房地產(chǎn)改革和增加后，房地產(chǎn)會(huì)計(jì)面臨如此大的創(chuàng)新，他幾乎已經(jīng)了解政策了嗎？本文對(duì)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)人員在實(shí)際操作步驟中可能遇到的類似情況進(jìn)行了梳理和解答，以供同行參考。

I .產(chǎn)品稅

OH.1

問:很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)賣的是精裝修房，而不是毛坯房。除了私房的設(shè)計(jì)裝修，精裝修的房子有時(shí)還會(huì)贈(zèng)送電器，比如空調(diào)電視節(jié)目。在審核銷項(xiàng)稅額時(shí)，是不是應(yīng)該分別審核賣房、精裝修、贈(zèng)送電器的價(jià)格，按照不同的稅種計(jì)算銷項(xiàng)稅額？還是作為混合銷售，綜合精裝修房整體內(nèi)部銷售價(jià)格，按銷售資產(chǎn)申報(bào)增值稅？

答:對(duì)于銷售精裝修房的房地產(chǎn)企業(yè)，在《住宅買賣合同》中已經(jīng)注明轉(zhuǎn)售的是精裝修房，相應(yīng)的裝修、裝修、電子設(shè)備等費(fèi)用已經(jīng)包含在房屋銷售價(jià)格中，不屬于免費(fèi)贈(zèng)送。所以，房子的裝修和電器不應(yīng)該等于銷售。同時(shí)，銷售精裝修房涉及的裝修和用電怎么可能屬于一種銷售行為？所有獲得的價(jià)格應(yīng)作為增值稅納稅申報(bào)的轉(zhuǎn)移資產(chǎn)。

OH.2

問:在實(shí)踐中，許多房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)采取一些促銷手段來促進(jìn)銷售和增加客戶存儲(chǔ)量，如租房和贈(zèng)送卡車/停車位。增值稅應(yīng)該如何核定和計(jì)算？

a:租貨車要以簽訂的私房買賣合同上注明的價(jià)格作為銷售資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)，增值稅要提前繳納或者必要的審批；汽車的營業(yè)額應(yīng)按等價(jià)銷售價(jià)格確認(rèn)中的第二點(diǎn)確定:“按銷售同類型公共服務(wù)、資產(chǎn)或其他稅最近時(shí)代資產(chǎn)的平均價(jià)格確定”，并按銷售運(yùn)費(fèi)(17%稅)計(jì)算、核定、繳納增值稅。

租房和贈(zèng)送車位應(yīng)區(qū)分以下情況:

(1)一般房地產(chǎn)企業(yè)只能出租房屋贈(zèng)送車位，按以下公共政策處理，按銷售房屋和車位拆分銷售價(jià)格，分別簽訂房屋和車位銷售合同。在這種情況下，企業(yè)應(yīng)根據(jù)合同約定的價(jià)格，根據(jù)需要預(yù)付或?qū)徟鲋刀?。要注意私房和車位簽訂的買賣合同中標(biāo)明的銷售價(jià)格是否符合消費(fèi)市場(chǎng)價(jià)格。消費(fèi)市場(chǎng)價(jià)格明顯偏低的，應(yīng)當(dāng)按照消費(fèi)市場(chǎng)價(jià)格提前繳納增值稅或者進(jìn)行納稅申報(bào)。

②房地產(chǎn)企業(yè)出租房屋，贈(zèng)送車位，但未就車位單獨(dú)簽訂銷售合同，或簽訂銷售合同，但合同金額明顯低于消費(fèi)市場(chǎng)價(jià)格的，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照“確定最近納稅時(shí)代銷售同類型公共服務(wù)、資產(chǎn)或資產(chǎn)的平均價(jià)格”，明確確認(rèn)車位銷售價(jià)格，并繳納增值稅。

OH.3

問:根據(jù)《國家反潛法》和《八通線工程普通用途建設(shè)費(fèi)暫行辦法》，戰(zhàn)前可用于反潛的庫房，按照主管部門的明確規(guī)定，建在新建的城市建筑物內(nèi)。同一個(gè)八通線工程的建設(shè)及其電子設(shè)備和公共設(shè)施是國家院的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。如何合理避稅因此，房地產(chǎn)公司按照設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和明確規(guī)定修建的八通線地下公共設(shè)施，驗(yàn)收后應(yīng)移交民防辦，產(chǎn)權(quán)屬于私有財(cái)產(chǎn)。

在實(shí)踐中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往與民防辦簽訂回租協(xié)議，對(duì)地下八通線進(jìn)行標(biāo)記，改造成商鋪或車位，通過重復(fù)使用的方式將八通線商鋪/車位的所有權(quán)轉(zhuǎn)售給客戶。這樣，要不要繳納增值稅，需要繳納哪些課程？

答:八通線項(xiàng)目轉(zhuǎn)賣是一種所有權(quán)，不是產(chǎn)權(quán)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以按提供資產(chǎn)租賃公共服務(wù)繳納增值稅。同銷項(xiàng)稅額的進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向民防辦補(bǔ)繳的地租地價(jià)。但如果民防辦難以開具可抵扣增值稅抵扣票據(jù)，由此產(chǎn)生的費(fèi)用應(yīng)計(jì)入生產(chǎn)成本。明確實(shí)施要靠十一屆三中全會(huì)。

OH.4

問:為預(yù)購節(jié)目支付的意愿費(fèi)、押金和訂閱費(fèi)是預(yù)付增值稅的計(jì)稅依據(jù)嗎？

答:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)預(yù)收款項(xiàng)預(yù)繳增值稅。預(yù)付款是指房地產(chǎn)企業(yè)取得的銷售價(jià)款，應(yīng)包括定金、預(yù)付款(首付+房貸+余款)和分期取得的全額。房地產(chǎn)企業(yè)收取的意愿基金、保證金、認(rèn)購基金不屬于一般意義上的預(yù)繳，不需要預(yù)繳增值稅。

OH.5

問:代你收交的契稅、稅和執(zhí)照費(fèi)是額外費(fèi)用嗎？

答:額外費(fèi)用是指價(jià)格之外收取的各種實(shí)物票價(jià)。雖然契稅和契稅不符合《增值稅轉(zhuǎn)型改革明確規(guī)定》第十三條明確規(guī)定的“符合條件的中央政府基礎(chǔ)和行政事務(wù)單位以外的單位征收的行政服務(wù)費(fèi)用”的廣義，但企業(yè)征收這部分稅收也是一種實(shí)物性質(zhì)的征收和支付。相關(guān)機(jī)構(gòu)根據(jù)如何合理避稅買家，開具單據(jù)或行政服務(wù)票價(jià)憑證。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取和繳納的契稅、稅費(fèi)和許可費(fèi)不應(yīng)計(jì)入營業(yè)額。

營改增是國家體制各方面的根本性改革。它涉及廣泛的細(xì)節(jié)。要想看得差不多透徹，還需要大量的學(xué)習(xí)和練習(xí)。邊肖從企業(yè)公共政策操作入手，推薦《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅操作實(shí)務(wù)》一書。一方面，該書對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的增值稅政策進(jìn)行了梳理和闡述，涵蓋了迄今為止近期和現(xiàn)代有效的增值稅政策；第二個(gè)來自

金融事務(wù)

從管理制度和企業(yè)執(zhí)行的角度，綜合收集目前企業(yè)執(zhí)行增值稅政策時(shí)更容易出現(xiàn)的死角和問題，并結(jié)合政策說明解決辦法。

二、進(jìn)項(xiàng)稅

OH.6

問:企業(yè)從二級(jí)消費(fèi)市場(chǎng)取得農(nóng)用地，可以抵扣增值稅專用發(fā)票嗎？

答:可以扣。根據(jù)36號(hào)文件的明確規(guī)定，耕地所有權(quán)列為增值稅應(yīng)稅范圍，原文件不包括不開具增值稅專用發(fā)票或抵扣增值稅專用發(fā)票范圍內(nèi)的耕地所有權(quán)。因此可以推斷，企業(yè)在轉(zhuǎn)讓農(nóng)地所有權(quán)時(shí)可以開具增值稅專用發(fā)票，受讓方在取得增值稅專用發(fā)票時(shí)也應(yīng)允許抵扣，這也符合增值稅“征免稅”的準(zhǔn)則。

OH.7

問:在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，如果選擇一般稅收的一般計(jì)稅方式，將自己開發(fā)銷售的房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)施和公共設(shè)施以股份形式分別出售，是否可以扣除農(nóng)用地的生產(chǎn)成本？

答:可以扣。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，一般納稅、出售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目(簡單計(jì)稅方式除外)、以股份形式單獨(dú)出售的設(shè)施、公共設(shè)施，如小學(xué)、賓館等工程項(xiàng)目，只要該設(shè)施、公共設(shè)施是可出售的，且可在預(yù)購范圍內(nèi)同時(shí)擁有，可從與該設(shè)施、公共設(shè)施相同的農(nóng)用地價(jià)格的成交額中扣除。

OH.8

問:使用企業(yè)的業(yè)務(wù)管理或者需要變更計(jì)稅。后期用于非應(yīng)稅項(xiàng)目的外購運(yùn)費(fèi)(不含人民幣、資產(chǎn)和資產(chǎn))、勞務(wù)和公共服務(wù)用于應(yīng)稅項(xiàng)目。怎么操作？

答:不允許扣分。文件中只明確規(guī)定了后期用于非應(yīng)稅項(xiàng)目的人民幣、資產(chǎn)、資產(chǎn)可以按照相關(guān)明確規(guī)定進(jìn)行抵扣，其他外購項(xiàng)目出現(xiàn)上述情況不能抵扣。因此，如果企業(yè)很難將上述項(xiàng)目專門用于應(yīng)稅或非應(yīng)稅項(xiàng)目，建議在避免征稅可能性的基礎(chǔ)上進(jìn)行抵扣，確定用于非應(yīng)稅項(xiàng)目時(shí)轉(zhuǎn)出。

OH.9住宿費(fèi)扣款問題

(1)問:企業(yè)在酒店開會(huì)培訓(xùn)期間取得的住宿餐飲費(fèi)用增值稅專用發(fā)票，是否可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅？

答:一般納稅獲得的住宿費(fèi)專用發(fā)票可以按時(shí)抵扣。企業(yè)購買休閑公共服務(wù)，不得從銷項(xiàng)稅額中扣除進(jìn)項(xiàng)稅額。

(2)問:企業(yè)在自有經(jīng)營場(chǎng)所或注冊(cè)資本發(fā)生的住宿費(fèi)用取得增值稅專用發(fā)票，能否按時(shí)抵扣進(jìn)項(xiàng)稅？

答:企業(yè)要根據(jù)具體情況做出判斷。目前不禁止企業(yè)在經(jīng)營管理場(chǎng)所或注冊(cè)資本發(fā)生的住宿費(fèi)用扣除進(jìn)項(xiàng)稅。所以，在判斷一個(gè)企業(yè)發(fā)生的住宿費(fèi)是否可以扣除時(shí)，關(guān)鍵是看住宿費(fèi)的最終“用途”，而不是看從中抽取的材料。比如一家會(huì)計(jì)經(jīng)紀(jì)公司，一般納稅，經(jīng)營管理地點(diǎn)在上海市東城區(qū)

審計(jì)

我們的業(yè)務(wù)發(fā)生在上海市房山區(qū)。

審計(jì)

在房山區(qū)上一步發(fā)生的住宿費(fèi)，也可以按照相關(guān)明確規(guī)定從進(jìn)項(xiàng)稅額中扣除。

OH.10

問:售樓處和樣板間之間可以合理避免的進(jìn)項(xiàng)稅怎么抵扣？

答:售樓處、樣板房屬于臨時(shí)建筑和施工時(shí)可以合理避開的建筑，進(jìn)項(xiàng)稅可以重復(fù)抵扣。如果最后需要拆除，說明銷售部和樣板間已經(jīng)使用過了，不需要外遷。