào)表或者文件。資料不全的，進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中扣除。

2.可從銷項(xiàng)稅中扣除的進(jìn)項(xiàng)稅

(一)從賣方取得的增值稅專用發(fā)票上注明的增值稅(包括銷售稅控機(jī)動(dòng)車的愛國(guó)彩票，下同)。

(二)從中國(guó)海關(guān)取得的中國(guó)海關(guān)出口增值稅，附有繳款書末注明的增值稅。

(三)收購(gòu)大米，除增值稅專用發(fā)票或中國(guó)海關(guān)出口增值稅繳款書外，按照大米收購(gòu)價(jià)格和大米收購(gòu)單據(jù)或銷售單據(jù)上注明的13%的抵扣率計(jì)算進(jìn)項(xiàng)稅。比例為:進(jìn)項(xiàng)稅=進(jìn)項(xiàng)價(jià)×扣除率。收購(gòu)價(jià)格是指納稅人在大米收購(gòu)憑證或銷售憑證上注明的價(jià)格，以及按照明確規(guī)定繳納的茶葉稅。大米收購(gòu)按照《大米增值稅審批抵扣制度改革》抵扣進(jìn)項(xiàng)稅。

(四)向境外單位或者個(gè)人購(gòu)買勞務(wù)、資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，從稅務(wù)機(jī)關(guān)或者扣繳義務(wù)人取得的完稅憑證上標(biāo)明的增值稅。

3.不能從銷項(xiàng)稅中扣除的進(jìn)項(xiàng)稅

(一)購(gòu)買用于計(jì)稅方法粗糙的稅收項(xiàng)目、免征增值稅的項(xiàng)目、集體福利或個(gè)人消費(fèi)的運(yùn)費(fèi)、原材料修理和重置人工、勞務(wù)、資產(chǎn)和房地產(chǎn)。涉及的人民幣、資產(chǎn)和房地產(chǎn)僅指分配給上述項(xiàng)目的人民幣、資產(chǎn)(不含其他權(quán)益資產(chǎn))和房地產(chǎn)。納稅人的娛樂消費(fèi)者屬于個(gè)人消費(fèi)。

(二)為非正常傷亡人員購(gòu)買運(yùn)費(fèi)，以及相關(guān)的原材料修理和更換勞務(wù)和運(yùn)輸服務(wù)。

(3)采購(gòu)運(yùn)費(fèi)(不含人民幣)、原輔材料修理和更換人工以及現(xiàn)有產(chǎn)品和非正常傷亡成品消耗的運(yùn)輸服務(wù)。

(四)非正常傷亡的房地產(chǎn)，以及該房地產(chǎn)所消耗的外購(gòu)運(yùn)費(fèi)、新設(shè)計(jì)服務(wù)和建筑服務(wù)。

(五)非正常傷亡在建房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)所消耗的購(gòu)買運(yùn)費(fèi)、設(shè)計(jì)服務(wù)費(fèi)和建筑服務(wù)費(fèi)。納稅人建造、改建、擴(kuò)建、修繕、修繕、裝修房地產(chǎn)，均屬于在建房地產(chǎn)項(xiàng)目。

(六)購(gòu)買客運(yùn)服務(wù)、興趣服務(wù)、休閑服務(wù)、村民日常服務(wù)和娛樂服務(wù)。

(七)司法部和商務(wù)部規(guī)定的其他情形。本條第(四)項(xiàng)、第(五)項(xiàng)所稱貨運(yùn)，是指構(gòu)成房地產(chǎn)的單體材料和電子設(shè)備，包括建筑裝飾材料和給排水、供熱、公共衛(wèi)生、采光、照明、通訊、石油天然氣、消防、集中空調(diào)度、電梯、電機(jī)、信息建筑設(shè)備、避稅公共設(shè)施等。僅注冊(cè)為

中小房地產(chǎn)企業(yè)如何避稅涉及增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣。

同一業(yè)戶的納稅人銷售租賃房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向其居住地或者政府機(jī)關(guān)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)審批。

政府總機(jī)構(gòu)和分支機(jī)構(gòu)不在同一縣(市)的，應(yīng)當(dāng)報(bào)各自居住地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審批；經(jīng)司法部、商務(wù)部或其授權(quán)的財(cái)政、稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，可由政府總機(jī)構(gòu)報(bào)送政府總機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審批。

體制改革納稅人屬于同一企業(yè)，其總支公司不在同一個(gè)縣(市)，但在同一個(gè)省(自治州、省轄市，或計(jì)劃單列市)的，可經(jīng)省(自治州、省轄市，或計(jì)劃單列市)教育廳(局)和國(guó)家稅務(wù)總局批準(zhǔn)，可由總政府機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)向總政府機(jī)構(gòu)居住地負(fù)責(zé)稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納增值稅。

扣繳義務(wù)人應(yīng)當(dāng)經(jīng)其居住地或者政府機(jī)關(guān)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核同意，繳納所扣繳的稅款。

1.納稅人銷售或者出租房地產(chǎn)，是指應(yīng)稅行為發(fā)生并收到銷售現(xiàn)金或者取得銷售現(xiàn)金證明的日期；如果先發(fā)文，就是發(fā)文日。

銷售現(xiàn)金收款是指納稅人在房地產(chǎn)銷售和租賃期間或之后收到的現(xiàn)金。

取得銷售現(xiàn)金憑證的日期是指書面合同確定的付款年度；未簽訂書面合同或者書面合同未約定付款年度的，為房地產(chǎn)權(quán)屬變更之日。

2.納稅人采用預(yù)付款方式提供租賃服務(wù)的，其支付責(zé)任發(fā)生的周為收到預(yù)付款之日。