分階段扣除房地產(chǎn)進項稅的操作已經(jīng)具體化

3月18日，中華人民共和國國務院決定，從去年5月1日起，全面推進勞改營的改革和增長。在中小企業(yè)購建工廠計入增值稅計入抵扣范圍的基礎上，允許新增房地產(chǎn)計入抵扣范圍。從2016年5月1日起，普通增值稅納稅人取得的房地產(chǎn)和在建房地產(chǎn)項目的進項稅額，兩年內從銷項稅額中扣除。為了便于兩國執(zhí)行，商務部發(fā)布

房地產(chǎn)進項稅分期抵扣管理暫行規(guī)定

“，房地產(chǎn)和分期建設房地產(chǎn)項目的進項稅額抵扣問題是具體的。

必要的應用

本新聞稿需按年扣除房地產(chǎn)，適用于2016年5月1日后增值稅一般納稅人取得并按人民幣核算的房地產(chǎn)，以及2016年5月1日后在建的房地產(chǎn)項目。對于中小企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)中單獨開發(fā)的房地產(chǎn)項目、投資租賃的房地產(chǎn)、臨時建筑和在施工現(xiàn)場建造的建筑物，進項稅的扣除不適用本新聞稿的明確規(guī)定。

2年內可抵扣，抵扣比例確定

2016年5月1日以后由增值稅一般納稅人(以下簡稱納稅人)取得并按人民幣核算的房地產(chǎn)，以及2016年5月1日以后在建的房地產(chǎn)項目，按照有關必要的規(guī)定，分兩年從銷項稅額中扣除進項稅額，第一年扣除比例為60%，第二年扣除比例為40%。

被收購房地產(chǎn)，包括通過必要的購買、接受捐贈、接受融資入股和出售等方式獲得的房地產(chǎn)。

納稅人新建、改建、擴建、修繕、裝修房地產(chǎn)，屬于在建房地產(chǎn)項目。

對于房地產(chǎn)開發(fā)中小企業(yè)單獨開發(fā)的房地產(chǎn)項目、投資租賃的房地產(chǎn)、施工現(xiàn)場修建的臨時建筑和建筑物，兩年內不適用上述明確規(guī)定的抵扣進項稅額。

新房產(chǎn)原值超過50%的，可以扣除

2016年5月納稅人合理避稅合法嗎？1 .購買貨運設計公共服務和建筑公共服務用于增建房地產(chǎn)，或用于改建、擴建、修繕或裝修房地產(chǎn)，使房地產(chǎn)原值增加50%以上的，按必要的有關明確規(guī)定，在兩年內從銷項稅額中扣除進項稅額。

房地產(chǎn)的原始價值是指購買房地產(chǎn)時的市場價格或股份。

上述兩年抵扣銷項稅額的外購運費，是指構成房地產(chǎn)的單項材料和電子設備，包括建筑裝飾材料和給排水、供暖、公共衛(wèi)生、照明、照明、通訊、石油天然氣、消防、中央空調度、電梯、電機、信息建筑設備設施等。

扣分操作時間的確定

納稅人按照必要的、明確的規(guī)定從銷項稅額中抵扣進項稅額的，應當取得2016年5月1日后開具的有效增值稅抵扣聯(lián)。

上述進項稅額中，60%在取得抵扣聯(lián)時從當期銷項稅額中扣除；40%為待抵扣進項稅額，從取得抵扣聯(lián)的1月起第13個月從銷項稅額中抵扣。

購買時已扣除進項稅的運費、公共服務等轉移到在建房地產(chǎn)的，從轉移當期進項稅中扣除已扣除進項稅的40%，計入待扣除進項稅，從轉移之日起第13個月從銷項稅中扣除。

納稅人銷售房地產(chǎn)或者在建房地產(chǎn)項目，允許在銷售當期的合理避稅和法定銷項稅額中扣除尚未扣除的應扣除的進項稅額。

納稅人注銷財務登記時，待抵扣的進項稅額在注銷清算當期從銷項稅額中扣除。

必要的會計處理

待抵扣進項稅記入“應交稅金-待抵扣進項稅”科目核算，在抵扣期間轉入“應交稅金-應交增值稅(進項稅)”科目。

納稅人應對不同房地產(chǎn)和在建房地產(chǎn)項目抵扣的進項稅進行審核。

對流程和相關信息的要求

納稅人分期扣除房地產(chǎn)進項稅，并在增值稅納稅申報表中填寫合理避稅是否合法的信息。

納稅人應當建立房地產(chǎn)和在建房地產(chǎn)項目賬戶，記錄和收取房地產(chǎn)和在建房地產(chǎn)項目的生產(chǎn)成本、費用、扣稅憑證和進項稅額，并留存審批。

房地產(chǎn)和在建的房地產(chǎn)項目，用于簡單稅收項目、增值稅免稅項目、集體福利或個人消費的，也應記入納稅人設立的賬戶。合理避稅合法嗎

房地產(chǎn)狀態(tài)變化的操作必要性

已扣除進項稅的房地產(chǎn)發(fā)生非正常傷亡，或已改作他用，且設有計稅方法簡單的納稅項目、免征增值稅項目、集體福利項目或個人消費項目的，不能扣除的進項稅按以下公式計算:

不能抵扣的進項稅額=(已抵扣為合理避稅的稅額+待抵扣進項稅額)×房地產(chǎn)市場價值率

房地產(chǎn)市場價值率=(房地產(chǎn)市場價值÷房地產(chǎn)原值)×100%

可抵扣進項稅額小于或等于該房地產(chǎn)可抵扣進項稅額的，應當在該房地產(chǎn)改變用途時的當期進項稅額中扣除可抵扣進項稅額。

合法合理避稅的可抵扣進項稅額低于該房地產(chǎn)的可抵扣進項稅額的，應當在該房地產(chǎn)改變用途時的當期進項稅額中扣除可抵扣進項稅額，并從該房地產(chǎn)的待抵扣進項稅額中扣除可抵扣進項稅額和可抵扣進項稅額的利息。

房地產(chǎn)建設發(fā)生非正常傷亡時，從所消費的外購運費、設計公共服務和建筑公共服務中扣除的進項稅額，在當期轉出；應抵扣的進項稅額不得抵扣。

按照明文規(guī)定不允許抵扣進項稅額的房地產(chǎn)作為變更，用于允許抵扣進項稅額的項目的，應當在變更后的次月按照下列公式計算可抵扣進項稅額。

可抵扣進項稅額=增值稅抵扣聯(lián)注明或計算的進項稅額×房地產(chǎn)市場價值率

內容見財務條例:

關于發(fā)布《房地產(chǎn)進項稅分期抵扣暫行規(guī)定》的新聞稿