征稅

原始營業(yè)稅政策

房地產(chǎn)銷售和房地產(chǎn)租賃零售業(yè)務(wù)均采用5%的稅率。

“營改增”政策

房地產(chǎn)租賃公共服務(wù)和銷售房地產(chǎn):一般如何適當(dāng)納稅:逃稅者11%，零星納稅人5%。

解釋:

過渡性政策:基本保留原營業(yè)稅5%的政策，給納稅人一個政策緩沖期；

1.房地產(chǎn)銷售

(1)一般納稅人

①出售“營改增”前收購或原收購的房產(chǎn):需簡單征收，稅率為5%。

②“營改增”后收購或原收購的房地產(chǎn)銷售:按5%的稅率預(yù)征稅，然后按一般納稅必要性計算11%的計稅金額。

(2)零星納稅人

“營改增”前后，稅率為5%

2.房地產(chǎn)管理租賃

(1)一般納稅人

①出售“營改增”前收購或原收購的房產(chǎn):需簡單征收，稅率為5%。

②“營改增”后收購或原收購的房地產(chǎn)銷售:按5%的稅率預(yù)征稅，然后按一般納稅必要性計算11%的計稅金額。(例外:房地產(chǎn)站與政府代理站不完全一致的，預(yù)購率為3%，房地產(chǎn)站預(yù)征，政府代理站按照一般計稅方法核定納稅)

(2)零星納稅人

“營改增”前后，一般按5%的稅率繳稅(例外:房地產(chǎn)站與政府代理站不完全一致的，預(yù)訂單率為3%)

【注】以上明細不包括一人賣房和一人租房

國道收費

原始營業(yè)稅政策

(國稅發(fā)〔2005〕77號)明確規(guī)定，從2005年6月1日起，對中小企業(yè)在高速公路管理中收取的國道通行費收入，減按3%的稅率征收營業(yè)稅。

“營改增”政策

高速公路管理中小企業(yè)普通納稅人收取體制改革前啟動的國道通行費，可選擇適用簡易計稅方法，減按3%的稅率計算應(yīng)納稅額。

解釋

在過渡性政策中，保留了原有的營業(yè)稅

稅收折扣

。征收率仍然是3%

房地產(chǎn)銷售營業(yè)額

原始營業(yè)稅政策

一般明確規(guī)定:納稅人銷售房地產(chǎn)收取的總價和額外費用。

同樣，明確規(guī)定，被收購的房地產(chǎn)是購買或出售的，根據(jù)國稅發(fā)〔2003〕16號文的明確規(guī)定，所有單位和一人出售或轉(zhuǎn)讓被收購或出售的房地產(chǎn)，出售金額為總收入減去該房地產(chǎn)的購買或受讓市場價格。

“營改增”政策

一般明確規(guī)定營業(yè)額是指納稅人在應(yīng)稅活動中取得的總價和價外費用。

類似的明確規(guī)定:

一般納稅人在出售“營改增”前取得的房地產(chǎn)時，可以選擇適用簡易計稅方法，扣除取得該房地產(chǎn)時的購買市場價格或股份后的金額為營業(yè)額；出售“營改增”后獲得的房地產(chǎn)后，按照一般計稅方法計稅。

解釋

基本上保留了原營業(yè)稅的征稅方式。對于房產(chǎn)銷售，還是區(qū)分自建和購買房產(chǎn)(含出售，下同)。

對于普通納稅人來說，“營改增”前取得的房產(chǎn)銷售、納稅方式、征收率與開業(yè)時取得的完全一樣，自建額度征稅，購入利息征稅。如果合理避稅是“營改增”后獲得的房地產(chǎn)銷售，并且在一定程度上不同于自建和外包。首先按照上述方法，按5%的稅率(類似于原營業(yè)稅政策)征收金額或利息，然后按照一般計稅方法納稅。此時，房地產(chǎn)是購買還是自建，仍有不同，按照成交額取得的總價和額外費用計算應(yīng)納稅額，采用11%的稅率計算。當(dāng)然，這個時候進項稅是可以長期抵扣的。

零星納稅人不區(qū)分“營改增”前后，但要區(qū)分自建和外包，分別按金額和利息納稅，征收率為5%。本政策不包括第三人出售房地產(chǎn)，也不包括集團工商戶出售已購住房

【注1】房地產(chǎn)開發(fā)中小企業(yè)類似明確規(guī)定:單獨開發(fā)的房地產(chǎn)項目出售，一般納稅人可選擇按5%的征收率征收。當(dāng)然，營改增后，按照上述政策也可以采用一般的征稅方式。交稅；分散的納稅人，按5%的粗稅率征收。

【注2】房地產(chǎn)開發(fā)中小企業(yè)普通納稅人如何合理避稅項目(計稅方法簡單的老房地產(chǎn)項目除外)，所得總價和額外費用，扣除出讓耕地時支付給政府機構(gòu)的耕地價格后，即為營業(yè)額。

一個人賣房產(chǎn)

原始營業(yè)稅政策

購買非住房銷售的，按一般政策征稅。<如何合理避稅/p >房屋銷售，一個人購買嚴(yán)重不足2年的房屋進行內(nèi)部銷售的，征收營業(yè)稅金額；買房2年以上(含2年)用于內(nèi)部銷售的，免征營業(yè)稅。

難民營改革政策

第三人購買非住宅銷售的，應(yīng)當(dāng)按照上述零星納稅人購買非住宅銷售的政策納稅。

房屋銷售，如果一個人將買的是認真賣了不到2年的房子，按照5%的征收率繳納稅率；一個人買房超過2年(含2年)內(nèi)部出售的，免征稅率。

解釋

本第三方售房政策適用于除海淀區(qū)、廣東省蘇州市、廣州市以外的周邊地區(qū)。廣東省蘇州市海淀區(qū)和廣州市買賣房屋兩年以上。要區(qū)分一般的住房，一般的住房免稅，一般的住房利息稅免稅。這項政策本身明確規(guī)定營業(yè)稅和稅率完全相同，只是改變了增值稅和稅務(wù)管理的細節(jié)。

此外，在“營改增”的開放政策中，對集體工商戶購買的住房，將按照第三方出售住房的政策征稅。這里變化不大。原營業(yè)稅沒有明確規(guī)定集體工商戶單獨購買住房的政策，但一般按照中小企業(yè)購買房地產(chǎn)的利息納稅。

管理租賃

原始營業(yè)稅政策

租金收入作為應(yīng)納稅銷售額，不得扣除任何費用。

難民營改革政策

一般納稅人在租房“營改增”前后適用不同的政策；零散納稅人按簡單征收按需納稅。

解釋

在租出“改革營”前取得房產(chǎn)的一般納稅人，可選擇適用簡易計稅方法，按地價收入乘以征收率5%計稅；房地產(chǎn)住所與納稅人政府機關(guān)住所不完全一致的，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)住所預(yù)繳。

相似之處:在“營改增”后租房時，如果租住的房產(chǎn)住宅與政府機關(guān)住宅不同，則預(yù)征用率為3%。

零星納稅人的稅收政策與普通納稅人類似。(一人單獨租房，明確規(guī)定)

一個人租房

原始營業(yè)稅政策

一個人租房子亂用，營業(yè)稅減半3%。

難民營改革政策

個人租房的，按5%減1.5%的稅率計算應(yīng)納稅額。

解釋

增值稅變更后，保留原營業(yè)稅

稅收折扣

。最終稅率或征收率為1.5%，但增值稅發(fā)生變化后，由于

稅率

這是額外的稅。

營業(yè)稅

這是量入為出。如果按照含稅價格來理解收到的地價，則應(yīng)在價稅分離后計算稅費。由于價格內(nèi)稅和價格外稅的明確規(guī)定不同，造成的變化在一定程度上也反映在大多數(shù)其他國家。例如，如果零星納稅人需要獲得貸款，他們應(yīng)該考慮價外稅收的價稅分離，以及

營業(yè)稅的銷售額<如何合理避稅/p >必須是營業(yè)稅的計稅依據(jù)。