房地產(chǎn)稅昨天被列入十一屆全國人大一次會(huì)議的法律計(jì)劃。一種新型的房地產(chǎn)稅將逐步進(jìn)入整個(gè)社會(huì)的現(xiàn)實(shí)生活。雖然房地產(chǎn)、稅收和服務(wù)的財(cái)產(chǎn)稅在國外已經(jīng)實(shí)施多年，但在中華民族仍然是一個(gè)充滿爭(zhēng)議的熱門話題。到目前為止，還沒有可供公眾討論的房產(chǎn)稅立法法案，房產(chǎn)稅制度的內(nèi)容也無法檢驗(yàn)。

新的體制改革需要在特定的必要性下采取必要的政策，并迅速推進(jìn)。

房產(chǎn)稅改革要按照“先管房后住房，先智能房后普通房，先一城后農(nóng)村居民”的方向逐步推進(jìn)。大體上可以分為三個(gè)階段:商業(yè)房地產(chǎn)稅改革、智能住宅房地產(chǎn)稅改革和住宅房地產(chǎn)稅改革。

1.首先是經(jīng)營性房地產(chǎn)稅的改革階段。

現(xiàn)階段的主要改革思路是:(1)取消從租金中征收的房地產(chǎn)稅，所有應(yīng)稅營業(yè)財(cái)產(chǎn)均按原值計(jì)稅，但一人租用的房屋仍按原值計(jì)稅

執(zhí)行；(2)將農(nóng)村居民的經(jīng)營性財(cái)產(chǎn)納入征稅范圍。

現(xiàn)階段的改革主要解決兩大稅收歧視問題:一是財(cái)稅服務(wù)租賃物業(yè)的稅收歧視問題，二是周邊經(jīng)濟(jì)社會(huì)領(lǐng)域的稅收歧視問題。房產(chǎn)稅屬于財(cái)產(chǎn)稅，應(yīng)該以個(gè)人生產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的商業(yè)價(jià)值為基礎(chǔ)。因此，按地價(jià)收入計(jì)征房產(chǎn)稅，不僅違背了房產(chǎn)稅的物業(yè)稅的物質(zhì)屬性整合，而且導(dǎo)致了房地產(chǎn)租賃業(yè)承擔(dān)額外的稅負(fù)，形成了制造業(yè)的稅收歧視。

關(guān)于村民房屋出租，現(xiàn)行政策不變，主要基于三點(diǎn)考慮:一是將村民房屋的房產(chǎn)改為從價(jià)計(jì)稅，按照房產(chǎn)原值扣除一定比例后的殘值計(jì)稅。與原來以地價(jià)收入為基礎(chǔ)的稅收相比，不會(huì)造成納稅人稅率的小幅度變化；二是納稅人數(shù)量多且分散，房地產(chǎn)原值數(shù)據(jù)的核實(shí)會(huì)遇到很多障礙，不利于稅制改革的穩(wěn)定實(shí)施；第三，按房產(chǎn)原值征稅是合理的，因?yàn)樵谀撤N程度上，市場(chǎng)上具有商業(yè)價(jià)值的房產(chǎn)會(huì)比市場(chǎng)價(jià)格低的房產(chǎn)承受更好的稅收。按原值計(jì)稅會(huì)因?yàn)橘徺I周的不同而導(dǎo)致納稅人稅負(fù)不公平。而且第一批購房者一般屬于經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)斗力較強(qiáng)的族群，而后期購房者在承受高房價(jià)的同時(shí)還要承擔(dān)更好的房產(chǎn)稅，這無論是橫向還是縱向都是不公平的。

至于農(nóng)村居民的經(jīng)營性房產(chǎn)，多年來將其排除在房產(chǎn)稅征收范圍之外，看似合理，實(shí)際上是對(duì)在一個(gè)城市擁有經(jīng)營性房產(chǎn)的納稅人的歧視。這項(xiàng)改革不僅充分，而且具體，易于實(shí)施。

2.智能住宅房產(chǎn)稅改革階段?，F(xiàn)階段房產(chǎn)稅改革的思路是，對(duì)智能住宅持有的節(jié)目按股票價(jià)格征收房產(chǎn)稅。智能住宅房產(chǎn)稅改革可以按照有效范圍從小到大逐步進(jìn)行，先適應(yīng)性再生產(chǎn)出，先一個(gè)城市再農(nóng)村居民，先原值再評(píng)估值。智能住宅的國際標(biāo)準(zhǔn)可以參考成都市房產(chǎn)稅制度改革，明確包括兩種房屋:一種是一人所有的房屋或者聯(lián)體房屋；二是指近兩年內(nèi)，建筑面積銷售價(jià)格達(dá)到省道和臺(tái)灣新建產(chǎn)房平均建筑面積2倍(含2倍)的高檔住宅。

現(xiàn)階段改革的主要目標(biāo)是:獲得一定的財(cái)政支出，建立稅收收支的緊密聯(lián)系功能，爭(zhēng)取當(dāng)?shù)剌^富裕階層對(duì)房地產(chǎn)稅改革的支持，為現(xiàn)階段的改革營造更好的征管氛圍。由于現(xiàn)階段的改革主要針對(duì)的是高端住宅，涉及的讀者少，相關(guān)納稅人有很強(qiáng)的承受戰(zhàn)斗負(fù)擔(dān)的能力，雖然這部分納稅人的稅率有了很大的提高，但只要控制在必要的范圍內(nèi)，支出體現(xiàn)一定的效益，就更容易被接受。

此外，對(duì)村民住宅征收房產(chǎn)稅可以提高征收管理水平，為第三階段改革積累專業(yè)知識(shí)。現(xiàn)階段不要對(duì)稅收期望太低，要從逐步推進(jìn)改革的戰(zhàn)略角度考慮。

3 .財(cái)稅服務(wù)。城市住房房產(chǎn)稅改革的一個(gè)階段。

現(xiàn)階段房產(chǎn)稅改革的主要細(xì)節(jié)如下:(1)一般情況下，一個(gè)城市的住宅和寫字樓都納入征收范圍；(2)根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的商業(yè)價(jià)值征收房產(chǎn)稅，包括村民內(nèi)部租用的辦公用房；(3)取消

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現(xiàn)階段的改革涉及香港市民的切身利益，需要穩(wěn)步進(jìn)行。首先，闡述了改革前兩個(gè)階段的專業(yè)知識(shí)。其次，應(yīng)完成一些前期管理工作，如建立房地產(chǎn)登記和房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估制度，并特別注意充分反映香港市民的意見。即使實(shí)施房產(chǎn)稅，也不能操之過急，要求一定的收入。相反，我們應(yīng)該集中確保制度的公平和香港人的接受。